§21.6.Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыноч­ный механизм, предполагающий самостоятельное участие населе­ния в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению со­ставляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщи­кам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строи­тельство нового, а не на покупку готового жилья.

Например, за период реформ 1990— 1998 гг. в сфере жилищно­го финансирования произошли серьезные изменения. Кардиналь­ным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жи­лых домов по формам собственности и источникам финансирова­ния. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в

государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%. При этом непосредственно за счет средств фе­дерального бюджета в 1998 г ) построено всего 1,3 млн кв. м общей площади жилых домов, что составило 4,2% от общего объема ввода жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существен­ный рост доли жилья, возводимо ) за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увели[117] > примерно в три раза за период с конца 1990 по 1998 год и дог 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.

Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В резуль­тате проводимой политики приватизации жилья и сня­тия ограничений на количество размер жилых помещений, нахо­дящихся в собственности населения, изменилась структура жилищ­ного фонда по формам собственности. В настоящее время 57% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-про­дажи вовлекается 2% квартир, находящихся в частной собст­венности.

бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предостав­ляемого очередникам В ; недостаточного платеже­способного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобрете­ние готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. В результате созданный в первые годы реформ ры­нок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финан­совыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство. В условиях резкого со­кращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных кате­горий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобре­сти жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать

Выделение социального жилья сократилось с 1990 по 1998 г.

более чем в три раза и было доступно году лишь 344 тыс. семей, тогда как

имеют зарегистрированное право на такое жилье более 6 млн семей. Таким обра­зом, ежегодное предоставление социального жилья по отношению к числу се­мей, состоящих на учете на его получение, снизилось примерно в два раза, что свидетельствует об увеличении сроков решения этой проблемы.

из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных креди-

ТОВ.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержа­нии платежеспособного спроса различных слоев населения на рын­ке жилья за счет создания условий для развития рыночных меха­низмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направле­ния их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, пере­хода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению на­селением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:

/. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оцен­кам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит пре­доставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), мак­симальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ обуславливают недостаточ­ность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жи­лья.

3. Низкие темпы разработки и совершенствования законода­тельства о недвижимости и несогласованность правовых актов

между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение

1

для развития рынка жилья имеет земельное законодательство .

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

4- Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строи­тельных материалов, страховые компании, риэлторские и оценоч­ные агентства. При фактическом наличии данных структур в Рос­сии не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения нежелание

в

6. Большое количество административных барьеров, строи­тельные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами.

7. Большое количество субсидий в этой сфере и их «слабая ад­ресность». Эта же причина негативно влияет на развитие вторично­го рынка жилья.

8. Высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное креди­тование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

9. Непрозрачные источники доходов граждан.

10. Неразвитость организационно-технологической и финан­совой инфраструктуры в системе ипотеки. К сожалению, на сего­дняшний день работающей и решающей проблемы населения ипо­теки в России и особенно в Москве пока не существует. Об этом свидетельствует ипотечных сделок, размер и структура доходов населения и даже официальные заявления московских вла­стей. По статистическим данным Ассоциации российских банков (АРБ), за прошлый год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около 500 млн долл. США. Иными словами, только 2% жилья было куплено на банковские займы.

При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного кре­дитования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот

показатель составляет 34%, в США — 53%, у нас же не доходит и 413 до 1%.

Число кредитов в 2003 г.! составило 27 тыс., таким образом, ес­ли мы попробуем заняться подсчетами, то получим примерно такой размер среднего кредита — 18 тыс. долл. США. В большинстве крупных городов и даже в Подмосковье на такую сумму квартиру не купить. В лучшем случае ее хватит на доплату для улучшения уже имеющихся жилищных условий. Но это уже не ипотека, а обычный потребительский кредит. Кроме того, даже приведенные данные, скорее всего, являются завышенными. Например, цифра в 27 тыс. относится не к числу реально выданных кредитов, а лишь к числу принятых банком решений об их предоставлении, что далеко не одно и то же. Что касается Москвы, то все попытки наладить в столице ипотеку привели к выдаче 3000 банковских кредитов и око­ло 200 небанковских кредитов.

