23.6. Особенности оценки экономической эффективности и бизнес-планирование в инвестиционно-строительных проектах

Капитальное строительство — отрасль сферы материального про­изводства, в которой создаются основные фонды производственного и непроизводственного назначения. Строительной продукцией от­расли являются здания и сооружения, построенные или реконст­руированные промышленные предприятия, жилые дома, объекты со­циально-культурного и коммунально-бытового назначения.

Как сферы материального производства капитальное строи­

тельство включает:

• проектно-изыскательские и научно-исследовательские орга­низации;

• подрядные строительные и монтажные организации и обслу­живающие их транспортные подразделения;

• предприятия стройиндустрии и производства строительных ма­териалов;

• организации, осуществляющие снабжение и производственно - технологическую комплектацию строительства строительными ма­териалами, конструкциями и деталями и т.д.

При этом капитальное строительство как один из элементов ин­вестиционного цикла может осуществляться хозяйственным или под­рядным способом.

Участниками инвестиционного процесса являются: инвесторы, заказчики (застройщики), проектировщики и подрядчики.

При хозяйственном способе строительства (хозспособе) новое строительство или реконструкция действующих организаций (пред­приятий) осуществляются собственными силами застройщика или инвестора, без привлечения подрядных строительно-монтажных ор­ганизаций. Данный способ применяется чаще всего при реконструк­ции или расширении действующих предприятий, а также при строи­тельстве небольших объектов вспомогательного назначения на тер­ритории существующего предприятия.

При подрядном способе строительство осуществляется подряд­ными строительными и монтажными организациями по договорам строительного подряда, заключаемым между подрядчиками и заказ­чиками.

Разновидностью подрядного способа является метод строитель­ства «под ключ», который предусматривает обеспечение сооружения объектов, подготовленных к эксплуатации на основе сосредоточе­ния функций управления на всех стадиях инвестиционного цикла в одной организационной структуре.

Строительство осуществляется как единый непрерывный ком­плексный процесс создания готовой строительной продукции: про­ектирование; выполнение строительных работ; комплектация объек­тов инженерным и технологическим оборудованием; ввод объекта в эксплуатацию.

В зависимости от организационных и финансовых условий, на­личия участников инвестиционной деятельности и взаимоотноше­ний между ними, а также в соответствии с действующим законода­тельством используются следующие способы организации инвести­ционного процесса.

I. Инвестор финансирует строительство объекта. Для организации строительства объекта привлекается специализированная организация — заказчик-застройщик. Обеспе­чение строительства объекта оборудованием также возложено на него. Строительство осуществляется генподрядной строительно-монтаж­ной организацией, привлекающей для выполнения отдельных специ­альных работ субподрядные организации (рис. 23.2).

II. Инвестор совмещает функции и заказ­чика-застройщика. Специализированная организация для строительства объекта в этом случае не привлекается. Обеспечивает строительство оборудованием инвестор (заказчик-застройщик). Строи­тельство осуществляется генподрядной строительно-монтажной ор­ганизацией, привлекающей для выполнения отдельных специаль­ных работ субподрядные организации (см. рис. 23.3).

Рис. 23.2. Схема выполнения строительных работ генподрядчиком с привлечением субподрядных СМО

Рис. 23.3. Схема организации строительных работ с участием инвестора

III. Строительство объекта осуществляет­ся «под к л ю ч». Инвестор инвестирует строительство, генпод­рядчик принимает на себя функции заказчика-застройщика по обес­печению строительства проектно-сметной документацией и обору­дованием, а также технического надзора за строительством. Для вы-

Рис. 23.4. Схема организации строительства «под-ключ»

Рассмотрение любого инвестиционного проекта требует всесто­роннего анализа и оценки. Особенно сложной и трудоемкой явля­ется оценка инвестиционных проектов в реальные инвестиции, к которым относятся и строительные проекты. Эти проекты проходят экспертизу, результаты которой позволяют получить всестороннюю оценку технической целесообразности, стоимости реализации про­екта, экономической эффективности и, наконец, его организации и финансирования. Комплексная оценка инвестиционного проекта, т.е. его технико-экономическое обоснование, проводится в соответ­ствии с «Руководством по оценке эффективности инвестиций», ко­торое было разработано и впервые опубликовано ЮНИДО^[7].

