22.2. Отдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества

Прокат. Прокат характеризуется особым составом участников договора: арендодателем может быть только лицо, которое осущест­вляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предприни­мательской деятельности, а арендатором — лицо (обычно гражда­нин), которое использует имущество для потребительских целей.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу иму­щества в аренду в качестве постоянной предпринимательской дея­тельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ).

Предметом договора может быть только движимое имущество. Договор проката — это публичный договор (арендодатель не может отказаться от его заключения).

Договор заключается на срок до одного года, при этом правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимуществен­ном праве арендатора на возобновление договора к нему не применяют­ся. До истечения срока заключенного договора проката арендатор впра­ве в любое время отказаться от договора, письменно предупредив о сво­ем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

При заключении договора проката арендодатель обязан в при­сутствии арендатора проверить исправность имущества, ознакомить арендатора с правилами эксплуатации либо выдать ему письменную инструкцию о пользовании имуществом (ст. 628).

Арендная плата устанавливается в виде платежей в твердой сумме, вносимых либо периодически, либо единовременно. При досрочном возврате имущества арендодатель возвращает соответст­вующую часть арендной платы. Как капитальный, так и текущий ремонт имущества производит арендодатель.

Арендатор не может сдавать в субаренду взятое в прокат имущест­во; передавать свои права и обязанности по договору другим лицам; предоставлять имущество в безвозмездное пользование другим лицам.

Аренда транспортных средств. Аренда транспортных средств под­разделяется на две категории: с предоставлением арендатором услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем) и без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда без экипажа).

Договор аренды транспортного средства должен быть заключен в письменной форме независимо от срока договора. К аренде транс­портных средств не применяются правила о возобновлении догово­ра на неопределенный срок и о преимущественном праве арендато­ра на перезаключение договора.

В договоре аренды транспортного средства с экипажем обязан­ность поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду сред­ства, включая производство текущего и капитального ремонта, воз­лагается на арендодателя, а в договоре аренды без экипажа эта обя­занность лежит на арендаторе.

Если в аренду передается транспортное средство с экипажем, то члены экипажа подчиняются распоряжениям арендодателя, отно­сящимся к управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Услуги членов экипажа оплачивает арендодатель, если договором не предусмотрено иное. Расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (в том числе на оплату топлива), несет арендатор.

Если договором не предусмотрено иное, арендатор вправе сда­вать транспортное средство в субаренду. Арендатор может также от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки. Если находящимся в аренде транспортным средством причинен вред третьему лицу, то ответственность за него несет: при аренде с экипажем — арендодатель, при аренде без экипажа — арендатор.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арен­додателя в тех случаях, когда такое страхование является обязатель­ным в силу закона или договора.

Арецца зданий и сооружений. Этот вид аренды широко распро­странен и имеет большое экономическое значение.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязует­ся передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Договор заключается в письменной форме, причем в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Это означает, что он не может быть составлен путем обмена письмами, телеграммами и т.п. Недопустимы и последующие изменения договора (дополни­тельные соглашения), если они не оговорены в договоре. Несоблю­дение требований формы влечет недействительность договора. До­говор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не ме­нее одного года, кроме того, должен быть зарегистрирован и счита­ется заключенным с момента такой регистрации.

Размер арендной платы обязательно должен быть указан в дого­воре, так как указанное условие является обязательным для догово­ров данного вида и при его отсутствии договор аренды здания или сооружения не считается заключенным. При отсутствии этого усло­вия договор аренды здания или сооружения считается незаключен­ным, причем определение арендной платы по среднерыночным це­нам не допускается. Передача здания или сооружения в аренду, равно как и возвращение его арендодателю по окончании договора аренды, осуществляется на основе отдельного письменного доку­мента, который подписывается обеими сторонами (ст. 655 ГК РФ).

По договору аренды здания или сооружения арендатору одно­временно передаются права на ту часть земельного участка, которая находится под этой недвижимостью и необходима для использова­ния здания или сооружения. Это переходящее к арендатору право на земельный участок может представлять собой право аренды либо иное вещное право. Если земельный участок находится в собствен­ности не арендодателя, а третьего лица, то здание или сооружение может быть сдано в аренду без согласия собственника земли.

