6.2.3. ОЦЕНКА ВИДОВ ИМУЩЕСТВА

• материальных активов, в том числе:

недвижимости, т. е. участка территории, с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также с принадлежащими ему зданиями и сооружениями, машин и оборудования,

товарно-материальных запасов и готовой продукции;

• финансовых активов;

• нематериальных активов, в том числе:

интеллектуальной собственности (изобретения, полезные мо­дели, промышленные образцы, товарные знаки, наименова­ние мест происхождения товара, секреты производства или ноу-хау, программы ЭВМ и базы данных, топология интег­ральных микросхем, авторские и смежные права, включая лицензии на определенные виды деятельности, и др.), имущественных прав (права пользования землей, водными и

другими ресурсами, недрами, имуществом и др.), отложенных затрат (организационные расходы, НИОКР и др.), деловой репутации предприятия;

• предприятия в целом.

Применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков обычно применяются:

• метод остатка для земли, при котором, в первую очередь, опре­деляется предполагаемый доход от недвижимости в целом, затем определяется доход от зданий и сооружений, расположенных на земельном участке. Доход от самого земельного участка опреде­ляется как общий доход за вычетом дохода от зданий и сооруже­ний, а его стоимость —делением дохода на коэффициент капитализации для земли. Результаты вычислений приводят в табличном виде, как это представлено в таблице 6.2.1:

• метод сравнения продаж, основанный на сопоставлении данных об имевших место сделках по продаже земельных участков. При реализации этого метода заполняется нижеследующая таблица.

Последовательность реализации других методов оценки стоимости земли (средневзвешенного коэффициента капитализации, оценки на основе затрат и метода разбиения) приведена в [11].

Для оценки стоимости зданий и сооружений могут применяться следующие методы:

• метод дисконтированных доходов предполагает расчет показателя чистого дисконтированного дохода, в котором в качестве доходов рассматриваются арендная плата и ожидаемая стоимость здания по истечении принятого срока аренды. В расчетах необходимо также учесть текущие затраты, связанные с коммунальными пла­тежами, ремонтом, налоговые выплаты и др.;

• метод прямой капитализации позволяет определить стоимость здания по формуле (6.2) при условии, что здание будет находиться в аренде достаточно длительный срок, размер которой останется неизменным;

• метод остатка для зданий аналогичен методу остатка для земли, но предполагает достаточно точное представление о стоимости земельного участка;

• метод сравнения продаж предполагает заполнение таблицы, ана­логичной 6.2.1, в которой в качестве единицы измерения будет применяться 1 кв. м площади либо 1 куб. м объема здания;

• метод удельных затрат на единицу площади или объема предпо- лагаетиспользование нормативов затратна 1 кв. м площади здания для определения его сметной стоимости;

• метод разбивки на компоненты предполагает разбивку здания на отдельные элементы (подготовка участка, фундаменты, стены, кар­касы, лестницы и площадки, перекрытая, кровля, перегородки, полы, окна, двери, отделка, водо-, газо, тепло-, электроснабжение, канализация, лифты, благоустройство, внешние сети и др.), для оценки которых собирается информация от субподрядчиков;

• метод сметного расчета предполагает составление сметы на стро­ительство здания (см.

Оценка стоимости машин и оборудования основывается на досто­верном знании технических характеристик оцениваемых объектов. Это позволяет применять следующие основные методы оценки.

Метод прямого сравнения предполагает определение аналога, наи­более близкого к оцениваемому объекту, с помощью нижеследующего интегрального показателя:

Р = (а0^у1 х........ х (аА......... х(_ап)^Уп, (6.4)

где а! = р!(0)/р!(а) — в случае, если рост {-й количественной характеристики свидетельствует об улучшении качества объекта (например, производитель­ность) и

^ ⁼ Р1(а)/Р1(0) — в обратном случае (например, расход топлива),

р^О), р^а) — значения ьй характеристики оцениваемого объекта и объекта-аналога соответственно,

V* — весовой коэффициент 1-й количественной характеристики.

Пример определения интегрального показателя для объекга-ана- лога приведен в таблице 6.2.3.

Интегральный показатель рассчитывается по всем выявленным объектам-аналогам, а стоимость оцениваемого объекта определяется по наиболее близкому аналогу по формуле:

С = Са-Р-К1-К2,

где С_а и Р — стоимость и интегральный показатель наиболее близкого объекта-аналога,

К1 и К2 — коэффициент инфляции и поправочный коэффициент, отражающий влияние не учтенных в расчете факторов.

Метод расчета по удельным ценовым показателям позволяет рас­сматривать стоимость объекта как совокупность его технических ха­рактеристик с помощью формулы:

С = С_уц.М.К₁-К_ш

где Суд — удельная стоимость оборудования с базовыми характеристи­ками,

М — мощность оцениваемого оборудования,

К_ь К_п — коэффициенты, учитывающие влияние частных парамет­ров на стоимость объекта оценки.

Корреляционный метод является наиболее трудоемким и результа­тивным при наличии достаточного массива исходных данных. При этом в качестве результирующего показателя принимают оценочную стоимость машин и оборудования. Далее применяется стандартная последовательность построения статистических моделей:

• формирование однородной совокупности объектов,

• отбор основных независимых параметров, влияющих на сто­имость объекта,

• выбор и обоснование типа регрессии,

• математическая обработка данных и получение корреляционных моделей,

• применение корреляционной модели для расчета вероятной сто­имости оцениваемого объекта и анализ результатов.

Метод сравнения с ценой предприятия-изготовителя состоит в том, что в качестве базы сравнения берется запрашиваемая у предприятия- изготовителя цена, к которой прибавляются затраты на транспорти­ровку и установку оборудования.

Метод расчета себестоимости по укрупненным нормативам основан на технологической общности многих видов машин и оборудования.

Определение сметной стоимости осуществляется в разрезе статей: материалы, комплектующие изделия, заработная плата и косвенные расходы.

Ресурсно-технологический метод позволяет напрямую учесть влия­ние конфигурации (комплектующих) на стоимость объекта оценки. При этом используется модель:

С= Еа^ + Сдо*,., (⁶-⁷>

где а,, с, — соответственно количество и стоимость комплектующих узлов и агрегатов типа

Сд_0П