По мнению ряда специалистов, для увеличения спроса на ипо­теку необходимо снижение ставок по кредиту ниже «психологиче­ского» барьера в 10% и упрощение порядка его получения. Возмож­но, это могло бы как-то уменьшить всю непривлекательность ипоте­ки, в ее сегодняшнем выражении, для потенциального клиента. Однако о снижении ставок говорить сложно, ипотека — это рыноч­ный механизм. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по слож­ному проценту, а итоговая сумма может превышать стоимость квар­тиры в и более раз. Кроме того, к выплате процентов но кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности — это еще 0,5-2% от общей суммы. Вот и попробуй убедить население, что ему это надо.

Что касается упрощения процедуры, у банкиров есть против этого довольно веский довод — «андеррайтинг» (это оценка креди­тором вероятности погашения кредита). При оформлении кредита банком оцениваются три момента:

— платежеспособность заемщика,

— готовность погасить кредит (анализ кредитной истории),

' По данным Ассоциации российских банков (АРБ).

2 В Париже, для сравнения, количество выдаваемых в год ипотечных кре­дитов составляет около 100 тыс.

оценка стоимости закладываемого имущества.

Но определить реальн іатсжеснособность клиента в ны­нешних российских условиях практически невозможно, и справка об официальном доходе в данном случае вещь совершенно беспо­лезная. Объективной сложностью является и отсутствие у граж­дан кредитных историй (хотя тут часть риска могли бы взять на себя страховые компании). Не факт и то, что закладываемое сего­дня имущество останется достаточным обеспечением кредита в бу­дущем дом может прийти в негодность, рядом с ним могут по­строить шумную трассу или вообще снести в связи с городскими нуждами.

Не стоит, как это делает Правительство РФ, рассматривать за­падную модель ипотеки в качестве панацеи от всех жилищных про­блем. Она хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности, и тут не нужны никакие усилия государства, достаточно лишь создать правовое поле, а работать будут сами ры­ночные механизмы. В России же обеспечить себя жильем с помо­щью «сегодняшней ипотеки» в состоянии лишь очень небольшой слой населения. Основная часть граждан при нынешнем поло­жении дел вообще не способна обзавестись квартирами ни сразу, ни через несколько лет.

Сегодня цена строительства квадратного метра в столице со­ставляет 1000 — 1200 долл. США, и, таким образом, хорошая квар­тирка может обойтись в десятки ысяч условных единиц.

При рассрочке на среднем московском заработке

15 — 20 тыс. руб. не вполне подъемная сумма. А когда между че­ловеком и вожделенной квартирой выстраивается цепочка из част­ного инвестора, инвестиционной корпорации, ипотечного агентст­ва, банка, страховой ее приобретение в кредит стано­вится столь же невозможным, как и покупка на свободном рынке.

России нужна собственная схема по применению института ипо­теки. Прежде всего, по максимуму сократить субъектный состав ношений по приобретению жилья, ] о типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между госу­дарством и гражданами не встает никакой другой субъект экономи­ческой деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие совместное с гражданами фи­

нансирование строительства, когда государство гарантирует креди­ты и частично их оплачивает. Причем государство может использо­вать не только бюджетные активы, но и землю, недвижимость. А московская недвижимость — актив очень серьезный, и уж под нее наверняка найдутся частные инвесторы. Было бы очень инте­ресно вооружиться сразу несколькими схемами реализации ипоте­ки в России, дав, таким образом, населению самому решать, по ка­кой им удобно приобретать жилье. Однако, зная приверженность наших властей собственным принципам и их твердую уверенность в правильности однажды выбранной генеральной линии, можно не сомневаться в том, что ипотека не будет «работать» ровно до тех пор, пока власти не наладят «человеческие» условия ее работы.

