Особые формы финансирования инвестиций
Лизинг появился в начале 50-х годов в США, а с 60-х годов — в странах Западной Европы. В настоящее время лизинг получил достаточно широкое распространение не только в США, но и в других странах. Так, в Японии на условиях лизинга в настоящее время финансируется до 25% общего объема инвестиций. На европейском рынке доля лизинговых операций составляет 15% общего объема инвестиций. Понятие лизинга вошло в российскую офици-
в лицензиях коммерческих банков на право осуществления банковских операций был введен лизинг как вид банковской деятельности по предоставлению банковских услуг. Лизинг стал находить отражение и в некоторых нормативных документах, регулирующих банковскую деятельность.
Под лизингом обычно понимают инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, при котором ли-
договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество лизингополучателю за плату во временное пользование с правом последующего выкупа.
необходимых для реализации договора лизинга между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга.
Предметом лизинга могут бытв любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортнвю средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может ИСПОЛБЗОВаТБ- ся для предпринимателвской деятелвности. Предметом лизинга не могут бв1тв земелвнБЮ участки и другие природнвге объекты, а также имущество, которое федералвнБши законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.
Типичная лизинговая сделкавв1глядит следующим образом.
1. Полвзователв (после вступления в лизинговвге отношения — лизингополучателв) сообщает лизинговой компании, какое оборудование ему необходимо.
2. Лизинговая компания, убедившисв в ликвидности проекта, покупает это оборудование у фирмы-изготовителя или другого юридического или физического лица, продающего имущество, являющееся объектом лизинга.
3. Лизинговая компания (лизингодателв), став собственником оборудования, передает его во временное полвзование с правом далвнейшего ввжупа (определяется договором) лизингополучателю, получая взамен лизинговвю платежи.
В лизинговой сделке обычно участвуют несколвко субъектов.
Лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченнв1х или собственник денежник средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственноств имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определеннвш срок и на определеннв1х условиях во временное владение и в полвзование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предметлизинга.
Лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принятв предмет лизинга за определенную плату, на определеннвш срок и на определеннв1х условиях во временное владение и полвзование в соответствии с договором лизинга.
Продавец имущества (поставщик) — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга.
Банк (или другое кредитное учреждение), предоставляющее средства на приобретение предмета договора.
На рынке лизинговых услуг можно выделить и специальные субъекты, такие, как:
а) страховые компании, осуществляющие страхование всевозможных рисков, возникающих при лизинговой сделке: страхование имущества лизингодателя, кредитов, предоставляемых лизингодателю кредитным учреждением, от возможных рисков неплатежей и др.;
б) Российская ассоциация лизинговых компаний (Рослизинг) — некоммерческое объединение лизинговых компаний, банков и иных предприятий, занимающихся лизингом, осуществляющая:
• координацию деятельности организаций, входящих в нее, и объединение их средств для осуществления совместных взаимовыгодных проектов,
• разработку совместно с органами государственного управления стратегических направлений и программы развития лизинга в России,
• подготовку проектов законодательных актов,
• участие в работе международных ассоциативных общественных организаций.
Любой из субъектов лизинга может быть резидентом Российской Федерации, нерезидентом Российской Федерации, а также субъектом предпринимательской деятельности с участием иностранного инвестора, осуществляющим свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Изучение лизинга в развитых странах позволяет выделить основные группы оборудования, сдаваемого в лизинг:
• транспортное оборудование (транспортные самолеты, автомобили, морские суда, железнодорожные вагоны и т.п.);
• оборудование связи (радиостанции, спутники, почтовое оборудование и т.п.);
• сельскохозяйственное оборудование;
• строительное оборудование (краны, бетономешалки и т.п.);
• другое оборудование.
Согласно российскому законодательству существуют две основные формы лизинга: внутренний и международный. При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель, лизингополучатель и продавец (поставщик) являются резидентами Российской Федерации. Внутренний лизинг регулируется законодателвством Российской Федерации. При осуществлении международного лизинга лизингодателв или лизингополучателв является нерезидентом Российской Федерации. Если лизингодателем является резидент Российской Федерации, т.е. предмет лизинга находится в собственности резидента Российской Федерации, договор международного лизинга регулируется законодателвством Российской Федерации. Если лизингодателв является нерезидентом Российской Федерации, т.е. предмет лизинга находится в собственности нерезидента Российской Федерации, то договор международного лизинга регулируется федералвнБши законами в области внешнеэкономической деятелвности.
