<<
>>

Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Комментарий к главе 13

В Кодексе товариществам собственников жилья посвящены главы 13 и 14 раздела VI. В них предпринята попытка урегулировать отношения, связанные с созданием и деятельностью таких товариществ, организацией управления ими, а также определить основные права и обязанности их членов.

Положения данного раздела чрезвычайно актуальны, так как в результате реформирования жилищных отношений в нашей стране товарищества собственников жилья должны стать одной из наиболее массовых форм некоммерческих объединений в жилищной сфере.

Однако раздел VI, по нашему мнению, является одним из самых неудачных разделов Кодекса. Создается впечатление, что здесь законодатель не только воспринял основные недостатки ФЗ от 15.06.1996 "О товариществах собственников жилья" , но и в значительной степени усугубил их. На некоторые из указанных недостатков мы обратим внимание читателя. Представляется, что в ст. 135 - 152 Кодекса требуется внесение такого множества изменений, что весь раздел VI желательно изложить в новой редакции, исключив коллизионные и лишенные смысловой нагрузки правовые нормы, а также систематизировав нормативный материал с позиций формальной логики. В качестве основы при этом можно было бы использовать структуру раздела V Кодекса, посвященного жилищным кооперативам.

СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963; 2002. N 1. Ч. I. Ст. 2; N 12. Ст. 1093.

По сравнению с ЖК 1983 г. и Основами положения раздела VI Кодекса являются новыми. В то же время право собственников квартир многоквартирного дома на образование товарищества собственников квартир (жилья) для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом прежде было предусмотрено в п. 1 ст. 291 ГК РФ. В соответствии с п. 2 этой статьи товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Поскольку согласно ГК РФ регулирование данного вида некоммерческих организаций осуществляется специальным законом, представляется, что в отношении товариществ собственников жилья не должны применяться нормы ФЗ от 12.01.1996 "О некоммерческих организациях" , хотя в юридической литературе высказывалась и противоположная точка зрения . Специальным законом, посвященным указанным товариществам, являлся ФЗ от 15.06.1996 "О товариществах собственников жилья". Однако современный законодатель счел целесообразным включить в Кодекс большинство норм этого Федерального закона. Поэтому в соответствии со ст. 2 Вводного закона ФЗ "О товариществах собственников жилья" утратил силу с момента введения в действие Кодекса (т.е. с 01.03.2005).

СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145; 1998. N 48. Ст. 5849; 1999. N 28. Ст. 3473; 2002. N 12. Ст. 1093; N 52. Ч. II. Ст. 5141; 2003. N 52. Ч. I. Ст. 5031; 2006. N 3. Ст. 282; N 6. Ст. 636.

См. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006. С. 304.

Кодекс является актом жилищного законодательства и регулирует жилищные отношения. К ним Кодекс относит, в частности, отношения по поводу создания и деятельности товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов (см. ст. 4 Кодекса), регулированию которых в Кодексе посвящен специальный раздел. Поэтому положения раздела VI Кодекса с известной долей условности в настоящее время приходится рассматривать в качестве норм закона о товариществах собственников жилья. В то же время представляется, что в целях обеспечения юридической корректности нового подхода законодателя к регулированию товариществ собственников жилья одновременно с введением в действие Кодекса следовало соответствующим образом изменить формулировку п. 2 ст. 291 ГК РФ.

В главе 13 Кодекса определены основы правового положения товариществ собственников жилья, установлены правила о создании, реорганизации, ликвидации, а также об объединениях таких товариществ.

В соответствии со ст. 135 Кодекса товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Из приведенного определения следует, что предметом и целями деятельности товарищества собственников жилья являются управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Кроме того, предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья определяются с учетом положений ст. 137, 138 Кодекса, закрепляющих права и обязанности таких товариществ.

На это важно обратить внимание, поскольку товарищество собственников жилья, как и другие некоммерческие организации, обладает не общей, а специальной (или уставной, целевой) правоспособностью (см. п. 1 ст. 49 ГК РФ). Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. Поэтому предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья должны быть недвусмысленно определены в его уставе.

Товарищество собственников жилья не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету его деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом товарищества. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

Объем специальной правоспособности конкретного товарищества определяется учредителями в его уставе при создании данного товарищества. В дальнейшем возможно изменение объема уставной правоспособности товарищества собственников жилья путем внесения в его устав соответствующих изменений, которые подлежат государственной регистрации.

