Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования

Принципы оценки представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиций субъектов рынка недвижимости и при корректном при­менении приводят к достоверным заключениям о стоимости имущества.

В результате многолетней практики и теоретических исследований в области оценки недвижимости сформировались три группы принци­пов оценки. Первая из них связана с представлениями собственника о недвижимости; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недви­жимости, а третья группа включает принципы, обусловленные рыноч­ной средой Отдельным, не входящим в указанные группы принципов, является принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости.

Инвестор, решая задачу определения стоимости недвижимости, мо­жет и должен ставить себя на место потенциального собственника, экс­плуатирующего объект недвижимости, и учитывать влияние рыночной

среды. .

В первую группу принципов, связанных с представлениями собствен­ника об имуществе, входят следующие принципы:, принцип полезности; принцип замещения; принцип ожидания.

Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недви­жимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы: принцип вклада;

принцип остаточной продуктивности земельного участка; принцип равновесия;

принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип пре­дельной доходности);

К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной

средой, относятся:

принцип спроса и предложения; принцип соответствия; принцип конкуренции; принцип изменения.

Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования не­движимости является важнейшим компонентом концепции наилучшего использования - основополагающей концепции в оценке недвижимости, которая учитывает оптимальное сочетание характеристик недвижимости и сложившихся на текущий момент рыночных условий - и основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов запла­тить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее вы­годного использования приобретаемого объекта недвижимости. Таким об­разом, использование как незастроенных, так и застроенных земельных участков соответствует следующей тенденции: собственник эксплуатиру­ет их в соответствии со своим наилучшим вариантом использования. Вме­сте с тем текущее использование объекта не обязательно является наи­лучшим, поэтому указанное оценщиком в отчете об оценке объекта наи­лучшее использование объекта недвижимости может не совпадать с теку­щим его использованием.

При определении наилучшего (наиболее эффективного) использова­ния объекта принимают во внимание следующее:

рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землеполь­зования в окрестностях оцениваемой недвижимости); существующие нормы зонирования; ожидаемые изменения на рынке недвижимости; текущий способ использования недвижимого имущества. Наилучшее использование объекта недвижимости - это наиболее ве­роятное и юридически разрешенное использование этого объекта (если объект - участок земли, то свободного или с улучшениями), которое фи­зически возможно, экономически обоснованно и приводит к наивысшей стоимости оцениваемого объекта.

В отчете об оценке наилучшими признаются как один конкретный ва­риант использования, так и последовательная смена различных его спосо­бов (вариантов) использования. Диапазон вариантов использования зе­мельного участка может быть ограничен имеющимися на нем улучшения­ми, как для участка свободного и готового для застройки в соответствии с наилучшим использованием, так и для застроенного участка с уже имею­щимися улучшениями.

Если текущее использование не является наилучшим, оно может про­должаться до тех пор, пока стоимость земли при наилучшем варианте ис­пользования не превысит стоимости недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем использовании за вычетом затрат по сносу име­ющихся улучшений. Например, склад, размещённый в промышленной зо­не города, соответствует наилучшему использованию участка земли, на котором он находится. Однако расположение подобного объекта в цент­ральной части города не соответствует принципу наилучшего использова­ния занятого этим складом земельного участок, которому более отвечает использование данного участка земли под строительство офисного зда­ния, развлекательного заведения, ресторана или торгового центра.

Наилучшее использование с течением времени может меняться (на­пример, если в непосредственной близости от земельного участка постро­или крупную автомагистраль, то наилучшим использованием участка мо­жет стать строительство мотеля, автозаправочной станции или придо­рожного кафе.

Принцип полезности заключается в том, что при оценке недвижимости следует исходить из того что, недвижимость только в том случае обладает стоимостью, если она может быть полезна реальному или потенциальному собственнику, если она может удовлетворить его потребности (в жилище, отдыхе и пр.) либо приносить доход. Полезность является ключевым кри­терием стоимости любого объекта недвижимого имущества. Все объекты недвижимого имущества, несмотря на их разнообразие, сопоставимы по своей способности удовлетворять определённые потребности собственника или приносить ему доход. Следует учитывать, что полезность для каждого собственника индивидуальна, как и представление о ней. Общим же явля­ется следующее - чем больше полезность объекта, тем выше его стои­мость. Итак, принцип полезности заключается в том, что оценочная стои­мость объекта недвижимого имущества тем выше, чем в большей мере он способен удовлетворять потребности потенциального собственника.

Принцип замещения гласит, что осведомлённый покупатель (потреби­тель) на открытом рынке не заплатит за объект недвижимости цену, пре­вышающую затраты на приобретение объекта имущества, в той же степе­ни привлекательного для покупателя, т.е.

В соответствии с принципом замещения предполагается, что покупа­тель будет рассматривать все имеющиеся у него альтернативные вариан­ты сделок и будет подходить рационально к решению вопроса выбора, располагая достаточным временем для этого. Среди альтернативных ва­риантов поведения покупателя могут быть: покупка другого, аналогично­го объекта имущества; воспроизводство Аналогичных улучшений на дру­гом участке земли; вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по

своим характеристикам доход.

Принцип замещения означает, что расчётливый здравый покупатель (потенциальный собственник объекта недвижимого имущества) не запла­тит за данный объект более наименьшей цены, запрашиваемой на данном сегменте рынка за аналогичный объект с той же степенью полезности. Та­ким образом, принцип замещения позволяет установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения сравнительного подхода.