В хозяйственной практике развитвк стран применяются раз- ЛИЧНБ1 евидылизинга, каждый из которвкхарактеризуется своими специфическими особенностями. Наиболее распространеннвши являются:
• оперативный (сервисный) лизинг;
• финансовый (капитальный) лизинг;
• возвратный лизинг;
• долевой лизинг (с участием третьей стороны);
• прямой лизинг;
• сублизинг.
Все виды подобных соглашений являются разновидностями двух базовых форм лизинга: оперативного (сервисного) и финансового
Оперативный (сервисный)лизинг — это соглашение о текущей аренде. Как правило, срок такого соглашения меньше периода полной амортизации арендуемого актива. Таким образом, предусмотренная контрактом арендная плата не покрывает полной стоимости актива, что вызывает необходимость сдавать его в лизинг несколько раз. Важнейшая отличительная черта оперативного лизинга— право лизингополучателя (арендатора) на досрочное прекращение контракта. Подобные соглашения также могут предусматривать оказание различных услуг по установке и текущему техническому обслуживанию сдаваемого в аренду оборудования. Отсюда и второе, часто употребляемое, название этой формы лизинга— сервисный. Стоимость оказываемых услуг включается в арендную плату либо оплачивается отдельно.
К основным объектам оперативного лизинга относятся быстро устаревающие виды оборудования (компьютеры, копировальная и множительная техника, различные виды оргтехники и т.д.) и технически сложные, требующие постоянного сервисного обслуживания (грузовые и легковые автомобили, воздушные суда, железнодорожный и морской транспорт).
Условия оперативного лизинга более выгодны для арендатора. В частности, возможность досрочного прекращения аренды позволяет своевременно избавиться от морально устаревшего оборудования и заменить более высокотехнологичным и конкурентоспособным. Кроме того, при возникновении неблагоприятных обстоятельств арендатор может быстро прекратить данный вид деятельности, досрочно возвратив соответствующее оборудование владельцу, и существенно сократить затраты, связанные с ликвидацией или реорганизацией производства.
В случае реализации разовых проектов или заказов оперативный лизинг освобождает от необходимости приобретения и последующего содержания оборудования, которое в дальнейшем не по-
Использование различных сервисных услуг, оказываемых лизингодателем либо производителем оборудования, часто позволяет сократить расходы на текущее техническое обслуживание и содержание соответствующего персонала.
Недостатки оперативного лизинга— более высокая, чем при других формах лизинга, арендная плата; требования о внесении авансов и предоплат, наличие в контрактах пунктов о выплате неустоек в случае досрочного прекращения аренды, прочие условия, призванные снизить и частично компенсировать риск владельцев имущества.
Финансовый (капитальный)лизинг — долгосрочное соглашение, предусматривающее полную амортизацию арендуемого оборудования за счет платы, вносимой арендатором. Поскольку подобные соглашения не допускают возможности досрочного прекращения аренды, правильное определение величины периодической платы обеспечивает владельцу полное возмещение понесенных затрат на приобретение и содержание оборудования, а также требуемую норму доходности. При этой форме лизинга все расходы по установке и текущему обслуживанию имущества возлагаются, как правило, на арендатора. Часто подобные соглашения предусматривают право арендатора на выкуп имущества по истечении срока контракта по льготной или остаточной стоимости (такая стоимость может быть чисто символической, например 1 доллар).
В отличие от оперативного финансовый лизинг существенно снижает риск владелица имущества. По сути, его условия во многом идентичны договорам, заключаемым при получении долгосроч- нв1х банковских кредитов, так как предусматривают: полное погашение стоимости оборудования (займа); внесение периодической платку включающей стоимоств оборудования и доход владелица (ввшлата по займу — основная и процентная части); право объявитв арендатора банкротом в случае его неспособности ввшолнитв соглашение и т.д.
К объектам финансового лизинга относится недвижимости (земля, здания и сооружения), а также долгосрочнвю средства производства.
Финансоввш лизинг служит базой для образования двух других форм долгосрочной арендв1 — возвратного и долевого лизинга (с участием третвей сторонв1).
Возвратный лизинг представляет собой систему из двух соглашений, при которой владелец продает оборудование в собственности другой стороне с одновременнвш заключением договора о его долгосрочной аренде у покупателя.
