Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости

При оценке объекта недвижимости оценщик должен рассматривать данные факторы с учётом их кинетики, динамики - искать ответы на во­просы о продолжительности, темпах, тенденциях будущих изменений под воздействием тех или иных факторов.

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения региона. Сюда относятся демографическая структура, количе­ство браков и разводов, среднее число детей в семье и т.д. Эти факторы связаны с потенциальным спросом на недвижимость и его структурой.

Экономические факторы предполагают необходимость анализа соотно­шения между спросом и предложением на данный момент с последующим прогнозом будущих изменений, а также покупательной способности населе­ния. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость (и структура занятости) населения, средняя заработная плата, её распределе­ние, степень экономическою развития региона, возможности и условия креди­та и т.д. На предложение влияют свободные участки земли и простаивающие помещения, новые мощности на стадии строительства, арендные ставки и су­ществующие цены на готовые объекты, себестоимость строительства.

Факторы государственного регулирования на всех уровнях (феде­ральном, региональном, местном) оказывают на стоимость имущества большое влияние, порой способное возобладать в отдельных районах над такими экономическими факторами, как соотношение спроса и предложе­ния. К факторам государственного регулирования относятся:

- регулирование (ограничение) оборота недвижимости и способов зем­лепользования;

- стоимость коммунальных услуг и общественного транспорта;

- политика налоговых органов;

- специальные правовые нормы (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, охрана окружающей среды, ор­ганизация государственных инвестиций и т.д.).

Экологические факторы при оценке недвижимости - совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосред­ственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффектив­ность его использования.

К негативным экологическим факторам относятся:

- ухудшение электромагнитных, радиационных характеристик окру­жающей природно-антропогенной среды;

- тепловое загрязнение (нежелательное чрезмерное повышение тем­пературы окружающей среды, например, в связи с различными выброса­ми - нагретого воздуха, дыма, отходящих газов и использованной воды);

- ухудшение естественной освещенности объекта недвижимости (вследствие затенения другими ближайшими объектами);

- увеличение интенсивности шума сверх естественного природного уровня;

- ухудшение химических свойств атмосферного воздуха, почвы, воды.

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с ана­лизом отрицательных (нежелательных) экологических факторов выявля­ются и благоприятные факторы окружающей среды, которые создают по­ложительный экологический и психосоциальный эффект, способный су­щественно повлиять на рыночную и инвестиционную стоимость объекта недвижимости (например, наличие и доступность для собственников не­движимости экологически чистых природных объектов - рек, озёр, лесов, лесопарков, заповедников и т.п.)