Аренда предприятий. Аренда предприятие регулируется ст.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предос­тавить арендатору во временное пользование предприятие в целом как имущественный комплекс (земельный участок, здания, обору­дование, запасы сырья, топлива, иные имущественные права и обя­занности) (ст. 656 ГК РФ).

Договор подлежит государственной регистрации. Передача предприятия осуществляется по передаточному акту.

Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обмени­вать, сдавать в субаренду, передавать свои права и обязанности по до­говору аренды другому лицу, если это не уменьшает стоимости пред­приятия и не нарушает условий договора аренды!. Положения ст. 660 ГК РФ не распространяются на землю и другие природные ресурсы.

Без согласия арендодателя он также может вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увели­чивающие его стоимость. По окончании срока аренды арендодатель возмещает арендатору стоимость всех неотделимых улучшений имущества.

Арендатор должен производить текущий и капитальный ремонт предприятия, производить оплату за эксплуатацию предприятия и по страхованию арендованного имущества.

Финансовая арецда (лизинг). Этот вид аренды регулируется ст. 665— 670 ГК РФ, а также Федеральныш законом «О финансовой аренде (ли­зинге)»[154] от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ (с изменениями от 8 мая 2010 г.) и другими нормативныши правовыши актами. Кроме того, Российская Федерация в 1998 г. присоединилась к Конвенции УНИДРУА о между­народном финансовом лизинге (Оттава, 28 мая 1988 г.)[155].

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором иму­щество у определенного им лица и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ).

Лизинг как институт гражданского права не был известен ГК РСФСР. Термин «лизинг» — английского происхождения (leasing).

В Российской Федерации договоры финансовой аренды активно используются на практике с начала 90-х годов — времени появления первых российских специализированных лизинговых компаний[157].

Финансовая аренда (лизинг) представляет собой трехсторонний договор. В отношениях финансовой аренды участвуют, как прави­ло, арендодатель, арендатор и продавец[158].

Арендодатель не несет ответственности за выбор предмета арен­ды и продавца, если их указывает арендатор. Договором финансо­вой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и при­обретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Предметом этого договора могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. В Законе о лизинге в качестве предмета договора перечислены: предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др. Обычно предмет договора лизинга — это сложные технические, дорогостоящие объекты (самолеты, корабли, машины).

Приобретая имущество у продавца, арендодатель уведомляет его, что имущество предназначено для передачи в аренду опреде­ленному лицу.

Имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения аренда­тора, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды (ч. 1 ст. 668 ГК РФ). В данной статье ГК РФ, содержащей диспози­тивную норму, проявляются особенности отношений участников фи­нансовой аренды. В силу особой роли, которую играет в договоре ли­зинга арендодатель (сугубо финансовой, существенно отличающейся от роли арендодателя в договоре аренды), структура взаимоотношений строится таким образом, чтобы освободить арендодателя от обяза­тельств, связанных непосредственно с имуществом. Это проявляется и в том, что арендодатель подчас даже не видит имущества, которое приобретает у продавца, — оно, как правило, передается непосредст­венно арендатору, не являющемуся стороной договора купли-продажи.

В случае когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если срок не указан, то в разумный срок, аренда­тор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убыт­ков, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые от­вечает арендодатель.

К арендатору переходит риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества в момент передачи ему этого иму­щества, если иное не предусмотрено договором аренды.

Продавец отвечает за недостатки имущества непосредственно перед арендатором. Обычно продавец производит ремонт находя­щегося в аренде имущества.

Установленная законодательством (ст. 670 ГК РФ, ч. 2 ст. 10 За­кона о лизинге) возможность предъявления требований арендатором непосредственно продавцу является как бы стержнем трехсторонних (или более) отношений по финансовой аренде (лизингу). Активная роль арендатора в этом договоре, дающая основание сравнивать его с собственником, требует предоставления ему прав по урегулированию вопросов, связанных с имуществом, непосредственно с продавцом.

Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу иму­щества, являющегося предметом договора финансовой аренды, тре­бования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении каче­ства и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК РФ для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть до­говор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы.

Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продав­цом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендо­дателе. В этом случае арендатор вправе по своему выбору предъяв­лять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как не­посредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Согласно ст. 19 Закона о лизинге договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собствен­ность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сто­рон. Федеральным законом могут быть установлены случаи запре­щения перехода права собственности на предмет лизинга к лизин­гополучателю.