Целесообразно обратить внимание на то, что правомочия товарищества собственников жилья по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме ограничены законодательством. Товарищество может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме только путем передачи его в пользование (возмездное или безвозмездное) с соблюдением требований ст. 36 Кодекса и ст. 246 ГК РФ. Отчуждать общее имущество в многоквартирном доме не вправе ни товарищество собственников жилья, ни его члены (ч. 4 ст. 37 Кодекса) .

См. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006. С. 306.

По общему правилу, установленному в ч. 4 ст. 135 Кодекса, товарищество собственников жилья создается без ограничения срока его деятельности. Однако Кодекс в диспозитивной норме допускает возможность создания такой некоммерческой организации также на определенный срок, установленный в ее уставе (например, для достижения конкретной хозяйственной цели, после чего товарищество подлежит прекращению).

Из смысла ч. 5 ст. 135 Кодекса следует, что виды и количество банковских счетов товарищества собственников жилья не ограничиваются законодательством. Буквальное толкование нормы позволяет утверждать, что такие счета могут быть открыты как в российских, так и в иностранных банках (с соблюдением требований законодательства о валютном регулировании и валютном контроле). Целесообразно также иметь в виду, что товарищество собственников жилья не обязано согласовывать с налоговыми органами не только количество своих счетов, но и конкретные банки или иные кредитные организации (если речь не идет об иностранных банках), в которых оно предполагает открыть соответствующие счета.

Круглая печать товарищества собственников жилья является атрибутом его делопроизводства. Согласно определению, содержащемуся в "Толковом словаре русского языка", печать представляет собой пластинку или кружок с нарезными знаками для оттискивания их на бумаге (воске, сургуче), а также самый оттиск этих знаков, применяемых обычно для засвидетельствования, удостоверения чего-либо .

Данное определение распространяется не только на круглую печать товарищества, но и на его печати, предназначенные для внутреннего использования - для пакетов, внутренних документов, опечатывания кассы, других служебных помещений и иных целей.

См.: Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азъ, 1993. С. 531.

Правовое значение круглой печати юридического лица заключается в удостоверении ее оттиском подписи лица, управомоченного представлять организацию во внешних отношениях, а также того факта, что соответствующий документ исходит от юридического лица, являющегося самостоятельным участником гражданского оборота.

Отношения, связанные с имущественной ответственностью товарищества собственников жилья, регламентированы в ч. 6 ст. 135 Кодекса и основываются на соответствующих положениях ГК РФ. Наличие самостоятельной имущественной ответственности является одним из важнейших признаков юридического лица. Товарищество отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, т.е. всем имуществом, находящимся в его собственности.

Между тем на практике взыскание нередко обращается прежде всего на средства юридического лица на банковских счетах, несмотря на то что в составе сумм, находящихся на счетах, могут быть, например, авансовые платежи, не принадлежащие ему до момента выполнения оплаченных в предварительном порядке работ, услуг, передачи продукции или товаров, а также заемные и другие не находящиеся в собственности организации денежные средства. Однако именно этим имуществом юридическое лицо, как правило, и отвечает по своим обязательствам. В связи с этим указанную норму целесообразно толковать расширительно, так как согласно ст. 56 ГК РФ юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, а следовательно, не только тем, которое упоминается в п. 1 ст. 48 ГК РФ. Поэтому вещные права не должны рассматриваться как необходимые и исключительные юридические формы имущественного обособления юридического лица .

См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н. Садикова. М.: ЮРИНФОРМЦЕНТР, 1997. С. 79.

Только наличие собственного имущества может обеспечить самостоятельную имущественную ответственность товарищества собственников жилья. Законодательство не устанавливает минимальный размер (стоимость) имущества, которым должно обладать (иметь на праве собственности или праве оперативного управления) некоммерческое юридическое лицо. Тем не менее товарищество собственников жилья в уставе обязано определить порядок формирования имущества товарищества или указать размер вступительных, целевых, периодических и иных взносов его членов либо закрепить способ расчета различных видов взносов членов товарищества. Это позволит хотя бы минимально гарантировать права кредиторов.

Специалисты справедливо указывают на то, что вся полученная товариществом собственников жилья прибыль от предпринимательской деятельности и использования имущества, которое товарищество приобретет, должна направляться на основную деятельность товарищества и не подлежит разделу. Здесь следует четко различать прибыль от имущества товарищества и прибыль от недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности членов товарищества как собственников помещений в многоквартирном доме. Не подлежит разделу только прибыль, полученная от использования имущества самого товарищества. Если же прибыль была получена от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то эта прибыль по существу является доходом собственников от своего имущества (ст. 218 ГК РФ) и должна быть распределена между ними, тем более что не все собственники могут являться членами товарищества.