В качестве покупателя здесвобвгано ввютупают коммерческие банки, инвестиционнвю, страховвге или лизинговвю компании. В резулвтате проведения такой операции меняется лиши собственник оборудования, а его полвзователв остается прежним, получив в свое распоряжение до- полнителвнБЮ средства финансирования. Инвестор же, по сути, кредитует бвшшего владелица, получая в качестве обеспечения права собственности на его имущество. Подобнвге операции часто проводятся в условиях делового спада в целях стабилизации финансового положения предприятий.Долевой лизинг— предусматривает участие в сделке третвей сторонв1 — инвестора, в качестве которого обвгано ввютупают банк, страховая или инвестиционная компания. В этом случае лизинговая компания, предварителвно заключив контракт на долгосрочную аренду какого-то оборудования, приобретает его в собственности, оплатив части стоимости за счет заемнвк средств. В качестве обеспечения полученного займа исполвзуются приобретенное имущество (как правило, на него оформляется закладная) и будущие аренднвге платежи, соответствующая части которв1х может ввшлачиватБся арендатором непосредственно инвестору. При этом лизинговая компания полвзуется преимуществами налогового щита, возникающего в процессе амортизации оборудования и погашения ДОЛГОВБ1Х обязателвств. Основнвю объектв! этой формв!
лизинга — дорогостоящие активы, такие, как месторождения полезных ископаемых, оборудование для добывающих отраслей и т.д.
При прямом лизинге арендатор заключает с лизинговой компанией соглашение о покупке требуемого оборудования и последующей сдаче ему в аренду. Часто соглашение об аренде заключается непосредственно с фирмой-производителем.
Крупнейшими производителями, предоставляющими свою продукцию на условиях лизинга, являются такие известные фирмы, как 1ВМ, Хегох, САТХ, а также многие авиационные, судостроительные и автомобильные компании. Например, лидеры мирового автомобильного рынка концерны «Даймлер-Крайслер» и ВМ\¥ состоят учредителями ряда ведущих лизинговых компаний, через которые осуществляют сбыт своей продукции во многих странах мира.
Сублизинг—особый вид отношений, возникающих в связи с переуступкой прав пользования предметом лизинга третьему лицу,
ществляющее сублизинг, принимает предмет лизинга у лизингодателя по договору лизинга и передает его во временное пользование лизингополучателю по договору сублизинга. Согласно российскому законодательству переуступка лизингополучателем третьему лицу своих обязательств по выплате лизинговых платежей третьемулицу не допускается. При передаче предмета лизинга в сублизинг обязательным должно являться согласие лизингодателя в письменной форме.
Международный сублизинг, являющийся разновидностью международного лизинга, также регулируется этим Федеральным законом. Отличительной особенностью международного сублизинга является перемещение предмета лизинга через таможенную границу Российской Федерации только на срок действия договора
При сублизинге основной арендодатель получает преимущественное право на получение арендных платежей. В договоре обычная плата поступает основному арендодателю.
Лизинг интересен всем субъектам лизинговых отношений: потребителю оборудования, инвестору, представителем которого в данном случае является лизинговая компания, государству, которое может использовать лизинг для направления инвестиций в приоритетные отрасли экономики, и, наконец, банку, который в результате лизинга может рассчитывать на долгосрочную прибыль.
Можно выдрлитьпреимуществализинга для его отдельных участников, наиболее актуальные с учетом особенностей экономической ситуации, сложившейся в России.
Для государства при сложившейся экономической ситуации и острой необходимости в оживлении инвестиционной активности проблема развития лизинга приобретает особую актуальность, поскольку этот финансовый инструмент способствует мобилизации финансовых средств для инвестиционной деятельности, обеспечивает гарантированное использование инвестиционных ресурсов на цели переоснащения производства. Государство, поощряя лизинговую деятельность и используя для этого, например, налоговые льготы, может существенно уменьшить бюджетные ассигнования на финансирование инвестиций, эффективно управлять процессом совершенствования их отраслевой структуры, содействовать развитию товарного производства и сферы услуг, повышению экспортного потенциала, сокращению оттока частного российского капитала на Запад, созданию дополнительных рабочих мест, особенно в сфере малого предпринимательства, решению других насущных социально-экономических задач.
Для лизингополучателя возможно наличие рентабельного проекта, позволяющего получить оборудование и начать то или иное производство без крупных единовременных затрат. Это особенно актуально для начинающих мелких и средних предпринимателей. При осуществлении оперативного лизинга предмет лизинга учитывается на балансе лизингодателя. Согласно Федеральному закону от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» ко всем видам движимого имущества, составляющего объект лизинга и относимого к активной части основных фондов, разрешено применять механизм ускоренной амортизации с коэффициентом не выше 3. У лизингополучателя упрощается бухгалтерский учет, так как по основным средствам, начислению амортизации, выплате части налогов и управлению долгом учет осуществляет лизинговая компания. В договоре лизинга можно предусмотреть использование более удобных, гибких схем погашения задолженности. Иногда сам банк становится лизингополучателем. Это весьма выгодно для банка, так как при этом облегчается баланс банка, что в свою очередь положительно отражается на экономических показателях, характеризующих банковскую деятельность. Например, при лизинге стоимость незавершенного производства постепенно включается в себестоимость и не будет пагубно влиять на категорию «капитал» и, следовательно, на расчеты обязательных экономических нормативов деятельности кредитных организаций.
