<<
>>

Методы инвестирования на рынке недвижимости

могут быть прямыми и косвенными.

Прямые - приобретение недвижимости на торгах в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой.

Косвенные - покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.

Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, - долгосрочные.

Преимущества инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг:

1 . В отличие от корпоративных ценных бумаг, например акций, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью, так как ежемесячная оплата аренды ведет к ежемесячным выплатам инвестору.

2. Денежный поток доходов от владения недвижимостью (разница между денежными поступлениями от аренды и затратами на обслуживание собственности плюс капиталовложения) менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала:

денежный поток доходов корпораций зависит от объема реализации продукта, которые находятся в зависимости от ежедневных решений потребителей, а потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды;

источники корпоративных денежных доходов могут с течением времени измениться, а источники доходов от недвижимости более предсказуемы, поскольку здания неподвижны, активы зафиксированы и физически, и юриди- чески.

Ставка доходности корпораций в целом ниже, чем недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости сравнима с большинством сфер бизнеса. Для возмещения затрат основного капитала, инвестированного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, так как ожидаемый к получению инвестором доход должен превышать затраты на эксплуатацию недвижимости. Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем инвестиции в акции.

На источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:

ожидаемый доход на инвестиции;

ставка банковского процента;

налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере в частности;

темпы инфляции;

степень риска инвестиций в недвижимость.

Причины привлекательности вложений в недвижимость в условиях инфляции:

быстрое обесценение денег при недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях;

частое несоответствие банковской ставки уровню инфляции;

ограниченность более доходных направлений инвестирования;

остаточная доступность и простота инвестирования в жилье;

инвестирующий в недвижимость, приносящую доход, может в этих условиях повышать арендную плату, сохраняя тем самым вложенные средства.

С другой стороны, в условиях инфляции существуют обстоятельства, стимулирующие к вложению денег в другие сферы: падают реальные доходы, инвестору сложно прогнозировать соотношение между затратами и ожидаемой выгодой, сложнее получить долгосрочный кредит под приемлемый процент, что приводит к недостатку финансовых ресурсов у потенциальных покупателей.

На современном этапе развития российской экономики с высокими темпами инфляции инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости. Ограниченность инвестиционных ресурсов обусловила процесс свертывания строительства практически во всех отраслях экономики.

И все же рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;

в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;

вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;

рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;

вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке.

На сегодняшний день в России инвестиционная активность на рынке не-движимости снижена. Даже рынок жилья, который является самым активным сегментом рынка недвижимости, оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным улучшение жилищных условий населения в массовом порядке. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости - необходимая составляющая нор-мального функционирования рынка недвижимости.

<< | >>
Источник: Татарова А.В.. Оценка недвижимости и управление собственностью. 2003

Еще по теме Методы инвестирования на рынке недвижимости:

  1. 8.2 ИСТОЧНИКИ И МЕТОДЫ ИНВЕСТИРОВАНИИ
  2. Методы инвестирования на рынке недвижимости
  3. Глава 7. Финансовые рынки: что экономика может рассказать нам о быстром обогащении (а также снижении веса!)
  4. 12.1. Долевое участие граждан в инвестировании строительства жилья
  5. Источники и методы финансирования инвестиций
  6. Особенности портфельного инвестирования
  7. § 2. Финансирование инвестиций в недвижимость: формы и инструменты Формы и участники инвестирования в недвижимость
  8. 2.3. Конъюнктура инвестиционного рынка
  9. Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования
  10. Основные ПОДХОДЫ и методы оценки стоимости недвижимости
  11. Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода