7.7.Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций

Ипотечный кредит. Специфические черты ипотеки

Ипотечным является кредит, предоставляемый в денежной форме или в форме ипотечных облигаций под залог объекта не­движимости с целью покупки (строительства) данной недви­жимости. Таким образом приобретаемый объект становится объектом залога. Сущность ипотечного кредита состоит не про­сто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, оформляемого специальным документом — договором ипоте­ки, закладной (в этом случае мы можем говорить о данном виде кредита просто как о кредите под залог), а в его целевом исполь­зовании — приобретении или строительстве недвижимости.

Ипотечное кредитование жилья возникло в 1930-х гг. и сра­зу же рассматривалось отдельно от потребительского кредито­вания [32], ставки по кредитам под недвижимость были ниже.

Привлекательность ипотечного кредитования обусловлена рядом специфических особенностей недвижимости как физи­ческого ресурса и как экономического актива, т. е. привлека­тельностью недвижимости как объекта кредитования. Рассмо­трим эти особенности подробнее.

Необходимо выделить следующие особенности недвижимо­сти как физического ресурса:

• стационарность, прочная связь с землей или неподвижность (неперемещаемость);

• уникальность и вытекающая отсюда разнородность объек­тов недвижимости как объектов кредитования;

• ограниченность числа объектов, вытекающая из ограничен­ности земли;

• долговечность объектов недвижимости и длительность их создания.

Кроме того, необходимо учитывать некоторые особенности недвижимости как финансового актива:

• необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций;

• неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирова­ния и функционирования;

• необходимость в связи с этим в квалифицированном управ­лении, поскольку недвижимость довольно сложный актив для инвестора;

• возможность разделения юридических прав;

• сложность и гибкость системы финансирования;

• сохранность инвестируемых средств;

• присущие только данному активу определенные виды ри­сков и другие.

В финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко привлекаются и средства населения, которое в целом является более платеже­способным, чем государство или предприятия, часто находя­щиеся в плачевном финансовом состоянии.

Исходя из определения ипотечного кредита и ряда его осо­бенностей, можно выделить следующие его специфические чер­ты:

• требования кредитора обеспечены недвижимым имуще­ством;

• ипотека возникает только тогда, когда залогодатель облада­ет предметом ипотеки на правах частной собственности;

• ипотека существует только на определенный срок и в раз­мере требования;

• ипотека носит долгосрочный характер (кредит выдается, как правило, на 10—25 лет);

• выдаваемая ссуда значительна по сумме;

• ссуда под недвижимость выдается в размере значительно меньшем, чем рыночная стоимость объекта ипотеки, как правило, 40—70% (остальная часть идет на покрытие су­дебных издержек и других расходов кредитора, связанных с продажей, реализацией объекта ипотеки, в случае если требование (кредитный договор) не будет выполнено).

Сам залог (заложенная недвижимость) остается в руках долж­ника до окончания срока кредитного договора.

Элементы системы ипотечного кредитования

С юридической точки зрения под ипотечной системой пони­мается:

1) законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества;

2) организации, обслуживающие этот оборот, и прежде всего осуществляющие регистрацию этого оборота.

Вопрос о законодательной базе российской ипотеки требует особого рассмотрения, а вот на второй составляющей ипотеч­ной системы хотелось бы остановиться подробнее.

Из всего многообразия можно выделить следующие субъек­ты ипотечной системы:

• ипотечные банки;

• ссудно-сберегательные учреждения;

• регистрационные органы государственной власти;

• риелторские компании;

• страховые компании;

• строительные фирмы;

• инвесторы.

Главенствующую роль играют специализированные ипотеч­ные банки. Их функция заключается в предоставлении долго­срочных кредитов на приобретение недвижимости под залог либо уже имеющейся у заемщика недвижимости, либо той недвижи­мости, которую он намеревается приобрести с помощью кредита, т. е. ипотечные банки могут предоставлять кредит, например, под залог жилья, которое появится у заемщика в будущем.

Следующий субъект ипотечной системы — риелторские ком­пании. Их функция заключается в подборе и разработке листин­га объектов недвижимого имущества. Иногда они могут оказы­вать услуги по оценке объекта ипотечной сделки.

К ипотечной системе можно отнести и строительные компа­нии. Однако надо оговориться, что в западной практике их роль в создании рынка ипотечного кредитования является косвен­ной и ограничена их спецификой. Они важны в этом плане лишь как организации, создающие определенные объекты рынка не­движимости, которые, в свою очередь, являются потенциаль­ными предметами ипотечного кредитования. В российской практике ипотечного кредитования именно строительные ком­пании заинтересованы в разработке и внедрении разнообраз­ных схем ипотечного кредитования.

