Изучив тему 6, студент должен знать

Уметь:

• применять методологию налогообложения к объектам недви­жимости.

При изучении темы необходимо:

Читать:

• тему шестую учебного пособия.

Дидактические единицы:

• Доходный подход.

• Сравнительный подход.

• Затратный подход.

• Оценка с использованием инвестиционно-ипотечного анализа.

• Факторы, влияющие на процесс оценки объектов недвижимости.

• Степень влияния экологических факторов на оценку объектов недвижимости.

• Особенности оценки земли.

Цель изучения: ознакомление с различными подходами и методами оценки объек­тов недвижимости.

«Каждый налогоплательщик должен знать, как оценивается его имущество»

С. Витте

Сегодня Россия находится в преддверии введения налогообложения жилой и не­жилой недвижимости по рыночной стоимости. Все мы помним, сколько проблем как фи­нансовых, так и административных возникло при реализации проекта под условным на­званием «монетаризация льгот». Страну буквально лихорадило на протяжении многих месяцев. А ведь затронуты были лишь интересы пенсионеров.

Переход к налогообложению жилой и нежилой недвижимости по рыночной стои­мости следует отнести к проектам более высокого уровня сложности и ответственности, так как он затрагивает интересы всех живущих в России людей. Цена ошибок при реали­зации этого проекта может быть очень высокой для всех заинтересованных сторон - про­стых людей, бизнеса и власти.

Любой проект можно рассматривать с двух точек зрения: с точки зрения идеи его построения (концепции) и с точки зрения реализации задуманной идеи - практики. По­пробуем разобраться, что можно положить в основу создания концепции налогообложе­ния. С точки зрения методологии системного подхода система налогообложения недви­жимости любой страны может быть создана в одном из двух вариантов - как централизо­ванная или децентрализованная система.

Централизованная система налогообложения предполагает наличие единого центра, который занимается не только разработкой методик налогообложения, но и реализацией их на местах. При этом реализация методик возможна как силами штатных специалистов, так и специалистов, привлеченных на договорной основе из среды местных оценщиков. Важно, что основной принцип такой системы - неукоснительное выполнение требований центра к алгоритму методики и составу факторов, которые она использует. Такая система налогообложения предполагает полную юридическую, финансовую и техническую ответ­ственность центра за результаты оценки стоимости объектов недвижимости на местах.

Децентрализованная система налогообложения функционирует иначе. Она построена по принципу распределенной системы массового обслуживания, при которой вся работа по расчету налоговой стоимости выполняется на местах силами местных специалистов на основе единых методических рекомендаций. При этом для всех выполняемых работ харак­терны единство методологии и, что очень важно, свои методы расчета, а также свои, мест­ные факторы стоимости. Кроме того, такая система налогообложения предполагает юри­дическую, финансовую и техническую ответственность местных органов власти за резуль­таты оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости. При такой организации работ в ведении центра остаются лишь вопросы контроля методологии, а также получения и обработки информации о кадастровой стоимости недвижимости всей страны. С юриди­ческой точки зрения при децентрализованной системе налогообложения центр может вы­ступать по отношению к кадастровой стоимости таким же интересантом, как и рядовой налогоплательщик. Центр может апеллировать к региональным и местным органам вла­сти, если кадастровая стоимость рассчитана неверно и тем самым ущемлены интересы фе­дерального бюджета, который, например, является источником дотаций региона.

На наш взгляд, централизованная система налогообложения больше подходит для малых государств, расположенных в одном климатическом поясе и имеющих однородную этническую и природную структуры.

Плюсом децентрализованной системы налогообложения как распределенной сис­темы является и то, что с точки зрения теории системного подхода она во всех отношени­ях является более устойчивым и жизнеспособным образованием. В такой системе резуль­таты налогообложения легче актуализируются. Она является более прогрессивной и с точки зрения рождения новых методов оценки, так как в каждом регионе проводится оп­ределенная поисковая методическая работа. Другими словами, в полной мере реализует­ся принцип «одна голова хорошо, а две - лучше». С политической точки зрения децен­трализованная система также более приемлема, поскольку ответственность за допущен­ные ошибки не сосредотачивается в центре, а распределяется по всей стране.

Принципы налогообложения

Любая система должна быть основана на принципах (правилах), определяющих структуру, состав, содержание и характер поведения ее элементов.

