Ошибка № 36. В споре об уменьшении кадастровой стоимости заявитель представляет отчет об оценке рыночной стоимости объекта не на ту дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости
Суд откажет в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с ошибкой в дате оценки. Следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости не будет снижена и не может быть применена для целей экономии арендных или налоговых платежей.
Основание
Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как предотвратить
Такая ошибка часто возникает при снижении кадастровой стоимости земельных участков, образованных в результате раздела участков, в отношении которых были изменены категория (вид) разрешенного использования, либо при снижении кадастровой стоимости объектов капитального строительства, в отношении которых были произведены изменения, повлекшие за собой внесение новых сведений (объединение, раздел) в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН).
Заявителю на этапе подготовки отчета об оценке нужно определить точную дату, по состоянию на которую подлежит установлению рыночная стоимость объекта недвижимости.Три ключевых тезиса для правильного определения даты оценки:
— рыночная стоимость объекта оценки должна быть определена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость;
— кадастровая стоимость преобразованных объектов недвижимости (например, участков, образованных в результате раздела) подлежит установлению на дату внесения о них сведений в ГКН (но не на дату внесения в ГКН сведений об исходном объекте недвижимости);
— кадастровая стоимость преобразуемого объекта (в том числе установленная в размере рыночной на основании вступившего в законную силу судебного акта) не применяется к объектам, возникшим в результате его преобразования (определение ВС РФ от 23.09.15 по делу № А64-8446/2013).
Если отчет об оценке подготовлен на неправильную дату и ошибка была выявлена на этапе оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, заявителю стоит подготовить отчет на верную дату и направить повторное заявление в комиссию.
С 21 июля 2014 года отменен 6-месячный срок на оспаривание результатов кадастровой стоимости (внесены изменения в ст.
24.19 Федерального закона от 29.07.98 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее — Закон № 135-Ф3), поэтому заявители не ограничены по срокам на повторное обращение в комиссию с новым отчетом. Главное — сделать это до утверждения результатов новой государственной кадастровой оценки (ст. 24.20 Закона № 135-Ф3).Судебная практика
ИП У. обратилась в суд к ФГБУ «ФКП Росреестра» с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.10. Суд кассационной инстанции в удовлетворении требований отказал. Основанием для отказа стало предоставление заявителем отчета об оценке рыночной стоимости участка, подготовленного на дату, отличную от даты внесения изменененных сведений о нем в ГКН.
Судами первой и апелляционной инстанций ошибочно не было принято во внимание то обстоятельство, что в отношении спорного участка был изменен вид разрешенного использования. Изменения внесены в ГКН 31.05.13. Следовательно, датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является именно дата внесения в ГКН сведений об изменении характеристик участка как самостоятельного объекта земельных отношений (31.05.13), но не дата, по состоянию на которую проводилась государственная кадастровая оценка (01.01.10).
Выдержка из судебного акта
«Датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поименованного в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности (в том числе в случае изменения его характеристик), является дата внесения сведений об этом в государственный кадастр недвижимости, повлекшего необходимость определения кадастровой стоимости заново. В отчете об оценке фактически определена рыночная стоимость земельного участка с иным видом разрешенного использования, не учтенного в кадастре в настоящее время, в связи с чем данная стоимость не является стоимостью существующего земельного участка и не может служить основанием для установления кадастровой стоимости иного земельного участка (с изменившимся видом разрешенного использования) в размере, равном рыночной.
Названные обстоятельства, по мнению суда округа, с учетом вышеприведенных норм материального права, свидетельствуют о том, что указанный отчет не мог быть признан судами надлежащим доказательством» (постановление АС Дальневосточного округа от 17.06.15 по делу А51-26587/2013. оставлено без изменения определением ВС РФ от 23.10.15).Аналогичные судебные позиции
По делам, рассмотренным судами общей юрисдикции с 06.08.14 (6 августа 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 04.06.14 № 143-Ф3 «О внесении изменений... », который дополнил статью 26 ГПК РФ. Закон изменил подсудность дел об оспаривании кадастровой стоимости с арбитражных судов на суды общей юрисдикции):
определения Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 18.03.15 по делу № 47-АПГ15-10 (решение суда первой инстанции отменено, вынесен новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований), от 18.03.15 года по делу № 84-АПГ 14-4, от 04.02.15 по делу № 58- АПГ14-24 (решение суда первой инстанции отменено, вынесен новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований), от 08.04.15 по делу № 47-АЛЛ, ВС РФ от 22.07.15 № 53-АПГ15-40. По делам, рассмотренным арбитражными судами до 06.08.14: постановления АС Дальневосточного округа от 17.06.15 по делу № А51- 26587/2013 (оставлено без изменения определением ВС РФ от 23.10.15), от 23.06.15 по делу № А51-20709/2014.