Изучив тему 1, студент должен знать

Дифференцировать:

• методы в оценке, понимать значение подходов к оценке (срав­нительного, доходного и затратного).

При изучении темы необходимо:

Читать:

• Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г. №135-ФЗ

• первую тему учебного пособия.

Выполнить задание:

• ответить на вопросы и выполнить тест по первой теме.

Для выполнения задания необходимо просмотреть периодику, Интернет (сайты приведены), найти необходимую информацию, систематизи­ровав в табличном виде классификацию недвижимого имущества, сделать выводы.

Акцентировать внимание на следующих понятиях: оценка, процесс оценки, под­ходы к оценке.

Дидактические единицы:

• понятие, экономический смысл и значение терминов оценка, имущество и недви­жимость, доходный, затратный и сравнительный подходы в оценке;

• экономическая необходимость и целесообразность оценки недвижимости;

• роль оценочной деятельности в хозяйственных структурах;

• оценщик; Оценочная фирма. Их положение в экономической структуре общества.

Цель изучения: получить представление о содержании дисциплины, необходимо­сти и целесообразности оценки недвижимости в условиях современной рыночной эко­номики.

В начале данного курса напомним читателю важнейшие фундаментальные понятия в оценочной деятельности. В условиях рыночной экономики и продавец, и покупатель, совершая сделки на «свой страх и риск», хотели бы знать заранее о воз­можном результате, о цене продаж интересующего их объекта. Однако рыночная цена становится известной только в итоге состоявшейся сделки. И ни одному, даже выдающемуся, уму за всю историю человечества, от времени Аристотеля до наших дней, не удалось найти способ определения точной величины рыночной цены.

Вместе с тем в основе рыночной цены сделки, выступающей результатом согласова­ния цены продавца и цены покупателя, лежит внутренняя величина - стоимость, которая, будучи количественно определенной в условиях конкретного рынка, представляет собой рыночную стоимость.

Определяя стоимость объекта оценки, оценщики используют информацию, пред­ставленную заказчиком, поступившую из внешних источников, наряду с другими сведения о состоянии рынка в целом и того сегмента, на котором «торгуется» оцениваемый объект. На основе полученной информации рассчитывается величина, отражающая в денежном эквива­ленте затраты на создание объекта, генерируемый им доход, риски, сопровождающие обра­зование этого дохода, и др. Найденная величина может совпадать с будущей ценой сделки, а может и отличаться от нее. Более того, выполняя заказ покупателя и заказ продавца на оценку одного и того же объекта, оценщик скорее всего получит различные величины, так как наблюдается несоответствие информационной базы и ожиданий заказчиков. Однако такое расхождение не должно быть существенным. Следовательно, величина, определяемая оценщиком, - это и не рыночная цена, и не стоимость как свойство товара. Она занимает промежуточное положение между ними, органично соединяя специфику оцениваемого объ­екта и существующие на момент оценки общерыночные параметры, выражая первое через второе. Поэтому любая стоимостная оценка «привязана» к конкретной дате.

Напомним, что рыночная стоимость - это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкурен­ции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информа­цией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельст­ва» (Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих ин­тересах;

• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуж­дения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Вместе с тем действующим Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998 г.) регулируются взаимоотношения только между непосредственными участниками оценки: т.е. теми, кто оценивает. В Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 4) субъектами оценочной деятельности «признаются физиче­ские лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Феде­рального закона (далее - оценщики)». Всех остальных можно отнести к субъектам «второ­го уровня».

Следует отметить, что термин «оценщик» употребляется в двух смыслах: во- первых, оценщик - оценочная фирма или индивидуальный предприниматель, осуществ­ляющий оценочную деятельность; во-вторых, оценщик - физическое лицо, профессио­нально осуществляющее оценочную деятельность. Профессия оценщика появилась в Квалификационном справочнике должностей руководителя, специалистов и других служащих, утвержденном Постановлением Министерства труда и социального развития РФ от 21 августа 1998 г. № 37.

К объектам оценочной деятельности в соответствии со ст. 5 Закона «Об оценоч­ной деятельности в Российской Федерации» относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);

• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество опре­деленного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

• права требования, обязательства (долги);

• работа, услуги, информация;

• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством России установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В зависимости от объекта оценки, учитывая особенности методики и технологии, можно выделить несколько направлений специализации или видов оценочных работ, например: оценка станков, машин, оборудования; транспортных средств; оценка немате­риальных активов и интеллектуальной собственности; оценка недвижимости и земли; оценка предприятия (бизнеса); оценка ценных бумаг (акций, облигаций, векселей); оцен­ка дебиторской и кредиторской задолженностей.

Цель оценки состоит, как правило, в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключе­ния сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т.п. В проведении оце­ночных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до част­ных лиц: налоговые и контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кре­дитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, ча­стные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.

В данном учебном пособии рассматриваются особенности оценки объектов не­движимости и земельных участков. Оценка стоимости отдельных элементов имущест­ва предприятия проводится в случаях:

• продажи какой-либо части недвижимости, например, чтобы: избавиться от неис­пользуемых земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами; рас­платиться с партнерами при нанесении им ущерба согласно решению суда и т.д.;

• получения кредита под залог части недвижимости;

• страхования недвижимого имущества и определения в связи с этим стоимости страхуемого имущества;

• передачи недвижимости в аренду;

• определения налоговой базы для исчисления налога на имущество;

• оформления части недвижимости в качестве вклада в уставный капитал другого создаваемого предприятия;

• оценки при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционно­го проекта;

• оценки недвижимого имущества как промежуточного этапа в общей оценке стои­мости предприятия при использовании затратного подхода.