Товариществу собственников жилья причитается лишь плата за управление общим имуществом собственников, как любому управляющему или работнику. Эта плата и является доходом товарищества, который в соответствии с законом не подлежит разделу между членами товарищества. Следует помнить, что общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не передается в собственность товариществу собственников жилья. Оно всегда остается общим имуществом собственников помещений и переходит в собственность только вместе с соответствующим помещением (ст. 37 Кодекса). В этом состоит основное отличие раздела VI Кодекса от положений ФЗ "О товариществах собственников жилья". Члены товарищества не имеют права передавать свои доли в общем имуществе многоквартирного дома в собственность товарищества в качестве вступительных взносов (см. ч. 4 ст. 37 Кодекса, п. 2 ст. 290 ГК РФ) .

Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества, а товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. С одной стороны, обязательства членов товарищества существуют независимо от обязательств соответствующего товарищества собственников жилья и отношения членства не порождают взаимосвязи указанных обязательств. С другой стороны, солидарная ответственность товарищества по обязательствам его членов не только не предусмотрена законодательством, но и фактически исключена императивной нормой ч. 6 ст. 135 Кодекса. В силу этого обстоятельства она не может быть установлена и договором между товариществом и его членом или закреплена в уставе такого товарищества. При этом общее правило ст. 322 ГК РФ о том, что солидарная обязанность (ответственность) может быть предусмотрена, в частности, договором, по нашему мнению, не должно применяться, поскольку здесь действует специальная норма жилищного законодательства.

Обращает на себя внимание невысокий уровень законодательной техники, использованной при установлении правовых норм о товариществах собственников жилья, которые содержатся в статьях раздела VI Кодекса. Например, приведенное выше определение товарищества собственников жилья указывает на то, что таким товариществом признается "объединение собственников помещений в многоквартирном доме" (см. ст. 135 Кодекса). Одновременно ст. 136 Кодекса допускает создание товариществ собственников жилья не только в одном многоквартирном доме, но также при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Указанные два случая прежде были предусмотрены ст. 5 ФЗ "О товариществах собственников жилья", но при этом общее определение товарищества собственников жилья как некоммерческой организации было более универсальным (см. ст. 25 названного Федерального закона). Что же касается случаев создания товариществ, указанных в п. 1 и 2 ч. 2 ст. 136 Кодекса, то совершенно очевидно, что такие товарищества собственников жилья никак не могут являться объединениями собственников помещений в многоквартирном доме, как это предусмотрено общим определением, установленным в ст. 135 Кодекса. Представляется, что применение указанных коллизионных норм Кодекса на практике будет весьма проблематичным.

Кодекс не дает ответа и на вопрос, что следует понимать под расположенными "близко" зданиями, строениями, сооружениями. Например, неясно, можно ли понимать под такими зданиями весь дачный или коттеджный поселок, дома в котором могут находиться на определенном удалении друг от друга, или речь идет только о дачных или жилых домах, расположенных в непосредственной близости (на одной улице и т.п.).

В соответствии с ч. 3 ст. 135 Кодекса число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, членами товарищества не обязательно будут все собственники жилых помещений в многоквартирном доме.

Достаточно, чтобы собственники жилых помещений, желающие создать товарищество собственников жилья, обладали более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Количество голосов может не совпадать с числом собственников жилых помещений, так как одно жилое помещение может принадлежать на праве собственности нескольким лицам. Чтобы не ущемлять права собственников жилых помещений (установлен принцип пропорциональности расходов размеру жилого помещения), количество голосов каждого собственника также должно определяться исходя из размера принадлежащего ему жилого помещения. Некоторые авторы полагают, что для расчета количества голосов, принадлежащих каждому собственнику жилого помещения, в качестве критерия удобнее всего избрать определенное количество квадратных метров (например, 1 кв. м = 1 голос).

Членами товарищества собственников жилья при его создании смогут стать не все собственники жилых помещений. Те, кто не пожелал стать участником товарищества, сами выбирают способ управления своим имуществом. Навязывать свои услуги товарищество собственников жилья не вправе .

В соответствии с ч. 1 ст. 139 Кодекса в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 136 Кодекса).

В соответствии с ч. 2 ст. 135 Кодекса устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Устав является единственным учредительным документом любого товарищества собственников жилья. При этом юридическое значение устава состоит также в том, что устав - это локальный нормативный документ, обязательный для всех членов данного товарищества и самого товарищества как юридического лица. Поскольку правоспособность юридического лица (см. ст. 49 ГК РФ) реализуется его органами (ст. 53 ГК РФ), постольку устав товарищества обязателен к исполнению всеми его органами - общим собранием членов товарищества, правлением, председателем правления, ревизионной комиссией (ревизором). Устав обязателен для всех членов соответствующего товарищества, а не только для тех, кто участвовал в утверждении устава при создании товарищества собственников жилья. Законодательство и правоприменительная практика исходят из обязательности устава также для третьих лиц.

