Особенности и источники рисков инвестирования в недвижимость

Риски, присущие рынку недвижимости, можно разделить на три груп­пы: систематические, несистематические и случайные риски.

Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изме­нения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографи­ческие характеристики (и тенденции их изменения) по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменения про­центных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижи­мость со среднерыночным уровнем риска.

Несистематические риски - риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов. Риск данного вида может быть ди­версифицирован за счёт формирования портфеля недвижимости, т.е. за счёт распределения капитала между разного типа объектами доходной недвижимости, различия в местоположении объектов и в структуре заём­ного и привлечённого капитала.

Случайные риски связаны с возможными непредсказуемыми природ­ными и социальными явлениями и, кроме этого, могут быть связаны с не­эффективным управлением объектами недвижимости.

К источникам риска относятся:

1) вид недвижимого имущества (возможное изменение условий пред­ложения и спроса на имущество данного вида безотносительно месторас­положения объекта, например избыточное предложение офисных зданий и помещений);

2) возможность изменения соотношения предложения и спроса (из-за цикличности рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном плане, когда предложение объ­ектов недвижимости неэластично);

3) инфляция (реальные денежные потоки доходов от аренды или про­дажи могут быть ниже предусмотренных договором из-за инфляции, в ча­стности, чем больше срок аренды, тем такой риск больше);

4) местоположение объекта (условия регионального рынка, перспек­тивы социально-экономического развития региона; факторы, в силу кото­рых недвижимость в пределах регионального рынка может стать менее привлекательной);

5) условия арендного договора (арендный риск связан с тем, что арен­датор может не заплатить всю арендную плату, предусмотренную аренд­ным договором);

6) условия предоставления кредитов (кредитный риск обусловлен способностью (возможностью) владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства);

7) физический износ, устаревание, порча, утрата; моральный и эконо­мический износ (риски физического, морального и экономического износа также могут снизить доходность недвижимости);

8) возможности и условия реинвестирования (действие источника данного риска противоположно действию инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохо­да, что и первоначальные инвестиции);

9) изменения в законодательном регулировании и налогообложении.