5.6. Методы оценки земли

При оценке рыночной стоимости земельного участка (массива) используются три общепринятых подхода: сравнительный, доходный и затратный.

Эти три подхода реализуются общеизвестными методами оценки:

• метод сравнения (используется сравнительный подход);

• метод соотнесения (используются сравнительный и затратный подходы);

• метод капитализации земельной ренты (используются сравнительный и доходный подходы);

• метод предполагаемого использования (затратный, сравнительный и доходный);

• метод остатка (используются сравнительный, затратный, доходный подходы).

Все методы достаточно хорошо описаны в соответствующих источниках, поэтому отметим только наиболее значимые моменты, на которые следует обратить особое вни­мание начинающим оценщикам, в частности, в области законодательства и права.

Главным требованием при определении рыночной стоимости земли указанными методами является соответствие наиболее эффективного использования аналогов их те­кущему использованию и наиболее эффективному использованию оцениваемого зе­мельного участка.

Второе требование - это наличие необходимого перечня сведений по земельному участку, которое зачастую в оценочных отчетах представлено в крайне ограниченном объеме. Минимальный перечень включает следующие сведения, необходимые для оцен­ки имущественного права на земельный участок:

• оцениваемое право;

• текущее использование;

• текущий собственник, условия возникновения права;

• сервитуты;

• разрешенные виды функционального использования;

• площадь;

• форма и топография;

• характеристика почвы и подпочвенного слоя;

• имеющиеся улучшения;

• озеленения и водоемы;

• наличие коммуникационного обеспечения или возможности подключения;

• транспортная доступность и подъездные пути;

• затопляемость и наличие подземных вод;

• экологические факторы;

• ставка земельного налога.

Кроме того, полезно знать, что Земельным кодексом Российской Федерации (ст. 34, 37 и др.) установлено, что объектом сделки купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, и заключению договоров как купли-продажи, так и аренды земельных участков, должно предшествовать предоставле­ние кадастрового номера и кадастровой карты (плана) земельного участка. Следователь­но, соответствующие органы на местах, ведущие кадастровый реестр, можно использо­вать как источники информации, необходимой для описания земельного участка. Дер­жатели реестра обязаны предоставлять эту информацию.

Единый государственный реестр земель (документ в рамках Государственного зе­мельного кадастра) содержит:

• кадастровые номера земельных участков (ЗУ);

• местоположение ЗУ (адрес);

• площадь;

• категорию земель и разрешенное использование ЗУ;

• зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения;

• экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

• качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель;

• наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с землей.

При оценке следует руководствоваться следующими основными законами и нормативами (действовавшими на момент написания материала):

• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) от 25.01.2001 № 136-Ф3;

• Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного ко­декса Российской Федерации»;

• Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О Государственном земельном кадастре»;

• Закон Российской Федерации от 11.10.1991 «О плате за землю»;

• Закон Российской Федерации от 17.08.2001 «О разграничении государственной собственности на землю»;

• Закон Российской Федерации от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

• Закон Российской Федерации от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 1994 года;

• Закон Российской Федерации от 21.06.1997 «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Эти законодательные акты призваны обеспечить цивилизованное развитие иму­щественных, в том числе и земельных, отношений, но тем не менее еще далеки до совер­шенства, с точки зрения совершенства рыночной экономики.

Например, в последнее время в российском законодательстве все более активно пы­таются воплотить в нормах, регулирующих оборот недвижимого имущества, правовую концепцию единого объекта недвижимости через определение земельного участка как ба­зового элемента недвижимости, судьбе которого следуют его улучшения. Однако пока от­сутствуют правовые нормы, однозначно регулирующие оборот права на «единый объект недвижимости». В российском законодательстве набор вещных прав на улучшения - право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления - отличает­ся от набора прав на земельные участки - право собственности, право постоянного (бес­срочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитут. В этих ус­ловиях затруднительно реализовать принцип «единого объекта недвижимости».

В итоге в одних случаях оценивается право собственности на объект недвижимости, в других - наблюдается разделение прав на улучшения и на земельный участок, являю­щиеся как бы самостоятельными объектами. Такая оценка крайне затруднительна в силу того, что оценщик, с одной стороны, должен преодолеть противоречие между экономиче­ски и функционально единым объектом недвижимости и, с другой стороны, - различием прав на его составляющие (земля и улучшения) и различием условий оборота этих прав. Вследствие этого увеличиваются требования к оценщикам в отношении выбора методов оценки, корректности и обоснованности суждений, выбора аналогов, подбора исходных данных и, что наиболее важно, к четкости и обоснованности юридического описания объ­екта недвижимости, оцениваемых прав и условий возникновения текущих прав.

Регулирование оборота зданий и сооружений, расположенных на земельном участ­ке, находящемся в собственности не у собственника улучшений, определяется следующи­ми законодательными положениями: статьи 209, 271 (пункт 2), 552 ГК РФ, а также статьи 22 (пункты 5-7), 35, 36 ЗК РФ.

