9.7. Финансирование инвестиций в недвижимость

Ипотека — финансовый инструмент, заключающийся в пре­доставлении кредита под залог недвижимости. В соответствии с Федеральным законом от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (за­логе недвижимости)» по договору об ипотеке одна сторона — за­логодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обе­спеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязатель­ству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кре­диторами залогодателя, за изъятиями, установленными феде­ральным законом.

Анализ ипотечного контракта формирует основу для оценки эффективности инвестиций в приносящую доход недвижи­мость по двум причинам.

1. Суммы и время получения доходов по большинству ипотек обычно можно предугадать с более высокой точностью, чем в случае инвестирования в недвижимость собственного капи­тала. Цены на ипотечные закладные хорошо известны на раз­витых финансовых рынках, в отличие от условий продажи соб­ственного капитала инвестора.

2. Применение к ипотеке техники сложного процента явля­ется стандартной процедурой, которая повышает точность по­следующего расчета.

Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право (но не обязательство) купить (продать) определенный объект соб­ственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его срока, опцион считается ничего не сто­ящим, а если превысила, то он стоит некоторую долю роста стои­мости недвижимости, определяемую условиями договора.

Гибридные формы обязательств при финансировании недви­жимости — это, например, совмещение ипотечного кредита и оп­циона.

Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограни­ченное право владения зданием на основе аренды и право соб­ственности на землю. В мировой практике первое право часто распространяется на срок от 10 до 99 лет, в течение которого об­ладатель права аренды имеет свободу и ответственность ис­пользовать недвижимость так, как если бы он был собственни­ком. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием.

Лизинг недвижимости — это долгосрочная аренда недвижи­мости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объ­екта недвижимости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в мировой классификации, он предусмотрен также и российским законодательством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.10.98 № 164-ФЗ «О лизинге» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Одна­ко предметом лизинга не могут быть земельные участки и дру­гие природные объекты, а также имущество, которое запреще­но для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость направлено на диверсификацию ри­ска и получение максимально возможных доходов при стабиль­ном уровне риска.