Лизингодателю лизинг обеспечивает необходимую прибыль на вложенный капитал при более низком риске (по сравнению с обычным кредитованием) за счет действенной защиты от неплатежеспособности клиента. До завершающего платежа лизингодатель остается юридическим собственником оборудования, так что в случае срыва расчетов может востребовать это оборудование и реализовать его для погашения убытков. В случае банкротства лизингополучателя оборудование также в обязательном порядке возвращается лизинговой компании. Лизингодателем передаются лизингополучателю не денежные ресурсы, контроль над использованием которых не всегда возможен, а непосредственно средства производства. Освобождение от уплаты налога на прибыль, которая получена от реализации договоров финансового лизинга со сроком действия не менее трех лет. Лизингодатель частично освобождается от уплаты таможенных пошлин и налогов в отношении временно ввозимой на территорию Российской Федерации продукции, являющейся объектом международного лизинга.
Для продавцов лизингового имущества расширяется рынок сбыта производимого ими оборудования, увеличивается доход от реализации запчастей к лизинговому оборудованию, осуществление его сервиса и модернизации.
Анализ полувековой истории развития мирового лизингового рынка позволяет говорить о четырех основных вариантах организации лизинга:
1) лизинговые службы, созданные в структуре банков;
2) универсальные лизинговые компании, создаваемые банками;
3) специализированные лизинговые компании, создаваемые крупными производителями машин и оборудования, лизингующи- ми часть своей продукции;
4) лизинговые компании, создаваемые крупными фирмами, специализирующимися на поставке и обслуживании техники.
В российских условиях выделяются еще два варианта организации лизинга:
1) лизинговые компании, создаваемые министерствами и ведомствами для решения узких внутриведомственных задач. В этом случае ресурсы лизинговых компаний получаются из государственного или местного бюджета;
2) лизинговые компании, созданные иностранными инвесторами.
Лизинг становится гибким и многообещающим экономическим рычагом, способным привлечь инвестиции, способствовать подъему отечественного производства, привлечь капитал в жизненно важные отрасли экономики страны, обеспечить реальную под держку малому бизнесу, обеспечить долгосрочный и надежный доход для коммерческих банков и т.п.
Ипотечное кредитование. Ипотека представляет собой более надежную форму гарантии (в отличие от индивидуальной — поручительства) погашения ссуды под недвижимое имущество, владелец которого не лишен права распоряжения им; ипотека дает кредитору право в случае неуплаты долга в срок исполнения обязательства взыскать и продать собственность заемщика. Ипотека с экономической точки зрения представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. Ипотека— это высоконадежная форма гарантии погашения ссуды, так как кредитор в случае неуплаты долга в установленный срок вправе обратить взыскание на заложенное имущество[8].
Ипотекой называется залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения денежной ссуды. Из земельных участков заложить можно дачные, садовые и приусадебные участки, а также участки под вашими зданиями или строениями, если они находятся в собственности владельца здания либо принадлежат ему на правах хозяйственного ведения. Воспользоваться ипотекой может и физическое, и юридическое лицо. Кредит выделяется в основном для приобретения жилья или жилищного строительства, и, естественно, вернуть его, как и любой другой кредит, придется с процентами. При этом закладываемое имущество не переходит в собственность кредитора, а остается у должника (залогодателя). Другими словами, если гражданин заложил свою квартиру для того, чтобы построить загородный коттедж, ему не придется из нее выселяться.
От условий договора зависит право распоряжения уже заложенным банку имуществом. Можно, заложив квартиру, сдавать ее в аренду (как и любое другое имущество) и даже продать другому лицу, предварительно известив об этом банк и покупателя заложенного имущества. Что касается процентов за кредит, то в общем случае они остаются неизменными во время действия договора. Однако, если они привязаны, допустим, к ставке рефинансирования Центрального банка РФ, то могут изменяться в связи с ее колебаниями. В договоре можно оговорить возможность изменения процентов в зависимости от исполнения должником своих обязательств, например, снижение процентов, если долг выплачивается аккуратно.
Выданный кредит не может составлять более 90% стоимости приобретаемого жилья. Сумму ипотечного кредита можно получить только в валюте Российской Федерации, так как по распоряжению Центрального банка РФ все расчеты на территории России производятся только в рублях. Но в соответствии с Гражданским кодексом РФ в договоре займа стоимость закладываемого имущества может быть определена в долларах.