Таким образом, существующее имущественное или обязательственное право на земельный участок передается, а фактически продается, новому собственнику здания. Следовательно, оценка таких «бесплатных прав», как право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения вполне обоснована, но с определенной оговоркой. Разумеется, оценке подлежит не указанное право, которое бывший собственник здания получил бесплатно (за исключением оформительских за­трат), а во-первых - факт сохранения и обеспечения этого права для покупателя, во- вторых - преимущества, которые земельный участок обеспечивает владельцу своим ме­сторасположением и, наконец, самое главное - земельная рента, которую получает собст­венник здания, за вычетом земельного налога.

Кроме того, следует учитывать, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком наряду с правом собственности согласно ГК РФ (ст. 128) относится к вещным правам, и эти права в равной степени защищаются законом и гарантированы Конституцией Российской Федерации.

Право постоянного (бессрочного) пользования обычно относится к застроенному земельному участку, поэтому при его оценке используются остаточный метод и метод со­отнесения.

Выбор метода определяется надежностью величин - цен продажи или арендных ставок. Если преобладает рынок продаж, то предпочтительнее метод соотнесения, если арендный рынок - то остаточный метод.

Оценка арендного права на земельный участок (первичный арендный рынок) экономически и методически обоснована. Существуют три основных метода оценки арендного права применительно к первичному рынку.

В соответствии с первым методом стоимость арендного права на земельный участок определяется как дисконтированный в текущую стоимость денежный поток, представляющий собой разность между чистой рыночной арендной ставкой за землю и конкретными аренд­ными платежами собственнику земельного участка (соответствующим властям). Но этот метод малоприемлем, т. к. на вторичном рынке практически нет аренды незастроенных земельных участков.

Два другие метода - это остаточный метод и метод соотнесения.

Схема, по которой оценивается право аренды или право постоянного (бессрочно­го) пользования на землю остаточным методом та же, что и для оценки права собственно­сти на застроенный земельный участок:

• выявляются застроенные участки-аналоги с таким же как у объекта оценки НЭИ, относительно которых заключены арендные соглашения с известными арендными став­ками. Собственники улучшений аналогов имеют на земельные участки такое же право, как и собственника оцениваемого земельного участка;

• для аналогов корректируются арендные ставки по факторам отличия от объекта оценки;

• определяется восстановительная стоимость объектов-аналогов с учетом прибыли предпринимателя;

• определяются ставки капитализации для здания (строения) и земли, соответст­вующие оцениваемому праву на земельный участок;

• определяется доход, приходящийся на здание;

• определяется доход, приходящийся на земельный участок;

• определяется стоимость земельного участка при существующем праве владения и/ или пользования.

Наибольшие проблемы возникают при оценке земельного участка под производствен­ным комплексом.

Оценка земельных участков с целью ее выкупа приватизированным предприятием осуществляется по нормативной стоимости (фактически «доприватизация» предприятия).

Согласно Закону Российской Федерации «О введении в действии Земельного ко­декса Российской Федерации», предприятия должны либо выкупить, либо оформить арендный договор на земельные участки до 01.01.2004. В соответствии с указанным Зако­ном Российской Федерации, выкупная цена устанавливается в размере 5-30 ставок зе­мельного налога для территории с населением более 3 млн. человек, 5-17 ставок - от 5 000 тыс. до 3 млн. человек и 3-10 ставок - до 500 тыс. человек.

Нормативная (выкупная) цена на землю, на которой расположено предприятие, формируется следующим образом: ставка налога на землю, утвержденная региональным законодательством, умножается на коэффициенты, указанные в ЗК РФ:

цена земельного участка = Б • N • Кі ■ К₂,

где Э - площадь земельного участка;

N - ставка земельного налога для конкретного участка земли;

Кі - бюджетный коэффициент;

Кг - «субъектный» повышающий коэффициент.

С 1991 года бюджетный коэффициент ежегодно определяется Правительством Российской Федерации при формировании бюджета.

В настоящее время Кі (для 2003 года) по отношению к 1992 году составил 2592. Кі на 2003 год по отношению к 2002 году составил величину 1,8. Кг зависит от численности населения.

Разумеется, нормативная цена, определенная подобным образом, не имеет никакого экономического обоснования. Ставка земельного налога, как и арендная плата, для государст­венных земель экономически обоснованы, если они являются функцией стоимости, а не на­оборот. Также и нормативная (выкупная) стоимость земельных участков, находящихся в госу­дарственной или муниципальной собственности, на которых объекты недвижимости находят­ся в собственности физических или юридических лиц (предприятий), должна определяться на базе рыночной стоимости или при отсутствии таковой - кадастровой стоимости. Вопросы раз­работки норм по видам платы за землю в соответствующих министерствах и ведомствах (Сове­те Федерации и Государственной Думе, в деловых и научных кругах) сегодня активно обсуж­даются. Оценщикам следует внимательно следить за ходом и результатами этих обсуждений и проводить оценки, опираясь на действующие нормы и законодательство в сфере земельных отношений и приватизации и с учетом тенденций их развития.