Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода

Применение этого подхода предполагает необходимость расчета вели­чины доходов, получаемых от владения недвижимостью, как в предыду­щее и текущее время, так и в будущем. Поэтому одним из первых этапов при оценке недвижимости является определение полученных и расчет и прогнозирование будущих доходов.

Прогнозирование дохода от недвижимости основывается на следую­щем. Вкладывая капитал в недвижимость для её использования в произ­водственно-коммерческой или иной деятельности, инвестор рассчитывает в результате получить определенные материальные, финансовые или иные выгоды. Значительная часть этих выгод может быть выражена в ви­де финансовых результатов, в число которых входят:

- поток денежных средств (текущие денежные поступления);

- экономия на налогах;

- будущие доходы от арендной платы;

- доходы от перепродажи недвижимости;

- уменьшение ипотечного долга.

Задача аналитика заключается в том, чтобы, рассчитав текущую сто­имость всех будущих доходов и финансовых выгод, на их основе опреде­лить текущую стоимость объекта недвижимости, приносящего эти дохо­ды. Изучая объект доходной недвижимости, аналитик принимает во вни­мание наиболее важные для него параметры - стоимость зданий, соору­жений, инфраструктуры и земельного участка, долгосрочные кредиты (ипотечные кредиты).

Установив величину доходов за предыдущие периоды, необходимо оп­ределить тенденцию их развития в будущем и рассчитать их прогнозные значения. Именно прогнозные значения доходов служат основой для оценки объектов недвижимости при использовании доходного подхода.

При использовании доходного подхода для оценки недвижимости точ­ность оценки в значительной степени зависит от точности прогнозируемых доходов. На величину доходов оказывает влияние множество факторов: состояние рынка недвижимости на момент оценки и тенденция его разви­тия в перспективе; местоположение земельного участка и качество соору­жений на нем; наличие инфраструктуры, в том числе коммуникаций, свя­зывающих объект недвижимости с окружающей средой, и т.д. Учёт и оцен­ка этих факторов должна лечь в основу прогноза. Основная расчётная ве­личина для оценщика - чистый операционный доход от недвижимости.

Для определения чистого операционного дохода необходимо прежде всего установить степень стабильности получаемых от недвижимости до­ходов. Под стабильным доходом понимается доход, обычно получаемый от использования оцениваемой недвижимости в течение типичного года в прогнозном периоде, приведенный к моменту оценки. При расчете ста­бильного дохода из расходов исключаются затраты, носящие разовый ха­рактер, т.е. нетипичные при повседневной эксплуатации объекта. Источ­никами информации для определения доходов и стабильности доходов могут быть: собственник объекта недвижимости; дайные, собранные на рынке недвижимости; сведения, полученные от арендаторов и менедже­ров объекта недвижимости.

При расчете чистого операционного дохода необходимо учитывать рас­ходы, предназначенные для замены элементов недвижимости с непродол­жительными сроками службы. Эти расходы (резерв на замещение) наря­ду с текущими операционными расходами необходимо вычесть из дейст­вительных валовых доходов. Прогнозирование резерва замещения произ­водится исходя из времени приобретения и ориентировочных сроков службы элементов, подлежащих замене.

Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода возможно двумя методами: методом дисконтирования денеж­ных потоков и методом прямой капитализации дохода. Определение стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится путём прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с после­дующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконтирования (требуемой инвесторами ставке дохода на инвестиции), выбранной с уче­том риска инвестирования в данную недвижимость.

В качестве потока доходов используется чистый операционный доход - действительный валовой доход от объекта недвижимости за вычетом те­кущих операционных расходов и резерва на замещение, т.е. рассматрива­ется поток доходов до вычета процентов по обслуживанию долговых обя­зательств и налогов. Применение в расчётах величины чистого операци­онного дохода позволяет не учитывать различия между разными объекта­ми собственности в структуре капитала и выплате налогов, что делает оценку стоимости разных объектов имущества более сопоставимой. По­скольку деньги даже в условиях полной определённости будущего имеют переменную стоимость, поток доходов, которые будут получены в буду­щем, необходимо дисконтировать (привести к сегодняшнему дню), про­суммировать и, кроме этого, учесть стоимость объекта при реверсии - возможной перепродаже в будущем.

Второй метод оценки недвижимости в рамках доходного подхода - оп­ределение стоимости объекта недвижимого имущества методом прямой капитализации дохода с использованием коэффициента капитализации при условии получения стабильного дохода в длительном периоде (пря­мая капитализация).

Величину коэффициента капитализации можно рассчитать тремя спо­собами:

1) кумулятивным методом на основе суммирования безрисковой став­ки дохода с компонентами, учитывающими величину риска, характерную для инвестирования в данный объект недвижимости;

2) исходя из анализа рыночных данных, т.е. делением чистого дохода, приносимого сопоставимыми объектами недвижимости, на цену их фак­тической продажи с последующим адекватным усреднением;

3) на основе требуемой ставки доходности (в качестве которой можно принять ставку дисконтирования) за вычетом темпа роста потока доходов.

Важной особенностью расчета коэффициента капитализации в оценке недвижимости является необходимость учёта остаточной стоимости объ­екта в момент её перепродажи в будущем. Если вероятность снижения стоимости объекта в будущем велика, то при расчёте коэффициента ка­питализации необходимо учесть норму возмещения основной суммы ин­вестированного капитала. Кроме этого, выбор коэффициента капитализа­ции должен быть тщательно обоснован с учетом разного рода рисков.