В России на базе документов, разработанных ЮНИДО, рядом федеральных органов — Госстроем России, Министерством эконо­мики РФ, Министерством финансов РФ и Госкомпромом России в 1994 г. были подготовлены «Методические, рекомендации по оцен­ке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для фи­нансирования», которые служат основой для всесторонней оценки инвестиционных проектов.

Позднее Министерством экономики РФ, Министерством фи­нансов РФ, Государственным комитетом по строительству, архитек­

туре и жилищной политике была утверждена вторая редакция «Ме­тодических рекомендации по оценке эффективности инвестицион­ных проектов» (№ ВК 447 от 21 июня 1999 г.).

25 февраля 1999 г. Президентом РФ был подписан Федеральный закон № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ко­торый определил правовые и экономические основы инвестицион­ной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений на территории Российской Федерации, а также установил гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестици­онной деятельности, проводимой в виде капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Если исходить из определения, что инвестирование — это дол­госрочные вложения экономических ресурсов с целью создания и получения выгоды в будущем, то основной аспект таких вложений заключается в преобразовании собственных и заемных средств вестора в активы, которые при их использовании создадут новую ликвидность.

Строительный инвестиционный проект, являясь одной из раз­новидностей универсального проекта, имеет свои особенности. Ос­новными стадиями строительного инвестиционного проекта в со­ответствии с подходами, принятыми на практике, принято считать следующие:

Предынвестиционную стадию, включающую предварительную, чаще всего экспертную, финансово-экономическую оценку и тех­нико-экономическое исследование. На этой стадии:

♦ определяют цель проекта, перечень потенциальных инвесто­ров, причины их заинтересованности в реализации проекта;

♦ рассматривают сведения о проекте (анализ условий, концеп­ция, основные параметры создаваемой организации, продукция и ее структура, мощность, сроки осуществления проекта, сведения о ко­нечном собственнике);

♦ проводят анализ рынка (объемы спроса и предложения в про­шлом и прогноз на будущее, динамика цен, наличие и стоимость рабочей силы, уровень налогообложения, основы проектной страте­гии, концепция маркетинга);

♦ изучают материальные факторы производства (удельные стои­мостные показатели, качество материальных факторов производства, доступность ресурсов, основные поставщики);

♦ определяют потребность в трудовых ресурсах;

♦ анализируют месторасположение и окружающую среду, выпол­няют экологическое обоснование, проводят окончательный выбор строительной площадки;

♦ проводят анализ риска и издержек, применение методов эко­номической и коммерческой оценок проекта, разрабатывают финан­совый план проекта;

♦ рассматривают вопросы организации финансирования проек­та и формирования плана мероприятий по управлению рисками.

Инвестиционную стадию, состоящую из трех этапов: планирова­ния, реализации и завершения. На этой стадии предусматриваются:

♦ разработка плана проектно-изыскательских работ; разработ­ка, согласование, экспертиза и утверждение ТЭО и рабочей доку­ментации; разработка проекта организации строительства; органи­зация получения финансирования проекта; получение разрешения на строительство;

♦ составление предложения на подрядные работы, перечня объ­ектов работ, ведомости объемов работ, предварительное планирова­ние рабочей силы, использования машин и оборудования, состав­ление плана поставок, строительного генерального плана площадки, предварительного календарного плана, сводной сметы;

♦ составление договора подряда;

♦ строительство объекта (календарные планы и планирование ресурсов, специальные планы, план стройплощадки, сводный сметный расчет, объектная и локальная сметы, открытие стройплощадки);

♦ сдача объекта (план стройплощадки и календарные планы по стадии строительства, недельно-суточное планирование, контроль за расходами, ввод объекта в эксплуатацию);

Эксплуатационную стадию, включающую содержание и обслужи­вание объекта. Сюда относятся:

♦ работа застройщика по управлению готовой недвижимостью, выполнение отдельных видов (в основном ра­бот, заказ и размещение оборудования, мебели, установления фор­мы собственности и управления, государственная регистрация и пе­редача владельцу;

♦ подготовка сметы доходов и расходов по эксплуатации, нало­ги, страхование, охрана, обслуживание специального оборудования, уборка, обработка и уход за территорией, информация о потребно­сти в текущем ремонте.

