ДОГОВОРЫ РЕНТЫ И ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ

В связи с высокой степенью риска досрочного прекращения этого Договора (имущество возвращается рентополучателю, а рентопла- тельщик не вправе требовать возмещения потраченного на выплату по рентным платежам), необходимо глубокое понимание природы ^и существа этих договоров, чтобы при наступлении негативных по­следствий не жалеть о заключении договора ренты. Большинство заключающих договор ренты исходят из соображений выгоды (со стороны рентоплателыцика) и острой необходимости (со стороны Рентополучателя), так как рентополучателями, как правило, являются °Динокие или одинокопроживающие нетрудоспособные по возрасту ^И болезни граждане, которые, являясь собственником какой-либо ^^Илой недвижимости, ничего, кроме этой жилплощади, предложить ^Не Могут, но продать эту недвижимость они также не имеют возмож­ности, так как иного места жительства у них нет и, боясь оказаться ^езДомными, они либо влачат нищенское существование, либо включают договора пожизненной ренты или пожизненного содер­жания с иждивением, которые гарантируют им право проживания и возможность получать гарантированный доход или уход.

Получателем постоянной ренты может быть только собственник отчуждаемого (передаваемого) имущества, являющийся дееспо­собным гражданином или, в случае получения постоянной ренть! некоммерческой организацией, обладающей специальной правоспо-1 собностью. Лица, владеющие имуществом (на законном основании« но не являющиеся собственниками, не могут отчуждать его по до­говорам ренты. Получателем пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением в соответствии со ст. 589 ГК РФ может! быть только гражданин. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением получателем ренты может быть не только собственник имущества, но и другое лицо, которое назовет в каче­стве рентополучателя собственник, передающий свое имуществе! под выплату ренты.

Плательщиком ренты, то есть собственником после заключения договора, могут быть как граждане, так и юридические лица.

В соответствий с законом договор ренты обязательно заключается в нотариальной форме, а если имущество, передаваемое под вы-| плату ренты, — недвижимость, то договор подлежит обязательноя государственной регистрации в органах юстиции.

Имущество при заключении договора ренты может передаваться (юридически) рентополучателю за плату или бесплатно. То ести при заключении договора рентоплателыцик либо единовременно выплачивает рентополучателю какую-то определенную сторонами сумму, а потом в течение действия договора выплачивает рентные платежи, либо при заключении договора ничего не выплачивает а только осуществляет после заключения договора платежи в польз' рентополучателя.

В первом случае наряду со специальными правилами о рент! к такому договору применяются правила купли-продажи (на­пример, часто при юридической передаче жилой недвижимост! составляется акт приема-передачи, хотя рентополучатель продол) жает проживать в этой жилой недвижимости), а во втором случа| действуют правила дарения.

Рента является обременением недвижимого имущества, пере] данного в собственность рентополучателю, и это обременение под| лежит государственной регистрации. В случае отчуждения тако!р имущества третьему лицу или перехода права собственности новому собственнику на правах наследования, вместе с правом собствен­ности передается обязанность выплачивать рентные платежи. На первоначального рентоплателыцика накладывается субсидиарная ответственность за выплату таких платежей. То есть первоначальный рентоплателыцик, передавший по собственной воле (с разрешения рентополучателя) право собственности на обремененное рентой недвижимое имущество, перестав быть собственником в случае, если новый владелец по каким-либо причинам не сможет выпла­чивать ренту, будет обязан вместо нового собственника выплачи­вать рентные платежи. Об этом мало кто знает, и информирование об этом требовании закона (ст. 586 ГК РФ), как правило, повергает настоящего или будущего рентоплателыцика в шок. Но это норма диспозитивная, и стороны вправе при заключении договора отчуж­дения предусмотреть солидарную ответственность. Условия договора об освобождении первоначального рентоплателыцика от какой-либо ответственности являются в этом случае ничтожными.

Договора ренты обременяются в обязательном порядке обе­спечением выплаты ренты, причем такое обеспечение может быть разным. Его вид зависит от характера имущества, передаваемого под выплату ренты: если речь идет о передаче недвижимого имущества, которое после заключения договора ренты стало собственностью рентоплателыцика, то оно обременяется правом рентополучателя на залог недвижимого имущества (то есть у рентополучателя есть право залога не принадлежащего ему имущества, и это право га­рантировано законом) в случае существенного нарушения ренто- плателыциком своих обязательств. Это право регистрируется и отражается в тексте Свидетельства о праве собственности на не­движимое имущество, обремененное рентой.

Если под выплату ренты передается движимое имущество, то обеспечение платежей может происходить в самых разных фор­мах, а именно: выплатой неустойки, удержанием, поручительством, задатком, банковской гарантией и очень эффективным, по мнению Кторов, способом — страхованием риска невыплаты рентных пла­тежей за счет рентоплателыцика.

Независимо от способа обеспечения выплаты рентных платежей ^3аконом предусмотрена ответственность за просрочку выплаты Ренты, которая представляет собой (независимо от вида рентных Платежей) уплату процентов с суммы денежного эквивалента, Которую оценена рента.