Ипотечный рынок России живет в ожидании повышения спро­са на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования и разви­тия ипотеки в России всем представляются по-разному. На эту те­му сегодня спорят политики, юристы, государственные служащие, домохозяйки и даже свободные художники. Оптимисты считают, что он будет мощным и наступит очень скоро. Пессимисты совету­ют оглянуться назад и перестать верить в чудеса. А у сторонников умеренных взглядов есть все основания полагать, что «победит» нейтральный вариант развития событий. Теории дальнейшего раз­вития ипотеки настолько многообразны, что могли бы стать темой самостоятельного дипломного проекта. В своей работе я рассмот­рю лишь те, которые, на мой взгляд, наиболее реалистичны.

В качестве первого сценария дальнейшего развития ипотечного рынка в России, пожалуй, стоит рассмотреть теорию о том, что с развитием ипотеки цены на недвижимость возрастут еще больше. С развитием ипотеки спрос на недвижимость будет расти, соответ­ственно, вырастут и цены. Сторонники этой точки зрения считают, что с целью ограничения роста цен на жилье необходим опережаю­щий рост предложения жилья по сравнению с ростом ипотечных кредитов. Они полагают, что в 2005 г. снизятся дополнительные расходы на оформление ипотечного кредита, а на рынке появятся новые кредитные продукты. В данном случае рынок ипотечного кредитования, вероятно, должен будет расти за счет увеличения числа организаций, предоставляющих населению ипотечные зай­мы. Кроме того, ряд специалистов по развитию ипотеки считают, что конкуренция на рынке ипотечных кредитов в 2005 г. усилится, мотивируя это тем, что доходы населения сохранятся на прежнем уровне, а денежные накопления будут требовать размещения, а так­же возрастет конкуренция между кредитными организациями, уча­ствующими в системе ипотечного кредитования.

В ходе обсуждения проблемы развития ипотеки в Совете Феде­рации эксперты отметили, что рынок ипотечных кредитов в про­шедшем году демонстрировал тенденцию к росту как но объемам кредитования, так и по количеству банков, которые выдают креди­ты. Сложилась конкуренция среди банков, в результате чего снизи­лись ставки, уменьшился первоначальный взнос, уве­личился срок кредитования до 20 лет. Тем не менее объем выдавае­мых банками кредитов пока невелик.

На начало 2005 г. в системе ипотечного кредитования России участвовали более 160 банков. Однако у преобладающего большин­ства банков нет доступа к достаточным для долгосрочного кредито­вания ресурсам. В связи с этим представляется маловероятным дальнейшее снижение процентных ставок и существенное увеличе­ние объемов кредитов без создания условий для привлечения в эту сферу достаточных долгосрочных ресурсов.

Универсальным механизмом привлечения длинных кредитных ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное регулирование которых до недавнего времени находилось в зача­точном состоянии С их помощью банки получат возможность быст­ро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а по­купатели таких бумаг при ликвидации банка будут наделяться пра­вами кредиторов. Совсем недавно Государственная Дума взялась за разрешение этой недоработки. В результате ударной работы парла­мента были приняты в третьем чтении последние законопроектов из пакета нормативных актов о создании рынка доступного жилья в России (первые восемь приняты еще в середине прошлого года). Среди них и поправки к Закону «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторы­ми положениями этого закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России. И хотя для того чтобы меха­низм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще це­лый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало подготовку к де­бютному выпуску ипотечных облигаций. Если все необходимые ак­ты будут скоро приняты, агентство эмитирует первые бумаги уже в этом году.

Развитие рынка ипотечных закладных в России позволит ре­шить проблему, с которой рано или поздно столкнугся все зани­мающиеся выдачей кредитов на жилье банки, — нехватка средств на финансирование ипотечных проектов. Преобразовав кредитные

обязательства заемщиков в ценные бумаги, их можно будет продать 417 сторонним инвесторам, выручив деньги на выдачу новых кредитов. Как считают специалисты, именно с момента развития рынка ипо­течных облигаций в России может начаться настоящий ипотечный бум. Также стоит в рамках данного исследования рассмотреть тео­рию о том, что, несмотря на ряд благоприятных законодательных инициатив, по сути ничего не изменится. И, как подчеркивают спе­циалисты, развитие событий в соответствии с этим сценарием очень возможно.

