Изучив тему 5, студент должен знать

Уметь:

• практические знания и навыки определения рыночной стоимо­сти объектов недвижимости.

При изучении темы необходимо:

Читать:

• тему пятую учебного пособия.

Выполнить задание:

• практическое задание по пятой теме;

• ответить на вопросы и выполнить тест по пятой теме.

Акцентировать внимание на следующих понятиях: особенности всех видов акций и их инвестиционные и управленческие качества.

Дидактические единицы:

• Доходный подход.

• Сравнительный подход.

• Затратный подход.

• Оценка с использованием инвестиционно-ипотечного анализа.

• Факторы, влияющие на процесс оценки объектов недвижимости.

• Степень влияния экологических факторов на оценку объектов недвижимости.

• Особенности оценки земли.

Цель изучения: ознакомление с различными подходами и методами оценки объек­тов недвижимости.

Оценку объектов недвижимости осуществляют с помощью трех основополагаю­щих подходов: доходного, сравнительного и затратного. Каждый подход позволяет под­черкнуть особые характеристики объекта.

Доходный подход (имущественный), или оценка дисконтированных денежный по­токов (discounted cash flow - DCF). Соотносит ценность актива с текущей ценностью ожи­даемых в будущем денежных потоков, приходящихся на данный актив, дисконтируемых по поставке, зависящей от риска. Согласно сравнительному подходу (рыночному) ценность актива следует вычислять, анализируя ценообразование сходных активов, связывая его с какой-либо переменной (с прибылью или доходами, денежными потоками, балансовой стоимостью или объемом продаж). Затратный подход, или оценка условных требований - предполагает использование модели ценообразования опционов для измерения ценно­сти активов, имеющих характеристики опциона. Одни из таких финансовых активов мо­гут обращаться на рынке (напр., варранты), другие же не являются торгуемыми и осно­вываются на реальных активах (проекты, патенты, запасы нефти и т.д.) - это реальные опционы.

При доходном подходе во главу угла ставится доход как основной фактор, опреде­ляющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. Здесь имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Доходный подход - это исчисление текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возмож­ной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется принцип ожидания.

Доходный подход, как правило, является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, однако целесообразно бывает использовать также сравнительный и затрат­ный подходы. В некоторых случаях затратный и сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной при других подходах.

Сравнительный подход особенно эффективен, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную ин­формацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: эконо­мические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается, если: сделок было мало; момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; рынок находится в аномальном состоянии, потому что быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым биз­несом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провес- ти соответствующую корректировку данных.

Затратный подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющих раз­нородные активы, в том числе финансовые, а также когда бизнес не приносит устойчивый доход. Методы затратного подхода целесообразно использовать и при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, мотелей и т.п.), страховании. Собираемая информация включает данные об оцениваемых активах (цены на землю, строительные спецификации и др.), дан­ные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.д. Необходимая информация зави­сит от специфики оцениваемого объекта. Затратный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характери­стиками, или устаревших объектов.

Затратный подход основан на принципах: замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины^[20], эконо­мического разделения.

Три подхода связаны между собой. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, базовыми для затрат­ного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и др.; для доходного подхода - ставки дисконтирования и коэффициентов капитализа­ции, которые также рассчитываются по данным рынка.

При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перспективы. Хо­тя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый из них связан с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все подходы должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков несовер­шенно, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производство может быть неэффективным. По этим, а также и по другим причинам при данных подходах могут быть получены раз­личные показатели стоимости.