Ипотечные отношения регулируются Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный Закон рассчитан в основном на тот слой населения, который уже имеет квартиры, но желает улучшить свои жилищные условия.
В отечественном праве залог является одним из основных способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное имущество выступает обеспечением долга: за счет его кредитор может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательств. Традиционно в отечественном праве институт залога регулировался в гражданских кодексах. При формировании законодательных основ Российской Федерации установившийся порядок не был нарушен. К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права
1. Гражданский кодекс РФ. Глава 23 посвящена способам обеспечения исполнения обязательств. В параграфе 3 этой главы содержатся специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватвівают далеко не все вопросві, связаннвіе с залоговвіми отношениями.
2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». С момента вступления в силу даннвій Закон является основнвім источником российского залогового права. Это обстоятелвство специально бвіло подчеркнуто в ст. 2 Закона: «Настоящим Законом определяются основнБіє положения о залоге. Отношения залога, не урегу- лированнвіе настоящим Законом, регулируются инвіми актами за- конодателвства Российской Федерации». Однако необходимо отметитв, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основнвім источником залогового права. При этом надо иметв в виду, что регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличается от его регулирования в указанном Законе. Следователвно, Закон РФ «О залоге» применяется постолику, посколвку он не противоречит части первой ГК РФ.
3. ФедералвнБШ закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипоте-
Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не толвко в Законе об ипотеке, но и в ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишв в случаях, когда самим ГК РФ или Законом об ипотеке не установленні инвіе правила. Таким образом, несмотря на то что ГК РФ содержит ряд специ- алвнБіх норм об ипотеке (п. 2—3 ст. 339, п. 2—5 ст. 340, п. 1 ст. 349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в Законе об ипотеке.
4. К источникам залогового права относят также другие феде- ралвнБіе законні, в которвіх в той или иной мере рассматриваются вопросві залоговвіх отношений.
5. В совокупности источников залогового права входят не толвко собственно законодателвнвіе актві, но иуказві Президента РФ, постановления Правителвства РФ, законодателвнвіе актві субъектов Российской Федерации, нормативно-правоввіе актві исполни- телвнБіх органов различного уровня, включая местнвіе органні управления.
При реализации ипотечнвіх отношений на практике оченв важно правилвно пониматв термин «предмет ипотеки» для определения конкретнвіх прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке. По договору об ипотеке может бвітв заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зареги- стрированві в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Состав такого рода имущества и выдвигаемые ограничения закреплены Законом об ипотеке.
Ипотека может быть установлена для обеспечения обязательств:
• обязательства по кредитному договору;
• обязательства по договору займа;
• иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
Обязательства по кредитному договору. В соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее (ст. 819 ГК РФ). К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные п. 1 гл. 42 ГК РФ о договоре займа при условии, что иное не предусмотрено специальными нормами о кредите (п. 2 гл. 42 ГК РФ) и не вытекает из существа кредитного договора. Согласно ст. 820 ГК РФ кредитный договор может быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.
Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. Заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором. В случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита, предусмотренной ст. 814 ГК РФ, кредитор вправе также отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по договору.
Обязательства по договору займа о дна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратитв заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества (ст. 807 ГК РФ). Договор займа считается заклю- ченнвш с момента передачи денег или других вещей. Иностранная валюта и валютнвю ценности могут бв1тв предметом договора займа на территории Российской Федерации с соблюдением правил ст. 140, 141 и 317 ГК РФ.
Согласно ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен бв1тв заключен в писвменной форме, если его сумма превышает не менее чем в 10 раз установленный законом минималв- НБШ размер оплатв1 труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может бв1тв представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющий передачу ему заимодавцем определенной денежной суммв1 или определенного количества вещей.
В соответствии со ст. 337 ГК РФ залогом должнв1 обеспечиватвся все требования кредитора-залогодержателя, возникшие к моменту их предъявления. Требования, обеспечиваемвге ипотекой:
• уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке;
• уплата кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами), если ипотека установлена в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием вытлаты процентов;
• уплата (если договором не предусмотрено иное) залогодержателю сумм, причитающихся ему:
— в возмещение убыпков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства,
— в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом,
— в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания недвижимости на заложенное имущество,
— в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в объеме, который они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей по месту жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо — по месту его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 330 ГК РФ).
Ипотечный жилищный кредит предоставляется заемщику при соблюдении таких основополагающих принципов, как:
• целевое использования кредита;
• обеспеченность ипотекой (залогом недвижимости) обязательств по взятому кредиту;
• платность за предоставление денежных средств на покупку жилья (проценты за кредит, оплата накладных расходов и т.п.);
• возвратность суммы кредита.
