ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

По поручению собственника жилищного фонда функция управле­ния жилищным фондом может возлагаться на управляющую органи­зацию. Управляющая организация обеспечивает предоставление по­требителю и совместно с ним проживающим лицам жилищно-комму­нальных услуг.

Управляющая организация в соответствии и в пределах передан­ных ей прав и полномочий, содержащихся в договорах с собственни­ком жилищного фонда, осуществляет управление общим имуществом жилого дома, представляя интересы потребителей, заключает догово­ры с жилищными, коммунальными и специализированными органи­зациями о предоставлении потребителю и совместно с ним прожива­ющим лицам необходимых жилищных и/или коммунальных услуг, кон­тролирует и обеспечивает соблюдение предусмотренных стандартами и договором условий проживания и параметров качества жилищных и коммунальных услуг, отвечает перед потребителем за полное, свое­временное и качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг и за последствия нарушений установленных стандартов, инфор­мирует потребителя о порядке предоставления жилищно-коммуналь­ных услуг, об изменении порядка предоставления льгот и субсидий, контролирует соблюдение потребителем правил пользования жили­щем, обеспечивает своевременную и полную оплату услуг потребите­лем, а также регулирует размеры платежей жилищным, коммуналь­ным, специализированным организациям за жилищно-коммунальные услуги, предоставленные с нарушением параметров качества, уста­новленных стандартами и договором (соответственно уменьшая раз­мер платежей потребителей).

До обращения в контролирующие и судебные органы потребитель вправе обращаться по вопросам использования и управления общим имуществом жилого дома и придомовой территорией и обеспечения необходимых условий проживания к исполнителю.

Исполнитель не имеет права отказать потребителю в рассмотре­нии его обращения. Исполнитель принимает меры к удовлетворению приведенных в обращении претензий в рамках своей компетенции в соответствии с законом, настоящими Правилами и договорами.

Собственник жилищного фонда обеспечивает финансирование и контроль выполнения комплекса обязательных работ по обслужива­нию и ремонту жилищного фонда, а также возможность выполнения дополнительных работ по заказам потребителей.

Обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (а в необходимых случаях — квартир), выполнение заявок по­требителей должно обеспечивать комфортность жилища, его безопас­ность для окружающей среды, жизни, здоровья и имущества граждан, поддерживать его пригодность для проживания. Эта деятельность должна осуществляться с соблюдением обязательных требований нормативных документов по стандартизации, сертификации (в уста­новленных законодательством случаях), действующих правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, включая регламент (объем, периодичность) и продолжительность выполнения работ (ока­зания услуг), сроки выполнения заявок потребителей, устранения ава­рий и повреждений, установленных в соответствии с муниципальным заказом и/или договорами с учетом установленного уровня финанси­рования и фактического состояния жилищного фонда.

Обязательные регламентные работы по обслуживанию и ремонту (текущему и капитальному) общего имущества многоквартирного дома включают в себя:

— осмотр и ремонт конструктивных элементов зданий, подготовку зданий и придомовой территории к сезонной эксплуатации;

— обслуживание и ремонт внутридомовых систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения, вентиляции, центрального кондиционирования, лифтов, мусоропроводов и другого инженерно­го оборудования (включая внутриквартирное оборудование, явля­ющееся элементом общедомового и влияющее на его работу — стоя­ки, конвекторы и радиаторы центрального отопления, вентиляцион­ные короба ит.

— ремонт и обслуживание оборудования и территории детских и спортивных площадок, автостоянок и гаражей (входящих в состав жи­лищного комплекса), малых архитектурных форм на придомовой тер­ритории;

— освещение мест общего пользования; уборку и санитарно-гиги- еническую очистку зданий и придомовой территории; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов; противопожарные мероприятия; содержание и уход за зелеными насаждениями придомовых террито­рий, а также другие работы и технологические операции по поддер­жанию условий проживания в многоквартирном доме в соответствии с установленными стандартами;

— другие обязательные работы и услуги по содержанию, обслужи­ванию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, выпол­няемые (предоставляемые потребителям) в счет ежемесячной платы на основании договоров и в соответствии со стандартами, строитель­ными нормами и правилами, санитарными правилами и нормами, правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда и иными нормативными актами.

Осмотр конструктивных элементов и оборудования зданий и при­домовой территории проводится с целью определения их состояния, выявления причин возникновения дефектов (неисправностей, по­вреждений), выработки мер по их устранению, подготовки к сезонной эксплуатации, контроля за использованием и содержанием жилых и нежилых помещений в здании.