На основании своего устава товарищество собственников жилья в лице соответствующего органа управления выступает участником гражданского оборота, субъектом трудовых, налоговых и других правоотношений. Устав с учетом общих требований законодательства индивидуализирует статус конкретного товарищества.

Общее собрание, на котором принимается устав товарищества собственников жилья, проводится в порядке, предусмотренном ст. 45 - 48 Кодекса. Эти правила подробно были рассмотрены нами в разделе II настоящей работы.

Как и другие юридические лица, товарищество собственников жилья становится участником гражданского оборота и вправе вступать в иные правовые отношения с момента его государственной регистрации. Общие правила о государственной регистрации для всех юридических лиц установлены в ст. 51 ГК РФ. Единый порядок государственной регистрации юридических лиц определяется ФЗ от 08.08.2001 "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" .

СЗ РФ. 2001. N 33. Ч. I. Ст. 3431; 2003. N 26. Ст. 2565; N 50. Ст. 4855; N 52. Ч. I. Ст. 5037; 2004. N 45. Ст. 4377; 2005. N 27. Ст. 2722.

В соответствии с ч. 3 ст. 136 Кодекса государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. Это общая норма, действующая в отношении всех товариществ собственников жилья. При этом вызывает удивление правило о государственной регистрации товариществ собственников жилья в строящихся многоквартирных домах, которое включено в ст. 139 Кодекса, содержащую специальные нормы, но при этом абсолютно не отличается по содержанию от общего правила ч. 3 ст. 136 Кодекса о государственной регистрации любых товариществ собственников жилья.

Итак, все товарищества собственников жилья, создаваемые как в существующих, так и в строящихся многоквартирных домах, приобретают права юридического лица с момента государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии со специальным законодательством. Действующий в настоящее время порядок государственной регистрации юридических лиц был нами рассмотрен в комментарии к разделу V Кодекса применительно к жилищным кооперативам.

Весьма странное впечатление производят положения ст. 137 и 138 Кодекса, в которых предусмотрены основные права и обязанности товарищества собственников жилья (в большинстве современных актов гражданского законодательства о юридических лицах подобные правила отсутствуют, поскольку их место не в федеральном законе, а скорее в уставе или внутренних документах юридического лица). Многие установленные в указанных статьях Кодекса нормы носят декларативный характер или вообще лишены смысла. Например, вряд ли нуждаются в специальной правовой регламентации права товарищества пользоваться банковскими кредитами, передавать по договорам денежные средства, заключать сделки и т.п. (см. ст. 137 Кодекса) и обязанности обеспечивать соблюдение требований законодательства и устава, выполнять договорные обязательства и т.п. (см. ст. 138 Кодекса). Такого рода права и обязанности присущи всем без исключения юридическим лицам и не являются специфичными для товарищества собственников жилья.

Права товарищества собственников жилья перечислены в ст. 137 Кодекса. Товарищество вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В связи с этим специалисты справедливо указывают на то, что согласно ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех долевых собственников. Товарищество собственников жилья вправе предоставить в пользование (это действие является одним из видов распоряжения) общее имущество в многоквартирном доме только при согласии всех собственников помещений, не являющихся членами товарищества. Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно. Тот же порядок распространяется и на право надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.

Положение ст. 247 ГК РФ имеет большую юридическую силу. Поэтому порядок применения ч. 2 ст. 137 Кодекса не должен нарушать норму ГК РФ как закона, регулирующего имущественные отношения. Нормы Кодекса, затрагивающие имущественные отношения, регулируемые ГК РФ, согласно ст. 3 ГК РФ не должны противоречить нормам ГК РФ, и в случае такого противоречия применяются нормы ГК РФ. Только при наличии письменного согласия всех собственников жилых помещений (не членов товарищества) товарищество собственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме, как это предусмотрено п. 1, 2 ч. 2 ст. 137 Кодекса.

Права товарищества, предусмотренные п. 3, 4 ч. 2 ст. 137, товарищество вправе осуществлять только с согласия как членов товарищества, так и иных собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица осуществляют гражданские права по своей воле и в своем интересе. Отсюда следует, что собственник приобретает имущество в собственность только по своему решению. Принудительно имущество в собственность приобретаться не может .