В процессе оформления ипотечного кредита и его обслуживания выполняются следующие действия участников ипотечного рынка[9].
Отношения «потенциальный заемщик — банк-кредитор». Потенциальный заемщик обращается к кредитору за получением ипотечного жилищного кредита на приобретение квартиры, которая подобрана им самим на первичном и вторичном рынках жилья или может быть ему предложена к покупке в рамках реализации той или иной программы (проекта). При обращении в банк кредитный работник предлагает претенденту в заемщики заполнитв анкету и написатв заявление.
В ввшолнении операций по кредитованию физическихлиц в банке принимает участие значителвное количество подразделений: юридическая служба, служба безопасности, отдел бухгалтерского учета, при необходимости— валютный отдел, отдел ценнвк бумаг, отдел жилищного строителвства или залоговв1х операций. Также для участия в ввшолнении операций по кредитованию при необходимости привлекаются, как правило, дочерние организации соответствующего кредитного учреждения, имеющие лицензию на риэлтерскую деятелвноств (совершение операций с недвижимо- ствю). Этот переченв свидетелвствует о сложности и ответственности процедурБ1 андеррайтинга, поэтому банк изначалвно стремится получитв как можно более полную первичную информацию о будущем заемщике, а также о поручителе. В качестве дополни- телвного обеспечения банк принимает: поручителвства граждан Российской Федерации, имеющих постоянный источник дохода,
преимущественно клиентов данного банка.
Сведения, содержащиеся в анкете заемщика (поручителя), служат базовой информацией для проведения объективной оценки платежеспособности названнвк субъектов и поэтому в определенной мере отражают технологию проведения такого рода исследования, которая предполагает болвшую степенв детализации многих вопросов, даже носящих частный характер. Заемщик (поручитель) должен быть готов предоставить исчерпывающую и правдивую информацию. Такая информация включает сведения:
• о заемщике (год рождения, адрес постоянной прописки, адрес фактического проживания, место работы, адрес места работы, стаж работы на данном месте, должность, семейное положение, число иждивенцев и т.д.);
• о доходах заемщика (среднемесячный доход за последние полгода — по основному месту работы, по совместительству, пенсия, проценты, дивиденды, другие доходы);
• об имеющихся обязательных платежах и долговых обязательствах заемщика (поручителя) (средняя за последние полгода сумма подоходного налога, страховые взносы в пенсионные фонды, налоги на имущество, алименты, удержания по исполнительным листам, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам);
• об объеме недвижимости, для приобретения, строительства, реконструкции которого испрашивается кредит (объект недвижимости, место его нахождения, наличие права собственности на земельный участок, на котором будет вестись (ведется) строительство или реконструкция; документ, подтверждающий это право), предполагаемая цена приобретаемого объекта или сметная стоимость строительства, потребность в заемных средствах, размер произведенных собственных вложений в строительство (реконструкцию);
• об имуществе заемщика (поручителя) (ликвидные средства (средства на банковских счетах), ценные бумаги, недвижимость, транспортные средства, другое имущество).
Если по результатам андеррайтинга будет установлено, что заявитель платежеспособен и соответствует критериям и стандартам, предъявляемым банком к заемщикам для получения ипотечного кредита, банк выражает согласие на предоставление кредита. В подтверждение своих намерений по покупке жилья, а также своей платежеспособности заемщик обязан внести в банк на депонент авансовый платеж в обусловленном сторонами размере, который затем будет приплюсован к сумме кредита при оплате продавцу жилья стоимости купленной квартиры.
Банк может выдавать заемщику ипотечный сертификат, если его наличие предусмотрено в соответствующей схеме кредитования. Данный документ является подтверждением обязательств банка о том, что заемщику может быть предоставлен целевой ипотечный кредит на указанную в сертификате сумму.
Отношения «покупательжилья (потенциальный инвестор) — продавец жилья — оценщик». Потенциальный заемщик обращается непосредственно к продавцу интересующего его жилья или через посредника (риэлтера) и выбирает подходящий объект недвижимости для последующей покупки.
Оценочная стоимость объекта недвижимости может устанавливаться на основании:
• экспертного заключения специалиста банка-кредитора по вопросам недвижимости или дочернего предприятия банка, имеющего лицензию на оценочную деятельность;
• отчета по оценке объекта недвижимости (предмета ипотеки), вытолненного независимой профессиональной организацией, осуществляющей оценочную деятельность.
