3.2.2. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО О СОБСТВЕННОСТИ, ПРИВАТИЗАЦИИ И ЗЕМЛЕ

В соответствии с этими документами в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Законом опре­деляются виды имущества, которые могут находиться только в госу­дарственной или муниципальной собственности.

Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются как собственниками свобод­но, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, кото­рое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Государственной собственностью в Российской Федерации явля­ется имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежа­щее на праве собственности субъектам Российской Федерации — республикам, краям, областям, городам федерального значения, авто­номной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собствен­ностью.

Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отно- шернии принадлежащего ему имущества любые действия, не противо­речащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения иму­ществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Иностранные юридические лица вправе иметь на территории РФ в собственности промышленные и иные предприятия, сооружения и иное имущество. Это положение закреплено также в Законе РСФСР «Об иностранных инвестициях в РСФСР». Однако указанные поло­жения законов не подкреплены процессуальными гарантиями. Сущес­твенные препятствия для реализации указанных законоположений создает высокая криминализация экономики России.

К указанным выше основным законодательным документам примыкает ряд нормативных актов, относящихся к приватизации. Рассмотрим лишь основные положения, которые актуальны после завершения первого этапа приватизации.

Первые этапы приватизации проходили в соответствии с Законами РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий РСФСР» от 03.07.91 г. и «О приватизации государствен­ных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 05.06.92 г. Однов­ременно Верховным Советом было утверждено и Положение о Российском Фонде федерального имущества (03.07.91 г.).

В декабре 1991 г. Верховный Совет РСФСР принял Постановление (от 27.12.91 г. № 3020-1) «О разграничении государственной собствен­ности в Российской Федерации на федеральную собственность, госу­дарственную собственность республик в составе Российской Феде­рации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собствен­ность». С принятием этого постановления процесс приватизации приобрел большую четкость и определенность. Затем была принята Программа приватизации на 1992 г., в которой, в частности, был определен порядок использования иностранных инвестиций в процессе приватизации, а также образования целевых финансовых фондов.

Указом Президента РФ от 12.01.92 г. № 16 «Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве» было утверждено Положение о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве, чем был создан важный правовой прецедент. В Указе Президента РФ от 29.01.92 г. № 66 «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий» наря­ду с рядом других документов были утверждены Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации, а также Временное положение о приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на аукционе и аналогичное положение о приватизации по конкурсу.

В 1993 году приватизировано без малого 43 тысячи предприятий, в 1994-м —менее 22 тысяч, в 1995-м — более 10 тысяч, в 1996-м — 5 тысяч. Всего на 1 января 1997 года приватизировано 126 793 объекта, или 55 % имевшихся ранее государственных предприятий. Ныне час­тный сектор производит около 70 % валового национального продукта и осуществляет 74 % инвестиций.

Порядок функционирования акционерных обществ получил развитие в Федеральном Законе «Об акционерных обществах» от 26.12.95 г. № 208-ФЗ.

Следует отметить, что перераспределение собственности в столь крупных размерах и в столь короткие сроки не имеет аналогов в мировой практике. Поэтому не случайно, что оно сопровождалось многочисленными нарушениями законодательства на всех уровнях исполнительной власти. Установка Госкомимущества на максимально быстрый переход государственной и муниципальной собственности в негосударственный сектор привела к тому, что акционирование производилось не под инвестиционные программы, а под основные фонды, оценка которых в ряде случаев была искусственно занижена.

По мнению некоторых законодателей, приватизированные таким образом объекты необходимо национализировать. Очевидно, что в этой области еще предстоит серьезная работа как законодателей, так и исполнительной власти.

Особое значение для развития инвестиционного процесса имеет

законодательство о земле.

Формируется рынок земли. Так в 1996—19' зарегистрировано более 500 тыс. сделок купли-продаж участков между гражданами и юридическими лицами.

Развивается земельнокадастровая система. Миро показывает, что земельнокадастровые системы являют« мой частью управления, без их создания невозможно с рынка земли и недвижимости, а также развитие инв процесса.

В соответствии с Положением о порядке ведения гос земельного кадастра, утвержденным постановлением 1 РФ от 25 августа 1992 г. № 622 «О совершенствов государственного земельного кадастра в РФ», а т Президента РФ от И декабря 1993 г. №2130 «О тех. земельном кадастре и регистрации документов недвижимость», государственный земельный кадастр, ] оформление документов о правах на земельные учас связанную с ними недвижимость ведутся Роскомзем< системе на всей территории РФ и являются основой эффективной системы платежей за землю, регилурова раций с ней, защиты прав на земельные участки и про* с ними недвижимость.