Исполнители жилищно-коммунальных услуг при проведении осмот­ра не реже одного раза в год обязаны инструктировать потребителей о порядке содержания и эксплуатации жилища и инженерного обору­дования, а также о требованиях пожарной безопасности.

Периодичность осмотров указывается в муниципальном заказе в со­ответствии со стандартами, строительными нормами и правилами, ины­ми нормативными актами государственных органов и органов местного самоуправления, а также договорами. Копии графиков и актов осмот­ров направляются исполнителями собственнику жилищного фонда и тер­риториальным подразделениям Государственной жилищной инспекции.

Внеочередные (неплановые) осмотры должны проводиться непо­средственно после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и иных стихийных явлений, аварий, появления сведений о деформации конструкций и неисправности инженерного оборудова­ния, создающих угрозу жизни, здоровью или имуществу граждан, а также нарушающих условия нормальной эксплуатации здания или объекта благоустройства.

Результаты осмотра отражаются исполнителем в документах по уче­ту технического состояния зданий, внутридомовых инженерных сетей и оборудования, а также придомовой территории (актах, журналах и др.).

По результатам осмотра исполнитель, собственник жилищного фон­да и контролирующие органы принимают решения о соответствии про­веряемых конструктивных элементов и оборудования зданий и при­домовой территории обязательным требованиям, а также о мерах по устранению выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) и подготовке к сезонной эксплуатации.

Ремонт конструктивных элементов зданий осуществляется испол­нителем путем устранения деформации конструкций и неисправнос­тей инженерного оборудования, создающих угрозу жизни, здоровью или имуществу граждан, а также нарушающих условия проживания или нормальной эксплуатации здания. Перечень работ по обслужива­нию и ремонту конструктивных элементов зданий и сроки (периодич­ность) их выполнения устанавливаются в муниципальном заказе в со­ответствии со стандартами, строительными нормами и правилами, правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда и иными нормативными актами.

Объем и качество проведенного ремонта конструктивных элемен­тов зданий проверяется комиссией из представителей органов мест­ного самоуправления, собственника жилищного фонда и исполните­ля. Результаты проверки оформляются актом.

Подготовка зданий и придомовой территории к сезонной эксплу­атации осуществляется путем своевременного, полного и качествен­ного выполнения работ, обеспечивающих нормальные условия про­живания и функционирования коммунальных инженерных систем в осенне-зимний и весенне-летний периоды.

Исполнитель в результате подготовки к осенне-зимнему периоду обязан обеспечить надежную и устойчивую работу всего комплекса объектов: сетей, сооружений, оборудования электро-, газо-, тепло- и водоснабжения (холодного и горячего), а также водоотведения.

Исполнитель при подготовке зданий и придомовой территории к эксплуатации в осенне-зимний период обязан устранить неисправнос­ти крыш, перекрытий, подвалов и подполий, печей и отопительных ус­тановок, дымоходов и газоходов, выполнить мероприятия по утепле­нию подъездов и иных общих помещений многоквартирного дома (втом числе выходов на крышу дома), созданию в них нормативного температурно-влажностного режима, теплоизоляции внутридомовых сетей, обеспечить возможность беспрепятственного отвода талых вод с придомовой территории и гидроизоляцию фундаментов, стен подва­лов и цоколя, исправность пожарного оборудования. При подготовке к осенне-зимнему периоду выполняются и иные работы, предусмот­ренные стандартами и другими нормативными актами.

Работы по подготовке зданий и придомовой территории к эксплуа­тации в осенне-зимний период должны быть завершены до начала отопительного периода: в северных и восточных районах — до перво­го сентября, в центральных — к пятнадцатому сентября, в южных — до первого октября.

Потребители обязаны соблюдать установленные требования по утеплению жилища (уплотнению притворов окон, балконных и вход­ных дверей), регулированию температуры воздуха в помещениях индивидуальными регуляторами, установленными на отопительных приборах, монтажу (установке), эксплуатации и обслуживанию внут- риквартирных систем (сетей), устройств и оборудования для ис­пользования тепловой энергии и оказания других коммунальных услуг.

Работы по обслуживанию и ремонту внутридомовых систем (сетей) водо-, тепло- и электроснабжения, а также приборов учета, установ­ленных вне жилища потребителя, обеспечение их надлежащего тех­нического состояния и безопасности осуществляются исполнителем.