При построении системы налогообложения в России, на наш взгляд, должны быть использованы следующие принципы:

• налог на недвижимость - есть местный налог. Этот принцип, как известно, закреплен в Налоговом кодексе Российской Федерации. Если это местный налог, то и ответствен­ность за расчет налоговой базы и сбор налога должна лежать исключительно на местных органах власти без какого-либо вмешательства из центра;

• цель налогообложения - формирование местных бюджетов. Нельзя назвать этот прин­цип абсолютно самостоятельным, так как он связан с первым принципом, но, учитывая его важность, следует сформулировать его отдельно. По нашему мнению, страна давно нуждается в том, чтобы недвижимость стала серьезным источником покрытия всех ин­фраструктурных затрат в городах и селах. В развитых странах до 70 процентов местных бюджетов заполняется за счет недвижимости.

• налог на недвижимость устанавливается на основании ее рыночной стоимости. История доказала, что адвалорное^[25] налогообложение является наиболее прогрессивной схемой налогообложения. Эта схема в полной мере позволяет учесть как рыночные, так и соци­альные аспекты налогообложения;

• финансирование налогообложения - за счет местных бюджетов. На наш взгляд, этот принцип очевиден: кто собирает налоги, тот и должен финансировать систему, обеспе­чивающую этот сбор - от создания модели оценки недвижимости до администрирования налога;

• объект налогообложения - земельный участок и расположенное на нем строение. Этот принцип формирует объект налогообложения. В разных странах объект налогообложе­ния разный. Заметим, что, определяя в качестве объекта налогообложения только строе­ния, мы косвенно устанавливаем налог на капитал. Очевидно, что признать такую систе­му налогообложения прогрессивной можно лишь с определенными оговорками, так как она не благоприятствует притоку инвестиций в недвижимость;

• база для апелляций - рыночная стоимость. Любая методика как продукт ума челове­ческого является моделью рынка и не может абсолютно точно воспроизвести его работу. Ошибки будут всегда. Система налогообложения должна предусматривать право нало­гоплательщика оспаривать результаты оценки его имущества. Возможны два варианта такого оспаривания: апелляция к правильности применения методики и апелляция к то­му, что результат оценки имущества по методике не соответствует рыночной стоимости. Логика и имеющаяся отечественная практика подсказывают, что вариант апелляции к рыночной стоимости со всех точек зрения для налогоплательщика является более ясным, простым и надежным вариантом апелляции;

• преемственность системы налогообложения.

• простота системы налогообложения. В условиях формирующегося рынка недвижи­мости не следует стремиться к сложным многофакторным моделям оценки стоимости недвижимых объектов. Как говорится, из плохих продуктов хорошей каши не сваришь! Модели должны быть адекватны местному рынку и имеющейся информации. Если в де­ревне есть 10 домов и речка, и десятки лет в этой деревне никто не покупал и не продавал недвижимость, многофакторная модель для оценки этих домов не нужна. В такой дерев­не в качестве модели налогообложения достаточно взять стоимость строительства домов с учетом их физического износа;

• учет социально-экономического уровня развития Российской Федерации. Для современ­ной России характерен разный уровень экономического развития регионов. В некоторых регионах доходы населения в разы отличаются от доходов людей, живущих в централь­ной части страны. Необходимо, чтобы это обстоятельство было учтено при создании мо­делей расчета налоговых платежей. Одним из способов такого учета является использо­вание понижающего коэффициента в расчетной модели оценки стоимости недвижимо­сти для налогообложения. Такой понижающий коэффициент можно рассчитать, напри­мер, как отношение средних доходов района оценки к среднему доходу столицы Россий­ской Федерации или столицы субъекта Российской Федерации, либо иным образом.

Анализ природно-климатических, национальных особенностей и существующей административной системы нашей страны свидетельствует о том, что система налогооб­ложения в Российской Федерации должна быть децентрализованной. В качестве опорных элементов системы налогообложения могут быть взяты субъекты Российской Федерации, в которых на базе сформулированных принципов должна быть организована работа по созданию моделей оценки стоимости недвижимости и ее практической оценке для нало­гообложения. В перспективе по мере развития рынка в качестве опорных элементов сис­темы налогообложения должны служить муниципальные образования, для которых на­лог на недвижимость будет основным источником доходов.

Методология налогообложения

С методологической точки зрения оценку рыночной стоимости можно определить как науку прикладного экономического анализа, основная задача которого состоит в уста­новлении наиболее вероятной цены продажи или покупки актива (товара) на основе ана­лиза динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке [1].

Различают индивидуальную и массовую оценки рыночной стоимости [2]. Эти виды оценки являются задачами прикладного экономического анализа, но отличаются объек­том оценки, анализом его использования, количеством и составом используемых аналогов и факторов. Краткая сравнительная характеристика индивидуальной и массовой оценок на текущем этапе их развития представлена в таблице 1.

Ориентируясь на данные таблицы 1, индивидуальную и массовую оценки можно определить следующим образом.