В некоторых странах помимо ипотечных банков существуют специальные ссудо-сберегательные ассоциации (ССА), которые почти исключительно специализируются на выдаче ипотечных ссуд. ССА успешно конкурируют с ипотечными банками и (на­пример, в США) занимают даже главенствующую роль на рын­ке ипотечного кредита.

Ипотечные банки и ССА формируют свои главные фонды за счет добровольных вкладов индивидуальных депозиторов, по­лучающих определенный процент годовых.

К организациям, обслуживающим оборот недвижимого иму­щества, можно отнести и страховые компании, которые страху­ют ипотечный кредит, тем самым снижая риск кредитора (ипо­течного банка), а следовательно, снижая ставку процента по предоставляемому кредиту.

Функцию регистрации сделок с недвижимостью выполняют различного рода органы государственной власти. В Германии регистрация сделок с недвижимостью возложена на государ­ственный или общинный суд.

Если предметом сделки является земля (а ипотечные сделки все так или иначе связаны с землей), то сделка заносится в спе­циальный земельный кадастр (или поземельную книгу), где должны быть отражены такие факты, как размер участка, сведе­ния о владельцах земли и обо всех последующих их сменах, фи­нансовые обязательства, связанные с залогом земли, выданные и погашенные ранее ипотеки.

Немаловажную роль на рынке ипотечных кредитов играют инвесторы. Ими могут быть как частные, так и физические лица. Сфера их деятельности — вторичный рынок, на котором они покупают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредита­ми, по которым получают небольшой, но стабильный и надеж­ный доход. Средства, полученные от инвесторов, вновь направ­ляются на выдачу ипотечных кредитов.

Источниками ипотечного кредита служат: временно высво­бождаемая в процессе кругооборота часть капитала в денежной форме, денежные накопления государства, сбережения частно­го сектора, собственные средства банков и кредитных учрежде­ний, остатки средств на счетах бюджетных организаций.

Классификация, функции и преимущества ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты на приобретение жилья можно класси­фицировать по следующим основным признакам.

1. По типу кредитора: банковские и небанковские.

2. Наличию государственных субсидий: субсидируемые го­сударством и не субсидируемые кредиты.

3. Форме кредитования: в денежной форме и в форме ипотеч­ных долговых обязательств.

4. Срокам (в континентальной Европе):

• краткосрочные — до 1 года;

• среднесрочные — 1—5 лет;

• долгосрочные — более 5 лет.

Следует отметить, что в разных странах классификация кре­дитов по срокам различна. В США к краткосрочным относятся кредиты до 1 года, к среднесрочным — 1—10 лет, к долгосроч­ным — более 10 лет. В Великобритании краткосрочными счита­ются кредиты до 3 лет, среднесрочными — 3—10 лет, долгосроч­ными — свыше 10 лет. Россия еще не имеет опыта долгосрочного кредитования, поэтому к последнему здесь относят кредиты сро­ком свыше 3 лет, к среднесрочным — 1—3 года, а кредиты до 1 года являются краткосрочными.

По схеме погашения кредита:

• постепенное погашение;

• единовременное погашение;

• согласно особым условиям.

По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;

• кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой;

• кредит с сочетанием фиксированной и регулируемой про­центных ставок.

По виду обеспечения:

• под залог жилья — на приобретение (строительство) жилья;

• под залог застраиваемого земельного участка;

• под иные виды обеспечения.

В зависимости от цели заемщика: кредит на приобретение жилья или кредит на строительство жилья.

По субъектам кредитования: кредиты, предоставляемые за­стройщикам и строителям, и кредиты, предоставляемые непо­средственно будущему владельцу жилья.

Ипотечный кредит выполняет следующие функции.

Перераспределение ссудных капиталов между экономиче­скими субъектами. Через механизм ипотечного кредитования ссудный капитал устремляется в те сферы, которые испытыва­ют потребность в данном виде кредитования и способствуют получению прибыли экономическими агентами — кредитора­ми. Посредством кредита происходит накопление временно свободных средств и направление их на удовлетворение вре­менных потребностей физических и юридических лиц в заем­ном капитале на строительство, реконструкцию, приобрете­ние недвижимости.

Экономия издержек обращения. Экономия времени обраще­ния ссудного капитала в данной сфере увеличивает время про­изводительного функционирования капитала, обеспечивая расширение производства в индустрии строительства и деве­лопмента, рост прибылей.

Ускорение концентрации и централизации капитала. Благо­даря развитию ипотечного кредитования происходит расшире­ние границ индивидуального накопления путем создания но­вых кредитных организаций, предприятий, занимающихся операциями в данной сфере.

Решение социальной проблемы — обеспечение жильем.

Вместе с другими формами кредита ипотечный кредит уча­ствует в регулировании экономики посредством денежно­кредитной системы.

Ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Становле­ние ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии ре­ального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и другое), оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (снижение безра­ботицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение по­требностей населения в жилье), играет важную роль в повыше­нии стабильности и эффективности банковской и в целом кредитной системы страны.

