§4. Наследование жилых помещений

474 открытия наследства.

Действующее законодательство (п. 3 ст. 1168 ГК РФ) преду­сматривает особенности раздела жилого помещения (жилого дома, квартиры), входящего в состав наследства, в том случае, если раздел его в натуре невозможен. Преимущественное право перед другими наследниками на получение этого жилого помещения имеют в счет их наследственных долей наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жило­го помещения.

Ряд особенностей наследования жилых помещений связан с воз­можностью признания общей совместной собственностью добрачно­го имущества (например, жилого дома, квартиры) умершего супруга и пережившего супруга в случае, если будет установлено, что в пе­риод брака за счет общего имущества супругов или имущества каж­дого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, переоборудование и др.) (ст. 37 С К РФ).

Однако имущество не будет рассматриваться как совместно на­житое супругами в том случае, если, например, жилое помещение приватизировано на одного из супругов, а другой супруг отказался от приватизации. Приватизация жилого помещения — это безвоз­мездная передача жилого помещения в собственность. Учитывая статью 34 СК РФ, согласно которой общей совместной собственно­стью супругов является имущество, приобретенное за счет общих доходов супругов, и статью 36 СК РФ, определяющую, что имуще­ство, полученное одним из супругов во время брака в дар, в поряд­ке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью, переживший супруг не имеет права требовать выдачи свидетельства о праве соб­ственности на долю в общем имуществе.

При оформлении наследственных прав на жилые помещения (в частности, на жилой дом, квартиру) нотариусы исходят из того, что жилые помещения включаются в наследственную массу на осно­вании имеющихся правоустанавливающих документов, если они до 31 января 1998 года прошли учет ио ранее действующему законода­тельству в БТИ, а государственную регистрацию (после указанной даты) — в соответствии с требованиями действующего законода­тельства в учреждениях юстиции. В случае, если, например, права на жилой дом до 31 января 1998 года не были зарегистрированы насле­додателем в БТИ, а этот жилой дом был приобретен наследодателем 475 по сделке или соответственно права на жилой дом, приобретенный по сделке после указанной даты, не были зарегистрированы насле­додателем в учреждении юстиции, этот жилой дом включается в на­следственную массу лишь по решению суда. При этом наследники также не лишены права обратиться в суд с заявлением об установ­лении факта владения наследодателем жилым домом на нраве соб­ственности или о признании за ними как наследниками права соб­ственности на жилой дом[118].

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Наследодатель К. приобрела дом, сделка купли-продажи была удосто­верена нотариусом 7 марта 1994 года Однако сделка в БТИ до 31 января 1998 года учет не прошла, а 13 июля 1997 года К умерла. Регистрация до­говора и прав по нему в связи со смертью бывшего правообладателя стала не­возможной. В выдаче свидетельства о праве на наследство нотариусом по этой причине было отказано, в связи с чем Ш была вправе обратиться в суд с за­явлением об установлении факта владения ее матерью имуществом на праве собственности или о признании за ней как наследницей права собственности на дом (см Обзор судебной и нотариальной практики Московской области по применению законодательства при рассмотрении вопросов, возникающих из наследственного права, а также отдельных видов договоров по передаче имущества в собственность от 8 октября 2002 г., подготовленный Московским областным судом и Московской областной нотариальной палатой).

Еще одна особенность наследования жилых помещений касается наследования кооперативных квартир. Ключевым событием в сфе­ре оборота жилых помещений в кооперативных домах стало всту­пление в силу 1 июля 1990 года Закона СССР «О собственности в СССР», который установил переход права собственности на предо­ставленную члену кооператива квартиру после выплаты им паевого взноса в полном объеме. Указанное правило было воспроизведено в действующем Гражданском кодексе, в соответствии с пунктом 4 ст. 218 которого член жилищного или жилищно-строительного коо­ператива, а также другие лица, имеющие право на паенаконления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставлен­ную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на нее.

Здесь следует обратить внимание на два существенных момента. Во-первых, член кооператива в указанном случае признается соб­ственником квартиры в силу закона. Это означает, что право соб-

476 ственности возникает не с момента государственной регистрации права, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Для вклю­чения такой квартиры в состав наследственного имущества не имеет значения, получил ли член кооператива документы о праве собствен­ности при жизни или нет. Такие документы могут быть оформлены наследниками члена кооператива после его смерти путем представ­ления доказательств выплаты паевого взноса в полном объеме при жизни наследодателя.

Если квартира приватизирована гражданином в индивидуаль­ную собственность и права на нее оформлены в установленном по­рядке при его жизни, то специфических вопросов при наследовании указанного жилья не возникает. Наследование происходит в общем порядке. Однако на практике возможны ситуации, когда заявле­ние о приватизации квартиры подано при жизни гражданином, но до оформления документов о приватизации и государственной ре­гистрации права собственности на приватизированную квартиру гражданин умер. Могут ли наследники претендовать на получение квартиры по наследству?

Решение рассматриваемой ситуации дал Пленум ВС РФ в по­становлении от 24 августа 1993 г.

Одна из проблем наследования приватизированных жилых по­мещений возникла в связи с оформлением приватизированных жилых помещений в общую совместную собственность. Так, ста­тья 2 Закона о приватизации жилищного фонда в редакции, дей­ствовавшей до 31 мая 2002 года, предусматривала для участников приватизации жилого помещения возможность права выбора вида собственности (общая или долевая). Федеральным законом 2001 г. «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Рос­сийской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватиза­ции жилищного фонда в Российской Федерации» из статьи 2 Закона о приватизации исключено указание на предоставление участникам приватизации жилого помещения права выбора вида собственности

(общая совместная и долевая). Приватизация жилого помещения 477 в совместную собственность возможна, но только в случаях, когда участниками приватизации выступают лица, которым законодатель­ными актами предоставлена возможность осуществления права об­щей совместной собственности (супруги или члены крестьянского (фермерского) хозяйства). Данное уточнение вступило в силу с мо­мента опубликования указанного Федерапьного закона, т.е. с 31 мая 2001 года. Однако до указанного момента многими гражданами, не являвшимися супругами, жилые помещения уже были приватизи­рованы в совместную собственность.

Поэтому, для того чтобы исключить возможность применения на практике различных искусственных схем разрешения возникаю­щих споров, был принят Федеральный закон «О внесении дополне­ния в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который внес он|>еделенность в регулирование отношений, возникших при приватизации жилых помещении, оформленных до 31 мая 2001 года в общую совмест­ную собственность ее участниками, не являющимися супругами или членами крестьянского (фермерского) хозяйства.

В случае смерти нанимателя соответствующий договор найма жилого помещения продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними (см. п. 2 ст. 686 ГК РФ). При этом в соответствии с пунктом 2 ст. 686, если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживаю­щие в жилом помещении, становятся сонанимателями. Аналогичное положение содержит Гражданский кодекс (п. 1 ст. 672) относитель­но договора социального найма, которое конкретизировано в части 2 ст. 82 ЖК РФ.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи со смертью одиноко проживавшего нанимателя (п. 5 ст. 83 Ж К РФ). Поэтому наследники такого нанимателя не могут приоб­рести имущественные права и обязанности поданному договору