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Обязанности товарищества собственников жилья предусмотрены ст. 138 Кодекса. Товарищество обязано:

1) обеспечивать выполнение требований главы 13 Кодекса, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Правила о реорганизации и ликвидации товарищества собственников жилья установлены в ст. 140, 141 Кодекса.

Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ст. 140 Кодекса). Понятие "реорганизация" означает прекращение реорганизуемого юридического лица с переходом его прав и обязанностей к другим лицам. Особенности правопреемства в зависимости от формы реорганизации юридического лица (слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования) установлены в ст. 58 ГК РФ.

Относительно преобразования товарищества собственников жилья ч. 2 ст. 140 Кодекса установлено ограничение: такое товарищество может быть преобразовано только в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Преобразование товарищества собственников жилья представляет собой изменение организационной формы такого товарищества, в результате которого возникает юридическое лицо другого вида, предусмотренного законодательством (в данном случае это жилищный или жилищно-строительный кооператив).

Напомним, что в соответствии со ст. 110 Кодекса жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Частью 4 указанной статьи установлено, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Поэтому к регулированию их деятельности применяются положения ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах. Статус потребительских кооперативов был охарактеризован в комментарии к разделу V Кодекса.

Решение о добровольном преобразовании товарищества принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья считается реорганизованным в форме преобразования с момента государственной регистрации вновь возникшего жилищного или жилищно­строительного кооператива (п. 4 ст. 57 ГК РФ).

Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется по основаниям и в порядке, которые являются общими для всех юридических лиц и установлены в ст. 61 - 65 ГК РФ. Соответствующие вопросы рассматривались нами в комментарии к разделу V Кодекса применительно к жилищным и жилищно-строительным кооперативам.

Комментарий к главе 14

Глава 14 раздела VI Кодекса, как следует из ее названия, казалось бы, определяет правовое положение членов товарищества собственников жилья. Однако это далеко не так, поскольку название данной главы не соответствует ее реальному содержанию. Собственно членству в товариществе здесь посвящена всего одна статья (ст. 143), остальные же статьи гл. 14 Кодекса определяют организацию управления в товариществе собственников жилья (ст. 144 - 149), вводят правила о внутреннем аудите (ст. 150) и регулируют иные отношения (ст. 151 - 152).

В соответствии с ч. 1 ст. 143 Кодекса членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

При создании товарищества собственников жилья, как и любого юридического лица, имеющего членство, членство устанавливается решением учредительного собрания, на котором определяются возможность создания товарищества и его будущий состав, утверждается устав и решаются другие вопросы. Список членов товарищества при создании составляется на основании протокола учредительного собрания, который подписывают все члены создаваемого товарищества.

После того, как товарищество создано, новые члены принимаются в товарищество на основании их заявлений. В уставе товарищества следует подробно регламентировать процедуру вступления в члены товарищества и определить, к компетенции какого органа относится прием новых членов .

См. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006. С. 325.

Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, то лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Данное положение установлено в императивной норме ч. 2 ст. 143 Кодекса, поэтому уставом товарищества собственников жилья не может быть исключено или ограничено право нового собственника помещения в многоквартирном доме на вступление в товарищество.

Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 143 Кодекса). Обратим внимание, что Кодекс не предусматривает возможность исключения члена товарищества из товарищества. Представляется, что такую возможность нельзя предусмотреть и в уставе, если исходить из буквального толкования приведенных положений ч. 3 ст. 143: здесь имеется в виду только добровольная подача заявления о выходе из членов товарищества.

Товарищество собственников жилья, как и все прочие виды юридических лиц, приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (см. п. 1 ст. 53 ГК РФ).

Среди органов управления товарищества собственников жилья ст. 144 Кодекса называет только общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Однако законодатель "забыл" здесь упомянуть о председателе правления товарищества, статус которого определен в ст. 149 Кодекса. Между тем, как будет показано далее, председатель правления является единоличным исполнительным органом товарищества, обладающим собственной управленческой компетенцией и действующим одновременно с коллегиальным исполнительным органом - правлением товарищества.

Наши коллеги правильно указывают на то обстоятельство, что во избежание сложностей в разделении компетенции и в целях защиты прав и интересов третьих лиц законодательная практика регулирования юридических лиц, создаваемых в разных организационно-правовых формах, устанавливает либо единоличный исполнительный орган, либо одновременно коллегиальный и единоличный исполнительные органы . В данном случае вполне очевидно, что в товариществе собственников жилья действуют одновременно два исполнительных органа - правление (коллегиальный орган) и председатель правления (единоличный орган). Разграничить управленческую компетенцию этих органов необходимо в уставе товарищества, не допуская при этом дублирования их функций и полномочий.

