§ 2. Право собственности на недвижимое имущество

Государственная регистрация прав на недвижимость осуществ­ляется федеральным органом исполнительной власти, уполномочен­ным в области государственной регистрации (ст. 9 Закона о госу­дарственной регистрации прав на недвижимость). В настоящее время это Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация)[176]. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним3. В этом Реестре регистри­руются права на земельные участки, участки недр, обособленные вод­ные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей (здания, строения, сооружения и т.п.).

Права на морские суда и суда внутреннего плавания регистри­руются в Государственном судовом реестре РФ или судовой книге органами, уполномоченными осуществлять такую регистрацию в соответствии с законодательством о морском и внутреннем водном транспорте[177]. Права на воздушные суда — в Государственном реест­ре гражданских воздушных судов РФ, который ведется уполномо­ченным органом в области гражданской авиации[178]. Специальной регистрации подлежат также космические объекты3.

Исключением из этого общего правила являются случаи приоб­ретения права собственности на помещения, предоставленные чле­нам жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потре­бительского кооператива или иным лицам, имеющим право на пае- накопления, полностью внесшим свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение. Право собственности у таких лиц возникает с момента выплаты паевого взноса (п.

Если собственность на недвижимость не зарегистрирована, то ранее возникшие права признаются. Однако при совершении новых сделок необходимо зарегистрировать право собственности (п. 2 ст. 6 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Таким образом, после введения в действие указанного Закона ис­ключается возможность распоряжения недвижимым имуществом без предварительной регистрации ранее возникших прав на него.

Государственная регистрация права собственности требуется также в отношении объектов незавершенного строительства, кото­рые в настоящее время признаются самостоятельными объектами недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК, ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).

От регистрации прав на недвижимое имущество необходимо от­личать регистрацию сделок с недвижимым имуществом. По общему правилу любая сделка с недвижимым имуществом не подлежит го­сударственной регистрации и вступает в силу с момента ее заключе­ния. Регистрируется лишь переход права собственности по такой сделке.

Однако в некоторых случаях, прямо указанных в законе, государ­ственной регистрации подлежит не только переход права собственно­сти, но и сама сделка с недвижимым имуществом. В частности, обяза­тельность государственной регистрации установлена в отношении договоров купли-продажи и аренды предприятий как имущественных комплексов (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658 ГК), договоров дарения недвижи­мого имущества (п. 3 ст. 573 ГК), договоров купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), договоров ренты, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК), договоров аренды недвижимого имущества, в том числе заключаемых на один год и более договоров аренды земельных участков (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса), договоров аренды зданий и сооружений, а также нежилых помещений, заключаемых на срок не менее года (п.

Начиная с 1 апреля 2005 г. требуется также государственная ре­гистрация договоров о долевом участии в строительстве многоквар­тирных домов и иных объектов недвижимости (ст. 25[179] Закона о го­сударственной регистрации прав на недвижимость)1. Таким об­разом, соответствующие договоры фактически приравниваются к сделкам с недвижимостью.

Собственники недвижимого имущества при совершении соот­ветствующих сделок должны учитывать указанные требования зако­на, так как при отсутствии государственной регистрации эти сделки признаются недействительными либо незаключенными (п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 ГК).

2. Собственность на землю и другие природные ресурсы.

В соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной собственности. При этом они используются и охраняются как основа жизни и деятельности наро­дов, проживающих на соответствующей территории. Это предопре­деляет особый правовой режим земли и других природных ресурсов как объектов права частной собственности. Помимо ГК, который ре­гулирует частноправовые имущественные отношения по поводу дан­ных объектов, правовой режим земли и других природных ресурсов устанавливается в отраслевом законодательстве, содержащем нормы публичного права (о территориальном зонировании, кадастровом учете земли и других природных ресурсов, их охране, целевом на­значении, о порядке предоставления и изъятия этих объектов у соб­ственников).

Объектами права частной собственности являются обособленные участки природных ресурсов, определенные на местности и имею­щие четко обозначенные и удостоверенные соответствующими ор­ганами границы (земельные участки, в том числе участки лесного фонда, обособленные водные объекты). В отношении всех объектов недвижимости ведется государственный кадастровый учет. Кадаст­ровый учет земельных участков ведется в соответствии с Федераль­ным законом от 2 января 2000 г.

Согласно Водному кодексу в частной собственности могут на­ходиться только обособленные водные объекты (замкнутые водо­емы), т. е. небольшие по площади непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхно­стными водными объектами. Право собственности на водные объ­екты по характеру правомочий имеет существенную особенность. В соответствии со ст. 31 Водного кодекса понятие владения не­применимо во всей полноте к водным объектам, поскольку сосре­доточенная в них вода находится в состоянии непрерывного дви­жения и водообмена.

Особенности правового режима собственности на земельные участки регулируются гл. 17 ГК «Право собственности и другие вещные права на землю», Земельным кодексом, а также некоторы­ми другими актами земельного законодательства и законодательства об иных природных ресурсах.