Надлежащее техническое состояние и безопасность сетей и при­боров учета, находящихся внутри жилища потребителя, обеспечива­ется за счет потребителей, проживающих в жилище, путем привлече­ния для их ремонта, обслуживания, устранения недостатков и аварий, осмотра и контроля их состояния работников исполнителя.

Исполнитель обеспечивает надежное закрытие шкафов (ниш) с электрощитами и электроизмерительными приборами.

Замена стационарных кухонных электроплит, внутриквартирных групповых линий их питания, включая аппараты защиты и штепсель­ные соединения, находящихся в жилище потребителя, проживающего в многоквартирном доме, осуществляется за счет наймодателя или собственника квартиры. Принадлежность данного оборудования оп­ределяется на основании договоров, передаточных актов либо иных документов о передаче жилищ в собственность, а также документов бухгалтерского учета собственника жилищного фонда.

Собственник жилищного фонда обязан осуществлять модерниза­цию и реконструкцию внутридомовых электрических сетей и оборудо­вания с целью обеспечения возможности пользования потребителям бытовыми электроприборами, установленными в жилище, суммарной мощностью до 4 кВт, привлекая для этого исполнителя.

Если иное не установлено в договорах о предоставлении жилищ­но-коммунальных услуг, содержащих условия о снабжении горячей и холодной водой, ответственность исполнителя и потребителя за утеч­ки холодной и горячей воды через внутридомовые сети и водоразбор­ную арматуру, находящуюся в жилище, распределяется следующим об­разом:

— за утечку воды во внутридомовых сетях (вне жилища или за гра­ницей эксплуатационной ответственности потребителя, проживающе­го в индивидуальном жилом доме), выявленную с помощью контроля показаний приборов учета в ходе проверок контролирующих органов, отвечает исполнитель;

— за утечку воды из водоразборной арматуры в жилище (индиви­дуальном жилом доме), выявленную исполнителем, при условии со­блюдения потребителем правил технической эксплуатации и при его заблаговременном обращении к исполнителю об устранении недо­статка отвечает исполнитель;

— за утечку воды из водоразборной арматуры в жилище (индиви­дуальном жилом доме), обнаруженную в ходе проведения осмотра (проверки) исполнителем и при отсутствии обращения потребителя к исполнителю об устранении недостатка, отвечает потребитель.'За дан­ное нарушение договором о предоставлении жилищно-коммунальных услуг с согласия сторон может быть предусмотрена ответственность потребителя в форме неустойки (штрафа).

При недостаточной по сравнению с нормативной величине напора холодной и горячей воды на вводах в здания, ведущей к перебоям в водоснабжении потребителей, проживающих на верхних этажах зда­ния, собственник жилищного фонда обязан обеспечить проектирова­ние, монтаж, включение и наладку повысительных насосов или авто­матических насосных установок. При равной или превышающей нор­му величине напора холодной и горячей воды на вводе в здание или при резких его колебаниях собственником жилищного фонда обеспе­чивается установка регулирующих и отключающих устройств и обору­дования.

При прекращении циркуляции теплоносителя в системе отопления или снижении его температуры до +5 °С и отрицательной температуре наружного воздуха система отопления должна быть опорожнена ис­полнителем или аварийной службой.

Допустимые уровни звукового давления и уровня звука в процес­се эксплуатации котельной внутридомовых децентрализованных сис­тем отопления не должны превышать величин, установленных стан­дартом.

Осмотр и контроль оборудования котельной внутридомовых децен­трализованных систем отопления, эксплуатируемой без обслужива­ющего персонала, должен производиться исполнителем не реже од­ного раза в сутки.

Работы по обслуживанию и ремонту внутридомовых систем (сетей) снабжения газом и приборов учета, находящихся вне жилища потре­бителя, выполняются организациями, снабжающими потребителей газом (или их специализированными организациями), с обеспечени­ем надлежащего технического состояния и безопасности.

Надлежащее техническое состояние и безопасность сетей снаб­жения газом, газовых плит, водонагревательных и отопительных га­зовых аппаратов и приборов учета, находящихся внутри жилища потребителя, обеспечиваются собственником жилища путем при­влечения для их ремонта, обслуживания, устранения недостатков и аварий, осмотра и контроля состояния работников организаций, снабжающих потребителей газом (или их специализированных ор­ганизаций).

Замена газовых плит, водонагревательных и отопительных газо­вых аппаратов, находящихся в жилище потребителя, проживающего в многоквартирном доме, осуществляется за счет собственника квар­тиры. Принадлежность данного оборудования определяется на осно­вании договоров, передаточных актов либо иных документов о пере­даче жилищ в собственность, а также документов бухгалтерского уче­та собственника жилищного фонда.