С учетом сказанного представляется, что в ст. 144 Кодекса целесообразно внести изменение, дополнив установленный в ней общий перечень органов управления товарищества собственников жилья упоминанием о председателе правления товарищества.

На практике же необходимо исходить из того, что система органов управления в товариществе собственников жилья выглядит следующим образом: общее собрание членов товарищества, правление и председатель правления товарищества.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества (ч. 1 ст. 145 Кодекса). В общем собрании с правом решающего голоса вправе участвовать только члены соответствующего товарищества.

В принципе Кодекс не определяет правила созыва общего собрания, допуская в диспозитивной норме, что такое собрание созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Между тем при определении соответствующих процедур в уставе необходимо иметь в виду ряд императивных норм Кодекса, регулирующих отдельные отношения, связанные с созывом общего собрания (например, ч. 1, 2 ст. 146).

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

13) другие вопросы, предусмотренные Кодексом или иными федеральными законами.

Помимо вопросов, указанных в ч. 2 ст. 145 Кодекса, уставом товарищества собственников

жилья к компетенции общего собрания членов товарищества может быть отнесено решение и иных вопросов.

Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые вопросы общее собрание должно решать только совместно со всеми собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества. К ним относятся, в частности, вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома, надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственниками дома прилежащих земельных участков, ведение на них различных видов строительства и др. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками жилых помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. В соответствии со ст. 247 ГК РФ долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.

Определенные вопросы должны рассматриваться только один раз в год, но ежегодно. Это предполагает обязательное проведение общего собрания членов товарищества как минимум один раз в год. К таким вопросам относятся: утверждение годовой бухгалтерской отчетности, отчетов ревизионной комиссии (ст. 150 Кодекса), правления товарищества (ст. 148 Кодекса), принятие решений об использовании доходов, полученных товариществом за год, и др.

См. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006. С. 328 - 329.

Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, не могут быть решены ни коллегиальным, ни единоличным исполнительным органом товарищества. Применительно к правлению по этому поводу установлен прямой запрет (ч. 1 ст. 147), а компетенция председателя правления ограничена нормами ст. 149 Кодекса. При этом общее собрание членов товарищества как высший орган управления имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества (ч. 4 ст. 145 Кодекса).

Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья определен в ст. 146 Кодекса. При этом согласно ст. 148 Кодекса созыв и проведение общего собрания относится к компетенции правления товарищества.

Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.

В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со ст. 45 Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно (имеет кворум), если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Для сравнения напомним, что в соответствии с ч. 3 ст. 45 Кодекса общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Решения общего собрания членов товарищества по тем или иным вопросам могут приниматься простым или квалифицированным большинством голосов. Согласно ч. 4 ст. 146 Кодекса решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по ряду особо значимых вопросов принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. К таким вопросам относятся:

реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья;

получение товариществом заемных средств, в том числе банковских кредитов;

определение направлений использования доходов от хозяйственной деятельности товарищества;

передача прав на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе сдача его в аренду.

Кроме того, не запрещено предусмотреть в уставе товарищества собственников жилья также иные вопросы, которые могут решаться только квалифицированным большинством голосов.

Решения по остальным вопросам принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

В связи с этим в юридической литературе было высказано мнение о недостаточной обоснованности положения о группировке членов товарищества собственников жилья для голосования: права и обязанности всех членов товарищества одинаковы, и выделение каких-то членов в отдельную группу будет явно ущемлять права остальных членов товарищества, или наоборот.

Во избежание нарушения прав членов товарищества устав должен содержать точно определенный круг вопросов, решение которых возможно путем проведения заочного голосования. Общее годовое собрание членов товарищества должно проводиться только в очной форме. Лишь промежуточные и внеочередные общие собрания и по определенным уставом вопросам могут проводиться путем заочного голосования, если в уставе товарищества предусмотрена такая форма проведения общих собраний. Если устав дозволяет проведение общих собраний членов товарищества посредством письменного опроса, то в нем необходимо четко разработать порядок проведения таких собраний .

См. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006. С. 331 - 332.

по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (см. ч. 1, 4 ст. 147 Кодекса).

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Таким образом, в состав правления не могут быть избраны, например, собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества собственников жилья. Кроме того, членами правления не могут быть лица, являющиеся членами ревизионной комиссии данного товарищества (см. ч. 1 ст. 150 Кодекса).