Все земли в Российской Федерации делятся на определенные ка­тегории, перечень которых содержится в п. 1 ст. 7 Земельного ко­декса. К ним относятся:

земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений;

земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радио­вещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения косми­ческой деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Для каждой из указанных категорий устанавливается особое це­левое назначение, в соответствии с которым такие земли должны использоваться. В этой связи правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной катего­рии и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Особенности правового режима земель и других природных ре­сурсов помимо Земельного кодекса могут содержаться в отрасле­вом законодательстве. Например, в отношении земель сельскохозяй­ственного назначения применяется Федеральный закон от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»1, в отношении участков лесного фонда — Лесной кодекс, в отношении обособленных водных объектов — Водный кодекс. Существенное влияние на права собственников земельных участков оказывает за­конодательство о градостроительстве. В частности, виды разрешен­ного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяются в градостроительных регламентах, являющихся составной частью правил землепользования и застрой­ки (п. 9 ст. 1, ст. 30 Градостроительного кодекса).

Собственники должны также исполнять обязанности и соблю­дать ограничения, установленные законодательством об охране при­родных ресурсов и окружающей среды[183], а также законодательством об особо охраняемых природных территориях[184], если их участок ока­зался включенным в состав таких территорий.

3. Собственность на жилые помещения. Жилые помещения могут находиться в собственности граждан и юридических лиц без каких-либо ограничений по их количеству, площади и стоимости. В соответствии с п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуще­ством и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Договор найма (или аренды) жилых помещений не подлежит го­сударственной регистрации и заключается в простой письменной форме (ст. 674 ГК).

Все жилые помещения независимо от того, принадлежат ли они гражданам или юридическим лицам, предназначены исключительно для проживания граждан. Собственник обязан осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с целевым назначением (ст. 288 ГК) и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и для проживания членов своей семьи. Собственник (юридическое лицо или гражданин) вправе сдавать жилое помещение по договору найма, аренды или безвоз­мездного пользования только для проживания граждан. Юридическое лицо может выступать арендатором жилого помещения, однако ис­пользовать такое помещение допустимо только для проживания граж­дан (п. 2 ст. 671 ГК).

Запрещено размещать в жилых домах промышленные производ­ства. Предприятия, учреждения, организации, не занимающиеся промышленным производством, могут размещаться в жилых домах, однако только после того, как непосредственно занимаемые ими помещения будут переведены в нежилой фонд. Перевод помещений из жилых в нежилые осуществляется в порядке, определяемом Жи­лищным кодексом (п. 3 ст. 288 ГК).

Собственник обязан поддерживать жилое помещение в надле­жащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имуще­ства собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 30 Жилищного кодекса).

Если целевое назначение жилья не соблюдается, а также если собственник систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разруше­ние, муниципальный орган может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение имущества, — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта. Если собственник не устранит нарушения после предупре­ждения, суд по иску муниципального органа может принять реше­ние о принудительной продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного акта. Собст­венникам поэтому следует соблюдать правила использования жилья, поскольку с публичных торгов квартира может быть продана по ценам существенно ниже рыночных и бывший ее владелец не смо­жет купить на выплаченную ему компенсацию другое равноценное жилье (ст. 293 ГК).

Законом (ст. 292 ГК) установлены также особые права и обязан­ности членов семьи собственника жилого помещения, проживаю­щих вместе с ним. Они имеют право пользования этим жилым по­мещением на условиях, предусмотренных жилищным законодатель­ством. До 1 января 2005 г. право пользования членов семьи носило настолько самостоятельный характер, что не прекращалось даже в случае утраты собственником своего права на жилье. Это приво­дило к тому, что в случае продажи квартиры собственником покупа­тель «приобретал» вместе с ней еще и постоянных жильцов в виде членов семьи бывшего собственника, выселить которых не было никаких законных возможностей. В настоящее время в п. 2 ст. 292 ГК прямо установлено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу прекращает право пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника, если иное не установлено законом.

Таким образом, права членов семьи собственника в настоящее время полностью зависят от прав самого собственника. Члены семьи собственника имеют права пользования наравне с собственником, если иное не установлено соглашением с ним. Члены семьи, так же как и собственник, обязаны использовать помещение по целевому назначению, обеспечивать его сохранность: дееспособные члены семьи несут солидарную с собственником ответственность по обяза­тельствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Члены семьи могут требовать устранения нарушения их прав на жилье от любых лиц, включая самого собственника помещения.

В соответствии с п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса в случае пре­кращения семейных отношений с собственником жилья право поль­зования данным жильем за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ним и членами его семьи.

Действующим законодательством, напомним, установлены осо­бенности в правовом режиме права собственности на имущество в многоквартирном доме. Собственнику квартиры в таком доме при­надлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома в размере, пропорциональном площади его квартиры. В ранее действовавшем законодательстве комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме назывался «кондоминиум». В Жилищном кодексе данный термин не используется.

К общему имуществу в многоквартирном доме относятся общие помещения дома, не являющиеся частями квартир и предназначен­ные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры и т.п. (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса). Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК). Права и обязан­ности собственников на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе в отношении управления и содержания такого имущест­ва, подробно регламентируются гл. 6 Жилищного кодекса.

Собственники квартир в целях управления общим имуществом могут объединяться также в товарищества собственников жилья, являющиеся юридическими лицами и действующими в соответствии с разделом VI Жилищного кодекса.