Продавец подписывает с покупателем (потенциальным заемщиком) соглашение о резервировании данной квартиры на обус
ловленный сторонами срок, оформляемое в виде предварителвно- го договора купли-продажи жилвя.
Отношения «потенциальный заемщик (покупатель жилья) — банк-кредитор». Потенциалвивш заемщик обращается в банк и предъявляет предварителвнвш договор купли-продажи жилвя, а также другие документы, предоставление которв1х предусмотрено регламентом банка в случае получения ипотечного кредита. После этого банк рассматривает заявление на получение кредита и самостоятелвно принимает решение о ввщаче кредита (с оформлением всех НеобХОДИМБ1Х кредитива документов: кредитного договора, графика погашения кредита, срочного обязателвства, договора об ипотеке, договора поручителвства и т.д.).
Отношения «покупатель жилья (заемщик) — банк — продавец жилья — нотариус — регистратор». Потенциалвивш заемщик оформляет покупку квартирв1, заключая с продавцом жилвя договор купли-продажи. Так как приобретение квартирв1 происходит в том числе и на заемнвю средства, то на данной стадии потенциалвивш заемщик становится полноправнвш заемщиком, посколвку далее банк и заемщик у нотариуса удостоверяют договор об ипотеке. Затем в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируются: переход прав собственности на квартиру (покупатели становится ее полноправнвш владелвцем и вселяется в нее) и ипотека (залог) жилвя, ввютупаюгцего в качестве обеспечения возврата кредита.
Отношения «банк — продавец жилья». Банк ввшлачивает продавцу квартирв1 ее стоимоств по договору купли-продажи (авансо- вв1Й платеж + сумма кредита).
Отношения «заемщик — страховщик — банк». При заключении договора страхования заемщик (страхователв) назначает банк ввшодоприобретателем с ВБ1текаюгцими из этого статуса правами и обязанностями.
Отношения «банк-кредитор — фонд». В случае, если кредит бвыввщан банком-кредитором, квалифицированнвш эмиссионно- финансоввш фондом с соблюдением всех необходимв1х стандартов, даннвш банк-кредитор, руководствуясв договоривши обяза- телвствами с фондом, продает (происходит уступка права требования) ему этот обеспеченнвш залогом жилого помещения кредит. Банк-кредитор может не продаватв кредит фонду и про- должатв его обслуживание, получая ежемесячнвге взносв1 от заемщика. Фонд занимает место кредитора в договоре и вносится в Еди-
ныи государственный реестр прав на недвижимое имущество в качестве нового залогодержателя по договору об ипотеке. Функции такого института должны выполняться Агентством по ипотечному жилищному кредитованию Российской Федерации.
Отношения «фонд — банк-кредитор». Фонд формирует пакеты (пулы) однотипных ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого числа кредитов (обеспеченных залогом) различных заемщиков, выданных различными кредиторами по установленным стандартам (правилам). Фонд выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются на внутреннем и внешних финансовых рынках. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, участвующие в программе, также предоставляют поручительства в обеспечение обязательств фонда по ценным бумагам. Вырученные от продажи ценных бумаг средства фонд направляет на рефинансирование первичных кредиторов и осуществление дальнейшего ипотечного кредитования.
Полученные от фонда деньги банк-кредитор использует на выдачу ипотечного кредита следующему заемщику. Банк-кредитор, продавший фонду кредит, продолжает его обслуживание (за согласованную плату) — в установленные сроки взимает с заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему и своевременно перечисляет данные средства на счет фонда.
Отношения «заемщик — банк-кредитор». Заемщик погашает суммы основного долга и процентов по нему в течение срока действия кредитного договора.
Отношения «банк-кредитор — фонд». Банк-кредитор перечисляет фонду денежные средства, полученные по кредитному договору. В случае наступления несостоятельности заемщика приводится в действие процедура обращения взыскания на предмет ипотеки, в ходе которой заемщик, при наличии установленной процедуры, отселяется в специально формируемый для этого муниципальный жилой фонд. Банк-кредитор продолжает перечислять на счет фонда все предусмотренные кредитным договором выплаты до момента продажи жилья, заложенного в обеспечение кредита заемщика. Окончательные расчеты между банком-кредитором и фондом происходят после проведения указанной операции и зависят от итогового баланса по кредиту. При этом банк-кредитор несет кредитный риск, связанный прежде всего с качеством проверки платежеспособности заемщика, а фонд— преимущественно лишь риски, связанные с деятельностью органов власти и другими неэкономическими факторами в пределах, установленных в договоре.