Данный вид кредитной деятельности предоставляет опреде­ленные преимущества кредиторам:

• сравнительно низкий риск при кредитовании, поскольку ипотечные кредиты обеспечены надежным и ликвидным активом — недвижимостью;

• долгосрочный характер кредитов создает определенные удобства для кредитора с точки зрения процесса финансо­вого планирования;

• при существовании развитой системы финансирования не­движимости ипотечные кредиты и закладные можно прода­вать на вторичном рынке;

• возможность получения налоговых и иных льгот от государ­ства;

• привлечение дополнительных финансовых ресурсов путем выпуска ипотечных ценных бумаг.

В то же время возможность использования заемных средств при покупке недвижимости создает ряд преимуществ и для за­емщика (инвестора).

1. Возможность приобретения объекта недвижимости, стои­мость которого превышает размер собственных средств, в рас­срочку, оплачивая при этом долг кредитору из доходов этого же объекта.

2. Возможность размещения ограниченных собственных средств в несколько проектов со смешанным финансировани­ем, что позволяет повысить степень диверсификации инвести­ционного портфеля.

3. Возможность использования эффекта финансового леве­реджа (рычага) для получения более высокой ставки дохода на собственный капитал.

4. Увеличение стоимости собственного капитала на конец инвестиционного периода на величину погашенного долга, ре­ализуемое при перепродаже объекта недвижимости.

5. Инвестиции в недвижимость обладают перспективой раз­вития, так как операции с недвижимостью имеют перспектив­ную ценность, т. е. они дают большую отдачу со временем.

6. Вложение средств в недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции.

Однако заемщик должен всегда помнить, что

• долг нужно возвращать, причем не только основную сумму, но и проценты на нее;

• нарушение баланса собственных и заемных средств может привести к отрицательности финансового левереджа;

• наконец, невыполнение в срок обязательств по ипотеке дает кредитору право обращения взыскания на объект залога, что чревато потерей имущества для заемщика.

При всем положительном воздействии развитой системы ипотечного кредитования на экономику нельзя игнорировать и тот факт, что ипотечный кредит, как и любой инструмент фи­нансового рынка, в руках его участников может стать орудием наживы и спекуляции. Особенно это актуально для современ­ной России, где происходит стягивание всех ресурсов на финан­совый рынок, приносящий значительную прибыль, в ущерб развитию реального сектора экономики, к которому относится и строительство (реконструкция) жилья. В случае если имеет место предоставление не обеспеченных реальными активами (недвижимостью) кредитов и распространение фиктивного ка­питала в виде необеспеченных реальным капиталом ипотечных ценных бумаг, развитие ипотечного кредитования способно сыграть негативную роль в экономике и способствовать обога­щению участников рынка, преследующих лишь спекулятивные интересы.

Риски ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование выполняет важные функции в эко­номике, предоставляет определенные преимущества кредито­рам. Однако с данным видом кредитной деятельности связан также ряд рисков, основными из которых являются следующие.

Кредитный риск. Это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Причины возникновения такого вида риска могут носить обще­экономический характер. На снижение кредитоспособности за­емщика оказывают влияние неблагоприятные тенденции в раз­витии экономики (падение цен на жилье, безработица и др.). Существуют и субъективные причины несистемного характера, связанные непосредственно с заемщиком. Для минимизации кредитного риска, вызванного субъективными факторами, не­обходимы тщательный анализ кредитоспособности заемщика, жесткая система андеррайтинга (методика предоставления кре­дита), обеспечивающая приемлемый уровень доли невозвращае- мых кредитов и связанных с этим затрат.

Кредитор принимает решение о возможности выдачи креди­та, его размере, процентной ставке на основе анализа следую­щих показателей.

• Соотношение дохода заемщика и выплат по кредиту, вклю­чая страхование кредита и налоги на имущество (приемле­мой считается ситуация, при которой затраты на погашение кредита составляют не более 25—36% дохода заемщика или его семьи).

• Соотношение возможной суммы кредита и оценочной сто­имости недвижимости (сумма кредита в развитых странах составляет 75—90% от стоимости кредитуемого объекта не­движимости).

Оценщики знакомы с аналогами этих показателей. В основе первого из них лежит коэффициент покрытия долга

_КПД-^чод

^{К ПД} = ОД" ,

где ЧОД — чистый операционный доход от недвижимости за год;

ОД — годовая величина обслуживания долга, обычно включа­ющая выплаты как основной суммы долга, так и процен­тов по кредиту.

Второй показатель является коэффициентом ипотечной за­долженности

ИК

КИД - — х 100%,

^У0

где ИК — сумма ипотечного кредита;

У₀ — оцененная стоимость недвижимости.

