2.6.2. Оценка эффективности использования городских земель

Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:

интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:

цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;

цена за 1 м2 - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;

цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

цена за лот - применяется для сравнения стандартных по форме и раз- меру участков в районах жилой, дачной застройки;

цена за единицу плотности - соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них. Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.

В ходе проведения политики взимания платы за земельные ресурсы на основе их рыночной стоимости достигаются следующие результаты:

создание и развитие адекватной системы рыночных отношений в системе оплаты за земельные ресурсы;

справедливое распределение налогового бремени;

стимулирование перераспределения земли между конкурирующими типами землепользования;

стимулирование эффективного использования и активизации инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.

Выкуп земельного участка предприятием позволяет получить возможность использования земли в качестве залога для банковского займа, расширить инвестиционные возможности, продать излишки земли, получать доходы от сдачи земли в аренду, увеличить стоимость основных фондов, повысить курсовую стоимость акций.

Существуют два взгляда на ценность городских земель:

проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;

оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.

Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального

зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.