В соответствии с ч. 3 ст. 147 Кодекса правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества. Фактически речь идет не о председателе товарищества, а о председателе правления товарищества, статус которого как единоличного исполнительного органа определен в ст. 149 Кодекса.

В связи с этим авторитетные юристы справедливо указывают на то, что приведенные положения Кодекса противоречат общему порядку формирования исполнительных органов. Один исполнительный орган не вправе создавать другой исполнительный орган, тем более что оба контролируют деятельность друг друга. Председатель правления является единоличным исполнительным органом, а не сменяемым председателем, наделенным чисто организационными функциями, связанными с созывом и ведением заседаний правления. Как исполнительный орган председатель отвечает перед общим собранием за свою деятельность, что обусловливает и его избрание собранием, а не правлением (формирование исполнительных органов относится к компетенции высшего органа управления товарищества - см. ч. 2 ст. 145 Кодекса) . Поэтому представляется, что в ст. 145 и 147 Кодекса необходимо внести изменения, относящие избрание председателя правления товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества.

См. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006. С. 333.

Заседания правления товарищества собственников жилья созываются председателем правления в сроки, установленные уставом товарищества. Заседание правления товарищества признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества (то есть более половины его членов). Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом. Порядок деятельности правления целесообразно детально регламентировать в уставе товарищества или в специальном локальном акте типа положения о правлении. Такой акт может быть утвержден на общем собрании членов товарищества.

К числу обязанностей правления товарищества собственников жилья ст. 148 Кодекса относит решение вопросов, примерный перечень которых определен в указанной статье. Термин "обязанности" в данном контексте выглядит не вполне убедительно: фактически речь идет о правомочиях правления (то есть о правах, реализация которых составляет одновременно юридическую обязанность исполнительного органа), образующих управленческую компетенцию правления товарищества собственников жилья. Итак, правомочиями правления являются:

обеспечение соблюдения товариществом законодательства и требований устава товарищества;

осуществление контроля за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

составление смет доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им; наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их (данное правомочие выглядит, мягко говоря, странно, поскольку в трудовых отношениях на стороне работодателя выступает не правление, а само товарищество как юридическое лицо; кроме того, заключение и расторжение трудовых договоров всегда осуществляет не коллегиальный, а единоличный исполнительный орган) ;

заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей. Председатель правления является единоличным исполнительным органом управления товарищества, избираемым правлением из числа своих членов на срок, который определяется уставом товарищества (см. ч. 3 ст. 147, ч. 1 ст. 149 Кодекса). Как уже отмечалось, избрание председателя товарищества собственников жилья правлением не вполне согласуется с природой единоличного исполнительного органа, который, с одной стороны, должен обладать достаточной независимостью от коллегиального исполнительного органа, а с другой - быть полностью подконтрольным высшему органу управления.

Опыт многих существующих товариществ собственников жилья показывает, что нередко председатель правления пренебрегает интересами товарищества и его членов, допускает финансовые злоупотребления, пытается влиять на принятие общим собранием решений, противопоставляет себя товариществу, навязывает членам товарищества свою волю и т.п. Безусловно, в подобных случаях такого председателя необходимо заменить, но на практике не всегда удается добиться соответствующего решения правления. Поэтому после введения в действие Кодекса имеет смысл использовать юридическую возможность избрания (и переизбрания) председателя правления товарищества на общем собрании членов товарищества. Такая возможность существует, так как в соответствии с ч. 4 ст. 145 Кодекса общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества. Если председатель правления совершает действия, не устраивающие членов товарищества, то можно инициировать внеочередное общее собрание и избрать нового председателя.

Являясь постоянно действующим исполнительным органом, председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества (см. ч. 1 ст. 149). Отметим, что использование термина "должностные лица" в данном случае не вполне корректно, поскольку речь идет не о государственной или муниципальной организации. Следует полагать, что здесь имеются в виду главный бухгалтер и другие лица, которые занимают в товариществе руководящие должности на основании трудовых договоров. Исполнение указаний председателя правления следует рассматривать как юридическую обязанность указанных лиц. Однако ни при каких обстоятельствах председатель правления не вправе давать обязательные к исполнению указания председателю и членам ревизионной комиссии (ревизору) товарищества, поскольку орган, осуществляющий внутренний аудит, подотчетен только общему собранию членов товарищества.

Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда. Правомочия председателя правления, перечисленные в ч. 2 ст. 149 Кодекса, целесообразно конкретизировать в уставе товарищества.