Законы-то приняты, но теперь мы стоим перед задачей их прак­тической реализации. Потому что любой самый мудрый законопро­ект можно легко похоронить, если на его пути останутся либо тех­нические, либо бюрократические преграды. Так, серьезно тормозит работу сотрудников банков, занимающихся ипотечным кредитова­нием, чрезвычайно сложная и запутанная система регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Документы необхо­димо подавать в целый ряд не связанных друг с другом организа­ций, нередко расположенных в разных населенных пунктах. Не­давние попытки законодателя по упрощению этой процедуры, ко­нечно, заметны, но недостаточны. К тому же динамику развития ипотечного рынка могут серьезно корректировать «внешние силы», например инфляция1. Развитие событий по третьему сценарию — когда преобразования на ипотечном рынке все же будут происхо­дить, хотя и не столь динамично и эффективно, как этого хотелось бы, — представляется наиболее реальным. Хоть поправки в Феде­ральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие пре­пятствия к их выпуску, в России и приняты, для того чтобы компа­нии получили возможность эмитировать ипотечные облигации, не­обходимо принять еще ряд подзаконных актов. В частности, ФСФР должна разработать около десятка документов, которые бы регламентировали правила торговли ипотечными бумагами на фон­довой бирже. Кроме того, необходимо обеспечить возможность по­вышения кредитного качества ипотечных облигаций в соответствии с общепринятой международной практикой. Для чего также нужны изменения в законодательстве. В качестве примера можно привести отсутствие у нас в стране специальных обеспечительных счетов, ко­торые дают инвестору уверенность в том, что деньги, поступающие

' Примером тому может служить тот факт, что институт ипотеки в постсо­ветской России уже пережил ряд спадов, но так и не увидел периода бурного расцвета. В последний раз результаты, которых достиг ипотечный рынок к 1998 г., были перечеркнуты дефолтом.

по ипотечным кредитам, дойдут до него, а не затеряются где-ни­будь в закоулках финансовых цепочек. Чтобы позитивный меха­низм действия рынка ипотечных с блигаций заработал, необходи­мо дать возможность институциональным инвесторам, прежде все­го пенсионным фондам и страховым компаниям, вложить средства эти бумаги. В целом инвесторами, заинтересованными в приоб­ретении ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, являются пенси­онные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды, паевые инвестиционные Причем первые две группы являют­ся наиболее привлекательными рынка ипотечных ценных бумаг. По оценкам Всемирного банка, одни только пенсионные фонды мо­гут инвестировать в ипотечные ценные бумаги около 120 млрд руб. в течение ближайших пяти лет. Однако пока полноценного механиз­ма, который позволил бы им это сделать, не существует. Таким обра­зом, для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение целого ряда ос­новных задач:

1) Совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредито­вании.

2) Создание и внедрение универсального механизма обеспече­ния притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу.

3) Создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четко­го и надежного еханизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участ­ников рынка ипотечного кредитования.

4) Налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотеч­ных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков ипо­течных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирова­ние коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны.

5) Создание равных условий свободной конкуренции меж­ду субъектами рынка ипотечных кредитов.

6) Формирование механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невоз­можности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

7) Доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных органимзаций по предоставлению и обслуживанию ипо­течных кредитов и их рефинансированию.

8) Формирование нормативно-законодательных основ для ис- пользования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

9) Разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, ко­торая будет основана не только на интересах чиновников.

Ипотечное кредитование жилья (несмотря ни на что) — один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов при­влечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения — в улучшении жилищных условий, коммерческих банков — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной за­грузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованно­го в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база, что уже само по себе дает на­дежду на «светлое будущее» ипотеки в нашей стране. Тем не менее хочется верить, что работа по формированию законодательства об ипотеке только началась.