Ликвидационную стадию, включающую прекращение или изме­нение жизнедеятельности объекта.

Объем исходной информации для расчета эффективности строи­тельного инвестиционного проекта зависит от стадии проектирова­ния (реализации), на которой проводится оценка эффективности.

На всех стадиях проекта исходные сведения должны включать:

♦ цель проекта;

♦ характер производства, общие сведения о применяемой тех­нологии, вид производимой продукции (основные технические и стоимостные характеристики строящихся зданий и сооружений);

♦ условия начала и завершения реализации проекта, продолжи­тельность расчетного периода;

♦ сведения об экономическом окружении.

На предынвестиционной стадии сведения должны содержать дан­ные о:

♦ продолжительности строительства;

♦ объеме капиталовложений;

♦ выручке по годам реализации проекта;

♦ производственных издержках по годам реализации проекта.

На инвестиционной стадии (или стадии обоснования инвести­ций, непосредственно предшествующей разработке рабочих черте­жей) должны быть представлены в полном объеме сведения:

♦ о проекте и его участниках;

♦ об экономическом окружении проекта;

♦ об эффекте от реализации проекта в смежных областях;

♦ о денежном потоке от инвестиционной деятельности;

♦ о денежном потоке от операционной деятельности;

♦ о денежном потоке от финансовой деятельности.

Одним из важнейших моментов разработки строительного инве­стиционного проекта является оценка его эффективности.

Методическим документом, регламентирующим оценку эффек­тивности использования инвестиций при разработке и реализации инвестиционного проекта, являются Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов № ВК 477 от 21 июня 1999 г., утвержденные Министерством экономики РФ, Ми­нистерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строи­тельной, архитектурной и жилищной политике.

В соответствии с этими рекомендациями при оценке эффектив­ности использования инвестиций в отдельно взятом инвестиционно- строительном проекте, применяется метод оценки коммерческой эф­фективности для каждой стадии реализации проекта.

Под оценкой коммерческой эффективности проекта понимаются определенные соотношения финансовых затрат и результатов, обеспе­чивающих необходимую норму доходности для участников конкретного проекта. Во всех случаях оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности проекта проводится в определен­ных пределах, которые принято называть горизонтом расчета. Это продолжительность или создания и эксплуатации объекта, или нор­мативного срока службы основного технологического оборудова­ния, или других параметров проекта, исходящих из экономических соображений (например: массы или нормы прибыли).

При определении показателей эффективности горизонт расчета разделяется на периоды, каждый из которых называется шагом. Ка­ждый шаг может измеряться одним месяцем, кварталом и годом.

Затраты принято подразделять на первоначальные (строительные), текущие и ликвидационные.

Обычно коммерческая оценка эффективности проекта проводится с использованием следующих показателей:

♦ чистый дисконтированный доход (ЧДД) или интегральный эф­фект (ИЭ), или чистая приведенная стоимость (ЧПС);

♦ индекс доходности (ИД) или индекс прибыльности (ИП):

♦ внутренняя норма доходности (ВНД) или внутренняя норма прибыли (ВНП), или внутренняя норма возврата инвестиций (ВНВИ);

♦ срок окупаемости (СО).

Методика расчета этих показателей подробно была рассмотрена в предыдущих параграфах. При их расчете используются базисные, прогнозные или расчетные цены. Как правило, базисные цены ис­пользуются на стадии технико-экономических исследований, а на стадии технико-экономического обоснования используют прогноз­ные и расчетные цены.

Прогнозная цена продукции или ресурса в конце шага определяется по формуле

где: Цб — базисная цена продукции или ресурса;

Лр 1„ ~ коэффициент изменения цены продукции или ресурса в

конце 1-го шага по отношению к начальному периоду.

Расчетные цены определяются путем введения дефлирующего множителя, соответствующего индексу общей инфляции.