Кредитор анализирует кредитоспособность заемщика и ха­рактеристики объекта недвижимости (ликвидность, стоимость и возможные тенденции ее изменения). Если заемщик оказыва­ется некредитоспособным, кредитор имеет право требовать про­дажи недвижимости по решению суда и реализации части вы­ручки в свою пользу. Поэтому чрезвычайно важно произвести правильную оценку стоимости имущества (оценка может произ­водиться самим кредитором либо независимым оценщиком по соглашению залогодателя с залогодержателем) [33]. От точности оценки недвижимости и того, какая доля стоимости предостав­лена в качестве займа, во многом зависит возможность обеспече­ния интересов кредитора в случае обращения взыскания на за­ложенное имущество и его реализации на публичных торгах [34].

В России в связи с трудностями осуществления кредитного анализа в долгосрочном аспекте, определения и прогнозирова­ния действительных доходов заемщика, а также несовершенством законодательства в части процедур, связанных с обращением взы­скания на заложенное имущество, основными методами сниже­ния кредитных рисков являются краткосрочный характер ипо­течных ссуд и использование беззалоговых схем кредитования.

Процентный риск. Вероятность возникновения риска изме­нения процентных ставок возрастает при предоставлении кре­дитов с фиксированной процентной ставкой, причем на дли­тельный срок. Кредитор несет риск потерь как при повышении, так и при понижении рыночного процента по кредитам. При повышении ставок потери кредитора очевидны, поскольку ему приходится привлекать обязательства по более высоким став­кам. А при тенденции к понижению процентных ставок на кре­дитном рынке заемщик может воспользоваться правом досроч­ного погашения кредита. Процентный риск провоцирует риск досрочного погашения.

Основным методом снижения процентного риска является использование моделей погашения ипотечного долга, основан­ных на переменной процентной ставке по кредиту.

Риск досрочного погашения связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком заранее, до срока погашения. Если заем выплачивается в период падения процентных ставок, кредиторы теряют возможность получить процентный доход, предусмотренный контрактом. При увеличении процентных ставок заем, вероятно, не будет выплачен заранее. Обычно в кре­дитном договоре оговариваются санкции за досрочное погаше­

ние в виде определенного процента от первоначальной суммы долга, от невыплаченного остатка по кредиту либо процент за определенный срок (например, три месяца). Кроме того, в каче­стве меры защиты кредитора от риска досрочного погашения используется включение в договор запрета на досрочное пога­шение в течение определенного срока. Штрафные санкции обу­словлены тем, что при падении рыночных процентных ставок кредитор получит меньший доход, так как заранее выплаченная сумма должна быть выдана в ссуду под более низкий процент.

В России Закон «О залоге» допускает досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме и в лю­бое время, если договор об ипотеке исключает возможность по­следующего залога имущества [35].

Риск ликвидности связан с возможностью того, что посту­пления платежей по кредитам (т. е. процентов и выплат в счет основной суммы долга) кредитору будут недостаточны для вы­полнения его текущих обязательств. Это особенно актуально для займов с отсрочкой платежа (с постепенным увеличением платежей, с выплатой только процентов и др.).

Законодательный риск связан с возможностью изменений в законодательной базе регулирования ипотечного кредитова­ния. Это касается норм, влияющих на статус закладных, на процентные ставки и др.

Классические модели ипотечного кредитования

В практике ипотечного кредитования принято различать две основные модели: американскую (элементы которой преобла­дали и в дореволюционной России) и немецкую.

Американская модель ориентирована, прежде всего, на стан­дартные финансовые продукты — закладные, ценные бумаги и недвижимость. Если пытаться выделить основной принцип, на котором базируется американская система, то он будет зву­чать примерно так: стандарт, стандарт и еще раз стандарт. Стан­дартные дома, стандартные ценные бумаги, стандартные условия по кредитам, стандарты обслуживания этих кредитов — и так во всем. По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму — за­емными деньгами специализированного ипотечного банка, ко­торые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Воз­врат этого кредита осуществляется в течение 15—30 лет.

Немецкая (германская) модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая заклад­ная осложнена множеством подробностей и не поддается уни­фикации, что ограничивает вторичный рынок закладных. Ни­кто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном слу­чае различны. Следовательно, для поддержания баланса акти­вов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынужде­ны активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставный фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно раз­вита система накопительных счетов (или система стройсбере- жений). Суть этой системы заключается в следующем.

Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный «накопительный» счет в ипотечном банке. Как только на счете накопится необходимая часть от стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5—8 лет), вы получаете право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостаю­щей части). Погашение кредита обычно длится 10—15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть воз­можность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратив­шимся за кредитом ранее. Немецкая модель уже на старте пред­лагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Необходимо отметить, что такая схема ориентирова­на на людей со средним и даже низким уровнем дохода.