Обслуживание и ремонт внутридомовых систем вентиляции и кон­диционирования должны обеспечить установленные стандартом тем­пературы, кратности и нормы воздухообмена в зависимости от типов помещений и жилых домов. Исполнитель обязан в установленные сро­ки осуществлять пылеуборку и дезинфекцию чердачных помещений и вентиляционных каналов.

Регулирование вентиляционных систем жилища осуществляется потребителями в зависимости от резких колебаний текущей темпера­туры наружного воздуха и сильных ветров в соответствии с рекомен­дациями и инструкциями исполнителя.

Обслуживание и ремонт внутридомовых систем лифтов, техничес­кое освидетельствование, технические осмотры и ремонт лифтов осу­ществляются в соответствии со стандартами и нормативно-техничес- кими актами.

Определяющим показателем деятельности по обслуживанию и ре­монту внутридомовых систем лифтов является бесперебойность круг­лосуточной работы лифтов. Допустимая продолжительность отключе­ний, измеряемая суммарно в часах в течение расчетного периода, не должна превышать предела, установленного в заказе или договоре.

Обслуживание и ремонт внутридомовых систем мусоропроводов включает в себя уборку загрузочных клапанов и бункеров, удаление отходов из мусороприемных камер, мойку мусоросборников после удаления мусора, дезинфекцию и дератизацию мусоросборников и мусоропроводов санитарно-эпидемиологическими организациями, удаление засоров и ремонт.

При обнаружении засоров, повреждений и неисправностей испол­нителем может быть прекращено пользование потребителями мусо­ропроводом до устранения недостатков.

Содержание оборудования придомовой территории является обя­занностью органа местного самоуправления, собственника жилищно­го фонда.

Оборудование на придомовой территории хозяйственных площа­док для установки контейнеров и бачков для мусора и пищевых отхо­дов, для сушки белья, чистки одежды, ковров, площадок для отдыха взрослых, спортивных, игровых площадок и устройств площадок для детей должно соответствовать градостроительным документам и рег­ламентам.

Ремонт и обслуживание оборудования и территории детских и спортивных площадок, малых архитектурных форм на придомовой тер­ритории осуществляются исполнителем.

Придомовая территория должна содержаться в чистоте и порядке, объекты ее благоустройства должны своевременно ремонтироваться и окрашиваться в соответствии со стандартами, строительными нор­мами и правилами, санитарными правилами и нормами и правилами технической эксплуатации жилищного фонда.

Содержание придомовой территории должно обеспечивать воз­можность свободного проезда (подъезда) технических средств ава­рийных (специальных) служб (пожарной, «скорой помощи», спасатель­ной и др.).

Ремонт и обслуживание элементов оборудования детских игровых площадок, расположенных на придомовой территории (качели, качал­ки, карусели, горки и т. д.), используемых как для летнего, так и для зимнего отдыха детей, осуществляются не реже одного раза в полуго­дие в соответствии со стандартами, строительными нормами и прави­лами и с правилами технической эксплуатации жилищного фонда.

Проведение работ по ремонту оборудования детских и спортивных площадок, используемого в весенне-летний период, осуществляется при подготовке к нему. По окончании весенне-летнего периода обору­дование детских и спортивных площадок, использование которого представляет опасность для жизни и здоровья потребителей в осен­не-зимний период, должно быть демонтировано или приведено в со­стояние, исключающее его использование. К началу весенне-летнего периода данное оборудование возвращается на прежние места или приводится в пригодное для использования состояние.

Неисправности оборудования детских и спортивных площадок ус­траняются при проведении частичных осмотров. Неисправности обо­рудования детских и спортивных площадок, препятствующие нор­мальной эксплуатации, должны устраняться в сроки, установленные стандартами, строительными нормами и правилами и правилами тех­нической эксплуатации жилищного фонда. Если предельные сроки ус­транения неисправностей каких-либо элементов оборудования дет­ских и спортивных площадок не указаны в стандартах и нормах, то они устанавливаются соответствующими органами местного самоуправ­ления.

Ремонт и обслуживание оборудования и территории автостоянок и гаражей (входящих в состав жилищного комплекса) осуществляются в соответствии с договорами, заключенными с отдельными потреби­телями или их объединениями.

Исполнитель обязан обеспечить освещенность искусственным све­том общих помещений многоквартирного дома в соответствии с тре­бованиями стандартов, работоспособность систем автоматического включения и выключения осветительных приборов в подъездах и на лестничных клетках.