На показатели эффективности инвестиционно-строительного про­екта инфляция оказывает влияние из-за:

♦ неоднородности инфляции по видам продукции и ресурсов;

♦ превышения уровня инфляции над ростом курса националь­ной валюты;

♦ изменения запасов материалов, размера и состава задолжен­ностей;

♦ завышения налогов за счет отставания амортизационных отчис­лений от тех, что соответствовали бы повышающимся ценам (с учетом инфляции) на основные фонды;

♦ изменения фактических условий предоставления займов и кре­дитов.

Спецификой реализации строительно-инвестиционных проек­тов обусловлено возникновение большого количества его измене­ний в части сроков, бюджета проекта, требований заказчика, внеш­ней среды проекта. Первые три фактора взаимозависимы, измене­ния любого из них оказывают влияние на два других. Между тем эти факторы (требования) являются главными составляющими лю­бого договора подряда. Отсутствие хотя бы одного из них позволяет признать договор недействительным. То есть Гражданский кодекс косвенно обязывает участников проекта обязательно проводить иден­тификацию и оценку изменений, возникающих в ходе реализации проекта. Однако на практике это делается не всегда. Главная при­чина в непоследовательности действий команды проекта и ее руко­водителя, выражающейся в недооценке или в недопонимании важ­ности обязательного документирования и оценки любого измене­ния проекта.

Процесс управления изменениями подразумевает выполнение процедуры тщательного документирования всех запросов на изме­нения, поступающих от заказчика, инвесторов, поставщиков, суб­подрядчиков, проектной организации внешней среды проекта.

Недокументируемые и неуправляемые изменения приводят к сры­ву сроков проекта, возрастанию стоимости строительных работ и за­трат, низкому качеству работ, невыполнению требований заказчика.

Запросы могут быть на изменения двух типов:

♦ технические (связанные с изменениями в проектно-сметной документации);

♦ договорные (контрактные), связанные с условиями контрак­та, их сроками и стоимостью, правилами и условиями выполнения работ или услуг.

Принятие изменений к реализации обязывает руководителя про­екта проводить переоценку плана и стоимости работ, бюджета про­екта в целом, проанализировать влияние изменения на потенциаль­ные риски проекта.

Органом, принимающим решение относительно принятия или непринятия изменений к реализации должна быть компетентная комиссия, состав которой необходимо определить в одном из при­ложений к договору на управление проектом. В состав комиссии должны обязательно входить:

♦ руководитель проекта;

♦ полномочный представитель заказчика (инвестора) — контро­лер качества проекта;

♦ главный инженер или главный архитектор проекта;

♦ инвестиционный проектировщик.

Процесс управления изменениями включает следующие шаги:

♦ идентификацию изменения и его формальное отражение в за­просе на изменение;

♦ оценку изменения с точки зрения его влияния на сроки, бюд­жет, требований заказчика;

♦ принятие решения относительно реализации или отклонения изменения (проводится на заседании Комиссии).

В ходе оценки изменения прежде всего оценивается стоимость его реализации. При этом возможно сравнение со стоимостью аль­тернативных решений. Реализация контрактных изменений, как правило, должна приводить к подготовке дополнений к действую­щему контракту.

Реализация незначительных технических изменений в рамках бюджета проекта может и не потребовать заключения дополнитель­ных соглашений с заказчиком.

Достоверная оценка влияния изменений на параметры проекта достаточно сложный и трудоемкий процесс, к тому же требующий специальной квалификации исполнителя. Однако процесс этот не­обходим. Как показал анализ реализации строительных инвестици­онных проектов большинство неудач в этой сфере было обусловлено:

♦ отсутствием в контракте на управление проектом документаль­но зафиксированных требований заказчика (на каждой стадии про­екта необходимо согласованное с заказчиком видение целей и задач проекта);

♦ отсутствием необходимых технических средств и опытных спе­циалистов по управлению проектами;

♦ отсутствием плана и графика проекта, документированных процедур управления рисками и изменениями;

♦ отсутствием рабочего взаимодействия с заказчиком и конеч­ными пользователями, официально согласованных процедур сдачи — приемки результатов проекта, а также неверным или слишком слож­ным проектным решением

…