<<
>>

Использование финансового левереджа при ипотечном кредитовании сделок с недвижимостью

Реальная практика рыночных сделок с недвижимостью в большинстве случаев предполагает привлечение ипотечного кредитования, т.е. креди­тования под залог недвижимого имущества. В этом случае можно говорить о том, что применяется финансовый рычаг - финансовый левередж (financial leverage).
Основное свойство финансового левереджа (финансо­вого рычага) заключается в том, что, используя для инвестиций заёмный капитал, возможно приобретение в собственность объектов недвижимос­ти с доходностью более высокой, чем выплачиваемый по полученному кредиту процент.

Ипотечный кредит при покупке объекта недвижимости является при­влекательным по следующим причинам:

- при покупке недвижимости лишь немногие покупатели обладают собственными денежными средствами, достаточными для полной оплаты приобретаемого объекта недвижимости;

- те покупатели недвижимости, которые имеют необходимые для её приобретения средства, стремятся снизить возможный риск вложений капитала путем их диверсификации;

- привлечение ипотечного кредита позволяет инвестору контролиро­вать большие объёмы недвижимости;

- инвестор имеет возможность получения льгот по налогообложению (использование налогового вычета, связанного с уменьшением облагаемо­го налогом дохода).

Инвестиции в недвижимость при ипотечном кредитовании составляют две части: собственный капитал и ипотечный кредит. Величины ставок ка­питализации этих двух элементов инвестированного капитала должна со­ответствовать рыночной доходности с учетом риска вложений. Поэтому ставка капитализации также разделяется на два компонента: ставка ка­питализации на собственный капитал и ипотечная постоянная.

Ставка капитализации на собственный капитал - отношение еже­годных денежных поступлений от недвижимости до вычета налогов.к сум­ме вложенных в недвижимость собственных средств инвестора.

Ипотечная постоянная - отношение величины ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Приобретение недвижимости может быть осуществлено с использо­ванием различных методов финансирования. Распространенным являет­ся метод приобретения недвижимости в рассрочку на длительный срок с выплатой соответствующих процентов, с дополнением финансового леве- реджа. Возможно применение и других схем финансирования. Необходи­мо отметить, что процесс финансирования сделок с недвижимостью мо­жет оказать существенное влияние на её цену. Финансирование (как вы­годное, так и не слишком выгодное) не изменяет объект недвижимости физически, однако оно влияет на сумму денежного платежа покупателя и на размер ежемесячных выплат по кредиту. Следствием этого являет­ся следующее - чем более продолжительным является срок кредита, предоставляемого продавцом недвижимости покупателю, и чем ниже процентная ставка по нему, тем более высокую рыночную цену установит продавец. Применение финансового левереджа может значительно изме­нить финансовые последствия от сделки для покупателя недвижимости.

Если доходность недвижимости, приобретенной с привлечением заём­ных средств, превышает годовой процент по ссуде, финансовый левередж является положительным. В тех случаях, когда ставка ежегодных финан­совых выгод от приобретенной недвижимости не превышает процент по полученному кредиту, левередж считается отрицательным (в этом случае корректным будет вообще не говорить о финансовом левередже). В тех случаях, когда объект недвижимости приносит ежегодный доход, равный годовому проценту по ипотечному кредиту, левередж считается нейт­ральным (нулевым).

Используя левередж, инвестор может увеличить текущую отдачу от недвижимости, извлечь существенные материальные выгоды от увеличе­ния стоимости недвижимости, обеспечить значительную диверсифика­цию своих активов.

Действие финансового левереджа можно пояснить следующей форму­лой:

к

гск ~ гик + ~ (гт - гк),

где гск доходность собственного капитала инвестора; гш - доходность всего инвестированного капитала (собственный капитал и ^отечный кре­дит); гк процентная ставка по ипотечному кредиту; К - величина ипо­течного кредита; СК - собственный капитал инвестора

Необходимо указать на то, что на стоимость объекта недвижимости оказывает влияние не только величина ипотечного кредита но в значи­тельной степени и его доля в инвестированном капитала, а также способ погашения ипотечного кредита.

<< | >>
Источник: Зимин А. И.. Инвестиции : вопросы и ответы. - М.: ИД «Юриспруденция», - 256 с. - (Сврия «Подготовка к экзамену»).. 2006

Еще по теме Использование финансового левереджа при ипотечном кредитовании сделок с недвижимостью:

  1. Словарь
  2. 7.7.Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций
  3. Использование финансового левереджа при ипотечном кредитовании сделок с недвижимостью