Собственник жилищного фонда обязан обеспечить в домах выше пяти этажей работоспособность рабочего и эвакуационного освеще­ния (в том числе с автоматическими системами управления).

Периодичность, последовательность основных работ по уборке жилых зданий и придомовой территории и порядок их выполнения (время, объемы работ, используемые материалы и средства и т. п.) ус­танавливаются собственником жилищного фонда в зависимости от местных условий при соблюдении обязательных требований стандар­тов и правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Санитарно-гигиеническая очистка жилых зданий и придомовой территории должна обеспечивать санитарную и экологическую без­опасность зданий и убираемых территорий и проводиться в сроки в объемах, соответствующих установленным стандартам и нормативам санитарного состояния.

Сроки (периодичность) сбора и вывоза твердых и жидких бытовых отходов и требования к надлежащему санитарному содержанию кон­тейнеров и контейнерных площадок устанавливаются в муниципаль­ном заказе или договоре в соответствии со стандартами и нормати­вами санитарного состояния в зависимости от температуры воздуха и габаритов отходов, экологической безопасности зданий и убираемых территорий.

Определяющим показателем деятельности по сбору и вывозу твер­дых и жидких бытовых отходов является количество выявленных слу­чаев неисправности контейнеров, загрязнения контейнерных площа­док и прилегающей к ним территории, отклонений от установленных сроков (периодичности) вывоза бытовых отходов, зафиксированных в муниципальном заказе или договоре. Предельные величины откло­нений сроков сбора и вывоза твердых и жидких бытовых отходов мо­гут устанавливаться в днях как суммарно для расчетного периода, так и для отдельного нарушения. Нарушения установленных сроков (пе­риодичности) вывоза бытовых отходов могут дифференцироваться в зависимости от величины отклонения.

Если границы владения или эксплуатационной ответственности жилищной и коммунальной организацией не определены и/или не зафиксированы, то устранение аварий, неисправностей и утечек до домового ввода (первого колодца, задвижки, стены дома) производит­ся аварийной службой коммунальной организации, а внутри много­квартирного дома — жилищной или иной организацией, уполномочен­ной собственником жилищного фонда выполнять данный вид работ. Ус­тановление и оформление границ владения или эксплуатационной ответственности между собственниками (владельцами) инженерных сетей, многоквартирного дома и коммунальной организацией в этом случае производятся в течение десяти рабочих дней после устранения аварии,неисправности и утечки.

Орган местного самоуправления обязан контролировать и оцени­вать количество жалоб и выявленных нарушений в расчете на 1000 м² обслуживаемой площади.

Помимо обязательного перечня работ и услуг, предоставляемых потребителям в счет ежемесячной оплаты, потребитель вправе зака­зать дополнительные работы по ремонту квартиры или индивидуаль­ного дома, оплачиваемые отдельно («платные услуги»).

Такие работы включают в себя:

а) ремонт стен, потолков, оклейку стен обоями, ремонт и замену пола, окон, дверей, осветительных приборов, электроарматуры и элек­тропроводки, смесителей, унитазов, умывальников и другого инже­нерного и сантехнического оборудования (до окончания сроков их службы);

б) другие работы, проводимые по заказу потребителей как внутри квартиры, так и (по решению нескольких потребителей) в местах об­щего пользования. К данным услугам относятся присоединение к цен­трализованным системам коммунального обслуживания, установка приборов учета и другие.

Потребители определяют перечень оказываемых им дополнитель­ных видов работ и услуг самостоятельно, с учетом состояния жилища и обязанностей по его сохранности. Выполнение таких работ испол­нителем оформляется договором потребителя с исполнителем, в ко­тором указываются его предмет, условия и сроки выполнения работ (оказания услуг), порядок расчетов, права, обязанности и ответствен­ность сторон. В случае выполнения несложных разовых работ (оказа­ния услуг) они могут быть оформлены иным документом (например, квитанцией, счетом и др.).

Проверка результатов выполнения таких работ или качества пре­доставления услуг подтверждается подписью потребителя в акте или ином документе, являющемся неотъемлемой частью договора.

Выполнение ремонта квартир или индивидуальных жилых домов по заказам потребителей должно обеспечивать удовлетворение индиви­дуальных потребностей потребителей. Эта деятельность должна осу­ществляться с соблюдением обязательных требований нормативных документов по стандартизации, требований сертификации (в установ­ленных законодательством случаях), действующих правил и норм тех­нической эксплуатации жилищного фонда, регламента, объема и сро­ков, установленных в договоре с потребителем.