Определение стоимости обмена

Спрос и предложение. Предложение — количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам, спрос — количество товаров, желаемых по определенным ценам.

Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает затраты производства. Если рыночные цены больше затрат на производство, то в строй будут вводиться новые объекты пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, то строительство замедлится или остановится до тех пор, пока не повысится спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение (денежная масса, процентные ставки, страх, эмоциональные всплески, изме-нение условий налогообложения могут сильно повлиять на характер спроса в любое заданное время).

Изменение. Стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени. В процессе эксплуатации недвижимость постепенно изнашивается, со временем изменяются объем денежной массы и процентные ставки, законодательство о земле претерпевает изменения. Появление новых технологий и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. На стоимость недвижимости оказывают влияние демографические из-менения, международные события и т.д.

Соответствие — степень, в которой архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Проекты застройки земли должны соответствовать типу землепользования.

Конкуренция. Когда прибыли на рынке превышают уровень, не-обходимый для оплаты факторов производства, обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

Существуют также несколько принципов, являющихся для всех видов стоимости недвижимости. Это принципы: вклада;

остаточной продуктивности;

наилучшего и наиболее эффективного использования;

сбалансированности;

экономической величины;

экономического разделения.

Рассмотрим некоторые из них более подробно.

Принцип вклада: включение любого дополнительного актива в систему организации целесообразно, если прирост стоимости больше затрат на приобретение этого актива.

Принцип остаточной продуктивности (по земельным участкам): остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после погашения расходов на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. .-¦"-¦

Принцип предельной производительности: увеличение отдачи от вкладываемых в недвижимость производственных ресурсов.

Принцип сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли (недогруженность или перегруженность приводит к уменьшению стои-мости земли).

Обобщающим для всех групп принципов, рассмотренных выше, является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Под наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования понимается разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки.

На основе изложенных выше принципов строится процесс оценки, который включает следующие этапы.

Этап I. Определение задачи оценки:

цель оценки;

дата оценки;

вид стоимости;

юридическая характеристика объекта оценки, имущественные права;

ограничительные условия.

Этап II. Предварительный осмотр и составление плана оценки:

определение источников получения данных;

анализ рынка недвижимости в целом и его соответствующего конкретного сегмента;

анализ возможности применения конкретных и выбор конкретных методов оценки;

составление календарного графика работ по проведению оценки.

Этап III. Сбор и анализ информации.

Этап IV. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).

Большинство оценщиков сходятся во мнении, что этот этап является наиболее важной частью оценки. На этом этапе проводятся два: отдельных анализа: ННЭИ незастроенного участка и — ННЭИ обустроенного.

Анализ ННЭИ незастроенного участка необходим для выявле-ния сравнимых объектов недвижимости и определения способа использования земельного участка, который мог бы принести макси-мальный доход. Этот анализ необходим также для определения стри- мости земельного участка.

Анализ ННЭИ обустроенного участка необходим для подбора аналогов для сравнения и определения дальнейшего использования строений.

Этап V. Оценка земельного участка. Этот этап в оценке в зави-симости от целей оценки может отсутствовать. Отдельная оценка земельного участка требуется для применения затратного метода, для целей налогообложения, для определения арендной платы при перепрофилировании использованной недвижимости и т.д.

Этап VI. Оценка объекта недвижимости одним из выбранных методов:

рыночным;

затратным;

капитализации дохода.

Этап VII. Согласование и корректировка результатов.

Этап VIII. Подготовка отчета по оценке.