Индивидуальная оценка - способ получения оценок рыночных стоимостных характери­стик объекта недвижимости с учетом анализа наиболее эффективного его использования путем сравнения с небольшим количеством аналогов, имеющих близкое по характеристике качество местоположения, с использованием всех возможных ценообразующих факторов.

Массовая оценка - систематизированный способ получения оценок рыночных стои­мостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости с использо­ванием методов статистической обработки информации на основе сравнительного ана­лиза большого количества аналогов с использованием объективно измеряемых ценообра- зующих факторов, являющихся общими для всех аналогов.

Оба вида оценки основаны на одних и тех же экономических принципах, но раз­личаются целями, задачами и техникой (методами) оценки одних и тех же экономиче­ских показателей.

Массовая оценка, так же как индивидуальная, предполагает использование извест­ных подходов к оценке: сравнительного, затратного и доходного. Каждый из этих подходов (методов) оценки, по сути, представляет собой процедуру построения некоторой матема­тической модели, устанавливающей связь между наиболее вероятной ценой, ценами ана­логов и ценообразующими факторами. Иными словами, основная задача оценки состоит в том, чтобы понять:

а) какие характеристики влияют на цены объектов недвижимости;

б) как именно характеристики влияют на цены объектов недвижимости.

Отвечая на эти вопросы, оценщик, по существу, решает задачу создания модели рынка оцениваемого объекта на вербальном или формальном (формульном) уровне. При этом в процессе индивидуальной оценки объекта, как следует из определения, учи­тывается все многообразие объективно и субъективно измеряемых факторов, существен­но влияющих на стоимость, а в процессе массовой оценки учитываются только те факто­ры, которые:

а) могут быть объективно измерены;

б) присущи всем объектам оценки.

Применимость того или иного подхода к оценке стоимости в рамках индивиду­альной или массовой оценки зависит от объема и качества информации, которой облада­ет оценщик - создатель модели оценки стоимости.

При наличии большого объема рыночной информации о ценах продаж или предложений для построения модели оценки объектов недвижимости лучше применять сравнительный под-ход. Наличие информации о доходах, которые генерируют объекты недвижимости, дает возможность использовать для построения моделей оценки стоимо­сти доходный подход. При дефиците рыночной информации для построения модели оценки объектов недвижимости наиболее целесообразным является использование за­тратного подхода.

Отметим, что в соответствии с определением термина «оценка», стоимость пред­ставляется как наиболее вероятная цена, то есть имеет статистическую природу. Следо­вательно, задача создания модели рынка оцениваемого объекта должна решаться метода­ми статистического анализа рынка недвижимости.

Среди известных статистических методов анализа рынка сегодня наиболее рас­пространенными являются два: метод корреляционно-регрессионного анализа [3] и ме­тод сечений как один из вариантов кластерного анализа [4].

Корреляционный анализ относят к одному из основных методов массовой оценки. Корреляцию можно определить как статистическую зависимость между случайными ве­личинами, не имеющую строго функционального характера, при которой изменение одной случайной величины приводит к изменению математического ожидания другой случайной величины. Основная прикладная задача корреляционного анализа - количествен­ное определение тесноты связи между зависимым признаком с одной стороны и фактор­ным признаком (при парной корреляции) и множеством факторных признаков (при многофакторной связи) - с другой. Теснота линейной связи количественно выражается коэффициентом корреляции. Задача регрессионного анализа - определение направления и формы связи между зависимым и факторными признаками.

Таким образом, корреляционно-регрессионный анализ можно определить как сово­купность формальных (математических) процедур, предназначенных для измерения тесноты, направления и аналитического выражения формы связи. На выходе такого анализа качест­венно (структурно) и количественно должна быть определена статистическая модель:

у = ( (х_гхк ),

где к - количество факторов;

у - математическое ожидание значения зависимого признака у при данных значе­ниях факторов стоимости %\Хк .

Наряду с методом корреляционно-регрессионного анализа для массовой оценки можно использовать методологию кластерного анализа. Для целей массовой оценки эта мето­дология, развиваемая в работах [5, 6, 7], на наш взгляд, в некоторых случаях может быть зна­чительно проще с точки зрения практической реализации. Основная идея этой методологии состоит в том, что модель массовой оценки создается путем сечения (группировки, страти­фикации) исходного множества данных о ценах объектов недвижимости по ценообразую- щим факторам, в наибольшей степени коррелирующим с ценами объектов, и расчета ко­эффициентов модели путем сравнения средних значений исходного и усеченного множеств.