Венчурный бизнес зародился в США в середине 50-х годов XX в., развился в мощную мировую индустрию и зарекомендовал себя как один из наиболее действенных инструментов под держки и развития реального сектора экономики. В мировой практике венчурный капитал оказал большое влияние на развитие таких отраслей промышленности, как полупроводниковая электроника, вычислительная техника, информационные технологии и биотехнологии. В России зарубежный венчурный капитал появился в начале 90-х годов.
Название «венчурный» происходит от английского venture — рискованное предприятие или начинание. Сам термин «рисковый» подразумевает, что во взаимоотношениях капиталиста-инвестора и предпринимателя, претендующего на получение от него денег, присутствует элемент авантюризма. И это на самом деле так. Рисковое (венчурное) инвестирование, как правило, осуществляется в малые и средние частные или приватизированные предприятия без предоставления ими залога или заклада в отличие, например, от банковского кредитования. Венчурные фонды или компании предпочитают вкладывать капитал в фирмы, чьи акции не обращаются в свободной продаже на фондовом рынке, а полностью распределены между акционерами — физическими или юридическими лицами (unquoted или unlisted companies).
Венчурный бизнес является, пожалуй, наиболее высокотехнологичным видом современного финансового менеджмента. Такая его характеристика органически вытекает как из его целевой функции — содействия динамичному развитию наиболее перспективных идей и технологий путем целевых инвестиций, так и из методики инвестирования, предполагающей обязательную поддержку фирмы-реципиента топ-менеджментом управляющей компании венчурного фонда.
За десятилетия своего существования венчурный бизнес зарекомендовал себя как один из наиболее действенных инструментов поддержки и развития реального сектора экономики. Объектами венчурных инвестиций становятся прежде всего компании и технологии, обеспечивающие не только динамичное развитие существующих производств, но и появление качественно новых товаров и услуг.
В качестве несомненного подтверждения эффективности венчурного бизнеса на развивающихся рынках можно назвать достаточно высокую активность зарубежного венчурного капитала в России. В настоящее время декларируют свое присутствие в России более 40 венчурных фондов с суммарными активами, по оценкам специалистов, не менее 4,3 млрд долл. На территории России размещены представительства около 30 управляющих компаний вен-
Все действующие зарубежные фонды можно условно разделить на три группы:
1) фонды, капитал которых полностью или частично сформирован Европейским банком реконструкции и развития (фонды ЕБРР) с участием других международных финансовых организаций;
2) активно действующие в России фонды, в создании и деятельности которых наряду с корпоративными и частными инвесторами в той или иной форме участвует государство («активные» фон-
3) фонды, заявившие о своей заинтересованности в присутствии на российском рынке, однако еще не проявившие значительной деловой активности («пассивные» фонды).
Естественно, деление фондов на «активные» и «пассивные» весьма условно и основано на имеющихся сведениях о количестве и объемах инвестиций, осуществленных в России. При этом необходимо учитывать, что фонды, как любые серьезные коммерческие структуры, весьма сдержанны в предоставлении информации о своей деятельности, поэтому не совсем корректно определять активность только по указанным характеристикам. Очевидно, например, что венчурный фонд, не инвестирующий в настоящее время, но активно разрабатывающий динамичную стратегию деятельности в России, не может быть отнесен к числу «пассивных».
Венчурное инвестирование обеспечивает высокие темпы роста компаний, финансируя их на этапе, когда иные финансовые источники воздерживаются от рискованных вложений, закрывая тем самым нишу, не обеспеченную необходимым финансированием. Это ниша высокотехнологичного бизнеса, обеспечивающего высокую конкурентоспособность экономики. Венчурное инвестирование становится пусковым механизмом для создания новых и модернизации действующих производств на основе использования достижений науки и техники.
В настоящее время в России идет процесс создания отечественной инфраструктуры поддержки венчурного инвестирования.
4.1.
Еще по теме Особые формы финансирования инвестиций:
- 12.3. МЕТОДЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ
- ДРУГИЕ ФОРМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ И КРЕДИТОВАНИЯ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ
- Особые формы финансирования инвестиций
- Порядок и методы финансирования капитальных вложений
- Финансирование долгосрочных инвестиций на основе эмиссии облигаций
- 7.7.Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций
- Структура источников финансирования инвестиций предприятия
- 14.2. Источники и организационные формы финансирования проектов
- Особые формы финансирования инвестиционных проектов (,лизинг и форфейтинг)
- 2.3. ИНОСТРАННЫЕ ИНВЕСТИЦИИ
- 2.1. КЛАССИФИКАЦИЯ ИСТОЧНИКОВ И ФОРМ ДОЛГОСРОЧНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ
- 7.2. Формы международного кредита
- 4.3. Формы финансирования инвестиционных проектов
- 1.4. Методы финансирования инвестиций