Принцип ожидания заключается в следующем. Стоимость недвижи­мости прежде всего зависит не от прошлых цен продаж аналогичных объ­ектов или от их восстановительной стоимости, а от тех выгод, которые участники рынка намереваются и могут получить в будущем от приобре­тения и использования недвижимого имущества. Стоимость имущества определяется выгодами (или преимуществами), которые, как ожидается,

это имущество принесет владельцу.

Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный харак­тер. Экономический спад, безработица, напряженная социальная обета- новка, государственные ограничения на застройку способны отрицатель­но повлиять на стоимость имущества.

Обустройство прилегающих к участку земель способно существенно изменить его стоимость. Если на момент оценки объекты прилегающей территории находятся на стадии планирования и проектирования, в про­цессе анализа и последующей оценки должно быть учтено их потенциаль­ное воздействие. Таким образом, стоимость объекта и имущества зависит от ожиданий собственника.

Принцип вклада - стоимость каждого элемента недвижимого имуще­ства определяется вкладом этого элемента в общую стоимость всего объ­екта имущества. Иначе говоря, стоимость каждого элемента равна вели­чине, на которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствии данного элемента, или величине, на которую увеличится общая стоимость имущества при наличии (добавлении) данного элемента.

Стоимость элемента недвижимости необязательно равна затратам на его создание. Например, строительство на дачном участке теннисного кор­та необязательно увеличит совокупную стоимость объекта недвижимости на сумму понесённых затрат. Стоимость вклада корта измеряется его по­лезностью с точки зрения среднего покупателя (т.е. субъекта рынка). Этот вклад может быть оценен как выше, так и ниже строительных затрат.

Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Процесс оценки рыночной стоимости земельного участка аналогичен оценке дру­гих объектов недвижимости. Вместе с тем имеется существенная разни­ца, заключающаяся в том, что рыночная стоимость земельного участка является базисной составляющей рыночной стоимости всего совокупного объекта недвижимости, хотя в практике оценки земельного участка его рыночная стоимость рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом улучшений (зданий, сооружений и т.д.). В этом про­является действие принципа остаточной продуктивности земельного участка.

Следует заметить, что одним из следствий реализации данного прин­ципа является метод техники остатка для земли - универсальный метод оценки стоимости земельного участка, особенно эффективный при отсут­ствии информации о продажах аналогичных участков, но при наличии сведений о доходности всего объекта недвижимости - земельного участка с улучшениями. Остаточная продуктивность определяется как чистый до­ход, приходящийся на долю улучшений.

Принцип равновесия, иногда называемый принципом сбалансирован­ности (пропорциональности), заключается в том, что стоимость объекта не­движимости определяется степенью равновесия между его парными эле­ментами.

Принцип спроса и предложения. Под предложением понимается все недвижимое имущество данного вида, выставленное на^продаж«и аренду на данный момент времени на данном сегменте рынка. Под спро сом понимается всё недвижимое имущество данного вида, которое участ­ники рынка готовы приобрести в течение данного периода времени.

Изменение цены (стоимости) объекта недвижимости непосредственно зависит от изменения величин спроса и предложения на рынке недвижи-

мости от их взаимодействия.

Принцип спроса и предложения в оценке является следствием закона предложения и спроса - экономической закономерности, связывающей объёмы спроса и предложения с ценами товаров на рынке.

Для заданных величин предложения и спроса путем совмещения соот­ветствующих зависимостей «предложение-цена» и «спрос-цена» опреде­ляется точка рыночного равновесия, в которой рыночная цена товара та- ™ что объёмы спроса и предложения совпадают. При равновесной це­не товара равновесный объём предложения совпадает с равновесным объ-

^6М°С принщпом спроса и предложения тесно связан принцип конкуренции.

Принцип конкуренции. Конкуренция на рынке недвижимости возни­кает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, стре­мящихся заключить сделку или арендный договор о купле-продажене движимости. Кроме того, каждый объект конкурирует со всеми другими

аналогичными объектами.

В долгосрочной перспективе конкуренция выравнивает необычно вы­сокие или избыточные прибыли. Возможное извлечение прибыли порож­дает конкуренцию, но возможность извлечения сверхвысоких прибылен

^П0Рп^

зависит от степени однородности окружающей застройки в районе кото­рая удерживает величины стоимости недвижимого имущества на опреде­лённом уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится 1же этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состо­янии) или значительно не превысит этот уровень.

Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению ве­личин стоимости на одном уровне, то его нарушение сказывается на них отрицательно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки распродавались владельцам разных катего­рий в разное время. Расположение по соседству дорогих и дешёвых объ­ектов недвижимости ведёт к уменьшению рыночной стоимости более до­рогих объектов недвижимости.

Принцип изменения. Изменение рыночных условий - неизбежный и постоянный процесс, протекающий постепенно и часто скрыто. Чем ак­тивнее сегмент рынка, тем быстрее в нем протекают изменения. К самым резким сдвигам на рынке недвижимости приводят изменения законода­тельства, строительство новых объектов, закрытие промышленных пред­приятий, а также форс-мажорные ситуации в виде военных действий, природных катастроф и т.п.

На стоимость недвижимости постоянно оказывают как положитель­ное, так и отрицательное влияние множество факторов: социальные, эко­номические, экологические, а также факторы государственного регулиро­вания. Перед оценщиком стоит задача выявить и учесть текущие и ожи­даемые (будущие) изменения на рынке. Поскольку изменения происходят постоянно, любая оценка действительна только на определённую дату. При использовании в процессе оценки цен прошлых сделок в методах сравнительного подхода необходимо вносить временные корректировки параметров объектов-аналогов к дате оценки.