При использовании кластерного анализа отдельные данные о ценах объектов не­движимости по каким-то общим для всех признакам объединяются в группы (кластеры). В каждой группе рассчитывается средняя групповая цена, которая при некоторых допу­щениях принимается в качестве рыночной стоимости объекта недвижимости, представ­ляющим конкретную группу. Средняя групповая цена («средняя стоимость») и использу­ется для построения моделей оценки стоимости. Такой подход позволяет, во-первых, «сжать» информацию, полученную в ходе наблюдений, так как вместо всей собранной совокупности ценовых наблюдений для построения моделей используются групповые средние. Во-вторых, за счет усреднения цен в группах минимизируются случайные от­клонения цен от «истинных» их значений. В конечном итоге это позволяет достаточно эффективно выявить ценовые закономерности, присущие рынку объекта оценки, и по­строить более достоверные модели оценки стоимости.

Конечная цель оценки для налогообложения - определение налоговой стоимости объекта на базе его рыночной стоимости. Это означает, что при отсутствии погрешности измерения последней, налоговая стоимость могла бы быть приравнена к рыночной стои­мости. На практике рыночная стоимость может быть определена методами массовой оценки с конечной точностью - всегда существует вероятность ошибки ее измерения. При этом последствия ошибок в сторону уменьшения и в сторону увеличения стоимости ока­зываются различными.

При недооценке рыночной стоимости занижается налоговая база, при переоценке - будут недовольны налогоплательщики с вытекающими отсюда последствиями: апелляции, суды и т. д. С учетом необходимости прямых бюджетных затрат на сопровождение таких апелляций (рецензирование отчетов об оценке рыночной стоимости независимых оценщи­ков, оплата услуг юристов, судебные издержки) риски их возникновения должны быть ми­нимальными. Эти риски можно минимизировать, если сделать налоговую стоимость меньше рыночной путем умножения последней на некий понижающий налоговый коэффициент.

Методы оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения

Рыночные методы массовой оценки стоимости недвижимости для целей налого­обложения рассмотрим на примере оценки жилой недвижимости, а именно на примере оценки квартир в многоквартирных домах в следующей содержательной постановке.

Постановка задачи

Предположим, что имеется некоторое поселение, на территории которого требу­ется выполнить оценку жилой недвижимости для целей налогообложения. Недвижи­мость состоит из квартир, расположенных в домах, построенных из разных материалов и расположенных в разных, с точки зрения цены, районах поселения. Объектом налогооб­ложения является квартира. Рынок жилой недвижимости в поселении развит. Имеется достаточное количество рыночной информации для построения рыночных моделей оценки стоимости. Все квартиры в этом поселении будем рассматривать как полное множество квартир, для расчета стоимости которых необходимо построить модели оцен­ки. Полное множество исследуемых объектов (в данном случае квартир) на языке стати­стики называется генеральной совокупностью.

Для простоты и наглядности построения моделей оценки стоимости в качестве примера ограничимся тремя ценообразующими факторами:

• местоположение,

• материал стен,

• количеством комнат.

Представим каждый из этих факторов в виде качественной переменной, имеющей лишь два значения: 0 или 1. Такие переменные называются двоичными (бинарными, ди­хотомическими). Практика показывает, что модели, использующие такие переменные, во- первых, просты для понимания, во-вторых, они способны достаточно хорошо аппрокси­мировать практически любые нелинейные зависимости цены от ценообразующих фак­торов и, наконец, в-третьих, они очень близки к моделям ценообразования, которыми руководствуются в своей практической деятельности операторы рынка недвижимости. В теории статистики такие регрессионные модели называют моделями дисперсионного анализа (ЛЫОУЛ-моделями).

Допустим, что территориально, с точки зрения цен, все множество квартир можно условно разделить на две зоны, квартиры в поселении расположены в деревянных, блоч­ных и кирпичных домах и количество комнат в квартирах не превышает четырех. Терри­тория поселения совпадает с территорией оценки.

Анализ рынка недвижимости показывает, что цены на нем складываются под воз­действием не только очевидных влияющих факторов, но и факторов, которые трудно поддаются учету, то есть случайным образом. Этот вывод позволяет ставить и решать за­дачи построения эконометрических моделей оценки стоимости с использованием стати­стической обработки исходных рыночных данных. При этом задачу выбора ценообра- зующих факторов и группировки объектов оценки для построения моделей их стоимо­сти целесообразно решать методом экспертных оценок на основе анализа конкретной ценообразующей информации местного рынка с использованием знаний местных субъ­ектов рынка недвижимости. Требуется:

1) собрать информацию, необходимую для построения моделей оценки стоимости;

2) выбрать структуру эконометрических моделей оценки всех квартир поселения;

3) рассчитать коэффициенты этих моделей;

4) выполнить оценку качества моделей;

5) рассчитать величину налогового коэффициента;

6) сформировать порядок массовой оценки стоимости объектов недвижимости посе­ления.