Большие надежды возлагаются на новый Земельи (отметим, что действует старый Земельный кодекс PC до настоящего времени он еще не принят и по сущее частная собственность не вовлечена в оборот, не ста залога, хотя в отдельных рагионах принимаются законод временного действия. Не ведется и регистрация земельш сельскохозяйственных товариществ, что снижает шг инвесторов. Как следствие, недостаточно развиваю! банки и ипотека.

Владение, пользование и распоряжение землей и др

ными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законода­тельством, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе про­давать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоря­жаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке опреде­ляются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использо­вание которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.

Вместе с тем, после принятия Закона РСФСР «О плате за землю» (1991 г.) и введения платы за землю (с 1992 г.) постепенно росла коммерциализация земельных отношений. Этому способствовали ком­мерческие инвестиционные конкурсы и аукционы на право долгос­рочной аренды (цо 49 лет) земельных участков или на право их застройки, проводимые в крупных городах органами исполнительной власти местного самоуправления, а также ростки рыночных отношений при перераспределении прав на земельные участки в городах. Наиболь­шее развитие земельный рынок получил в Москве.

В муниципальной практике инвесторы нередко получают льготные условия землепользования под конкретный проект. Однако после истечения срока договора (обычно через 15—20 лет) объект соглашения переходит в собственность города. Иной вариант — в обмен на льгот­ные права на аренду и застройку земельных участков органы самоуп­равления получают бесплатно часть вводимого жилищного фонда, который предоставляется малообеспеченным гражданам:

Любое государственное или муниципальное предприятие, приватизированное путем продажи на инвестиционном конкурсе или аукционе, вправе выступать покупателем и приобретать земельный участок этого предприятия в собственность или брать в аренду с правом приобретения в собственность. Обязательным условием проведения инвестиционного конкурса или аукциона по продаже приватизирован­ного предприятия и заключения договора купли-продажи на это предприятие является право приобретения соответствующего земель­ного участка собственником приватизированного предприятия.

Постановлением правительства РФ № 319 от 15 марта 1997 года «О порядке определения нормативной цены земли» в соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» установлено, что нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Допускается также приобретение земельных участков для расширения предприятия на конкурсной или аукционной основе, если они не обременены правами других пользователей или арендаторов. Условиями конкурса могут быть: целевое использование участка, соблюдение экологических и архитектурно-планировочных требо­ваний, обеспечение максимального размера инвестиций, проведение работ по рекультивации, благоустройству участка и т. п.

Не подлежат продаже: земли общего пользования в населенных пунктах (площади, скверы, проезды, дороги, набережные, парки и лесопарки, бульвары, водоемы, пляжи), земли заповедников, памятников природы, национальные парки, ботанические сады; земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, отве­денные для ведения сельского хозяйства; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

Вопросы землепользования в инвестиционной деятельности тесно переплетаются в законах «О недрах», «О соглашениях о разделе про­дукции», а также в ряде проектов законов о концессиях, свободных экономических зонах и других.

Следует подчеркнуть, что Закон «О соглашениях о разделе про­дукции» (при всем его несовершенстве) и проект Закона «О концессиях и иных договорах» содержат ряд юридических конструкций, которые позволяют придать отношениям инвестора и государства гражданско- правовой, договорный характер. Тем самым обеспечивается реальное равенство сторон.

В 1996 г. практика земельных отношений инициировала ряд нор­мативных актов, относящихся к правам на землю.

Так, постановлением правительства от 02.02.96 г. № 105 «Об утвер­ждении положения о порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселений» урегулирован вопрос, явля­ющийся причиной многих конфликтных ситуаций.

Указом Президента РФ от 14.02.96 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» разрешено приобретать в собст­венность за плату (или бесплатно) в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения земельные участки, на которых находятся принадлежащие им объекты недвижимости.

Размер земельного участка, на котором размещается объект недвижимости, определяется с учетом назначения объекта или в соответствии с проектно-технической документацией.

Указом Президента РФ от 07.03.96 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» установлено, что участки, полученные гражданами до 01.01.91 г., находящиеся в их пожизненном владении и пользовании, сохраняются за ними в полном объеме без выкупа и оформления арендного договора. Правительству поручено внести в Госдуму РФ проект закона о бесплатном закреплении участков в собственности граждан. В настоящее время в России 16 млн. семей имеют личное подсобное хозяйство, 22 млн.—занимается кол­лективным садоводством или огородничеством. Вместе это 38 млн. из 40 млн. семей и 10 млн. одиноких домохозяев России.