Контрольным органом во всех товариществах собственников жилья является ревизионная комиссия (ревизор). Данный орган не относится к числу органов управления товарищества: он не осуществляет организационную и исполнительно-распорядительную деятельность, а реализует лишь одну специфическую функцию управления - контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества, так называемый внутренний аудит.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества (ч. 1 ст. 150 Кодекса). Это единственное требование к членам ревизионной комиссии, которое предъявляет Кодекс. Поэтому представляется, что в состав ревизионной комиссии могут входить физические лица, как являющиеся, так и не являющиеся членами данного товарищества собственников жилья.

Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Председатель ревизионной комиссии не является самостоятельным контрольным органом, его основная задача - организационно-техническое обеспечение деятельности ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Согласно ст. 151 Кодекса в собственности товарищества собственников жилья может

находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. Целесообразно обратить внимание на то, что все имущество, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, включая технические подвалы, чердаки, лестничные площадки и т.п. (полный перечень представлен в ст. 36 Кодекса), находится в общей долевой собственности собственников помещений. Это общее недвижимое имущество не подлежит отчуждению и поэтому не может быть передано в собственность товариществу собственников жилья.

Товарищество вправе приобрести в собственность помещения в многоквартирном доме, не относящиеся к общей долевой собственности, принадлежащие на праве собственности лицам, которые использовали их для иных целей, чем проживание (при условии, что это нежилые помещения, например первый этаж дома, в котором расположены магазин, химчистка, ателье и т.п.) .

См. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006. С. 338.

В соответствии со ст. 16 Вводного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому такой земельный участок не может стать объектом права собственности товарищества собственников жилья. Исключение составляют случаи, когда товариществу как юридическому лицу на праве собственности принадлежат какие-либо помещения в соответствующем многоквартирном доме. Тогда товарищество будет обладать долей в праве общей долевой собственности собственников помещений.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Кодекса, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не допускается в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Кодекса.

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества. Цели, на которые могут расходоваться указанные средства, и правила совершения правлением действий, связанных с распоряжением такими средствами, можно достаточно подробно определить в уставе товарищества или положении о правлении, утверждаемом общим собранием.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью (ч. 1 ст. 152 Кодекса).

Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Кроме хозяйственной деятельности, товарищество собственников жилья вправе заниматься предпринимательской деятельностью как некоммерческое юридическое лицо (ст. 50 ГК РФ). Предпринимательская деятельность товарищества должна соответствовать целям создания данной некоммерческой организации.

В ст. 152 Кодекса установлен закрытый перечень видов хозяйственной деятельности, которой может заниматься товарищество, что не может изменить положение ст. 50 ГК РФ о предпринимательской деятельности некоммерческого юридического лица. Сдача в аренду общего имущества многоквартирного дома должна осуществляться с соблюдением требований ГК РФ .

См. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006. С. 339 - 340.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные главой 14 Кодекса и уставом товарищества.

<< | >>
Источник: Под ред. Тихомирова М.Ю.. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. С образцами правовых документов. М.: ЮрИнфоР-Пресс, Изд-е Тихомирова М.Ю., — 320 с.. 2007

Еще по теме Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ:

  1. 11.1. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
  2. 11.2. Права и обязанности товарищества собственников жилья
  3. 11.7. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
  4. § 2. Организация и деятельность товариществ собственников жилья
  5. § 5. Правовое положение членов товариществ собственников жилья
  6. Глава 16. Создание и деятельность товарищества собственников жилья
  7. Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья
  8. Глава 16. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
  9. § 16.1 .Понятие товарищества собственников жилья
  10. 11.1. Понятие товарищества собственников жилья
  11. 20.1. Понятие и особенности товарищества собственников жилья, порядок создания товарищества собственников жилья
  12. 20.6. Особенности управления многоквартирными домами товариществом собственников жилых помещений и специализированными потребительскими кооперативами
  13. Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
  14. Статья 135. Товарищество собственников жилья
  15. Глава 11. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ
  16. Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
- Кодексы Российской Федерации - Юридические энциклопедии - Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административное право (рефераты) - Арбитражный процесс - Банковское право - Бюджетное право - Валютное право - Гражданский процесс - Гражданское право - Диссертации - Договорное право - Жилищное право - Жилищные вопросы - Земельное право - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Коммерческое право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право Российской Федерации - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Международное право - Международное частное право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Оперативно-розыскная деятельность - Основы права - Политология - Право - Право интеллектуальной собственности - Право социального обеспечения - Правовая статистика - Правоведение - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор - Разное - Римское право - Сам себе адвокат - Семейное право - Следствие - Страховое право - Судебная медицина - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Участникам дорожного движения - Финансовое право - Юридическая психология - Юридическая риторика - Юридическая этика -