10.3. Оценка предприятия в целях реструктуризации

Подробно внутренние факторы развития бизнеса в данном учебном пособии рассматриваться не будут, так как они зависят от политики, выбранной руковод­ством предприятия. В свою очередь, внутреннюю политику ведения бизнеса мож­но разрабатывать на основании результатов расчетов от возможного проведения реорганизации.

Остановимся подробнее на таких внешних факторах реструктуризации, как ре­организация и разукрупнение предприятия.

Для производственного предприятия реструктуризация будет означать та­кое изменение элементов, которое создает потенциал (запас мощности данно­го элемента (прогрессивности) в эффективном функционировании его самого и системы в целом) для развития предприятия^[67].

Обратимся к законодательству. Согласно ст. 57 ГК РФ и ст. 15 Закона РФ «Об акционерных обществах», общество может быть добровольно реорганизовано в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования.

Под слиянием понимается возникновение нового общества путем передачи ему всех прав и обязанностей двух или нескольких обществ, с прекращением суще­ствования последних.

Под присоединением признается прекращение деятельности одного или не­скольких обществ с передачей всех их прав и обязанностей другому обществу.

Под разделением признается прекращение деятельности общества с передачей всех его прав и обязанностей вновь создаваемым обществам.

Под выделением признается создание одного или нескольких обществ с пере­дачей им части прав и обязанностей реорганизуемого общества без прекращения деятельности последнего.

Общество вправе преобразовываться в общество с ограниченной ответственно­стью или в производственный кооператив, при этом к вновь возникшему юриди­ческому лицу переходят все права и обязанности реорганизуемого общества.

Так как подразумевается, что на базе существующих производственных участ­ков будут созданы своеобразные бизнес-единицы, то из всех предложенных более подходящий — вариант реорганизации предприятия путем выделения.

Под разукрупнением можно понимать реструктуризацию предприятия путем создания дочерних и зависимых обществ (ст. 107 ГК РФ, ст. 6 Закона «Об акцио­нерных обществах»).

Общество признается дочерним, если другое (основное) хозяйственное обще­ство в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором, либо иным образом имеет возможность определять решения, принимаемые таким обществом. Дочернее общество не от­вечает по долгам основного общества.

Общество признается зависимым, если другое (преобладающее) общество име­ет более 20% голосующих акций первого общества.

Так как общество будет создаваться на базе предприятия и желательно иметь полный контроль над его деятельностью, очевидно, что выгоднее иметь дочернее общество и быть его единственным учредителем.

Рассмотрим принципиальные различия между созданием нового юридического лица путем реорганизации существующего в форме выделения и процессом обра­зования дочерних обществ, учрежденных вновь. Для удобства восприятия сведем все характерные признаки в сравнительную табл. 10.20.

На основании табл. 10.20 можно сделать вывод, что вариант реорганизации пу­тем создания дочерних обществ наиболее привлекателен для вновь создаваемого предприятия и не противоречит законодательству (ст. 66 ГК РФ).

Согласно комментарию к ФЗ «Об акционерных обществах» ст. 6, дочерними могут быть общества с ограниченной ответственностью и акционерные общества.

Пример 3. Определения стоимости предприятия «Х» в целях реструктуризации.

1. Краткий анализ финансового состояния предприятия.

Результаты анализа сведены в табл.10.21-10.24.

Анализ структуры баланса ОАО «Х» показал, что около 80% имущества пред­приятия составляют внеоборотные активы (основные фонды предприятия). На 1 января 2000 г. на долю оборотных средств приходится 20,54% активов предпри­ятия, а на 1 октября 2000 г. их доля снизилась на 3,24%.

Удельный вес запасов в структуре оборотных активов на конец анализируемого периода составил 36,48%, что на 14% выше по сравнению с началом периода.

На 1 января 2000 г. 76% оборотных средств приходится на дебиторскую задол­женность, на конец периода ее доля снизилась на 16,55%.

Удельный вес денежных средств ничтожно мал (0,7%) , что говорит о низкой абсолютной ликвидности предприятия.

Активы ОАО «Х» на 77-78% сформированы за счет собственного капитала. Доля заемных средств на начало года составила 23,05% и на конец периода сни­зилась на 1,52%; 99,7% заемных источников приходится на краткосрочные обя­зательства, 73% из которых составляет долг перед бюджетом и внебюджетными фондами по налогам, штрафам, пени. К концу периода наблюдается снижение этой задолженности на 308 тыс. руб., однако в структуре кредиторской задолжен­ности долг перед бюджетом увеличивается почти на 3%.

Анализ структуры капитала показал, что оборотные активы полностью сфор­мированы за счет заемных средств. Данный факт указывает на несостоятельность организации, ее деятельность находится на грани банкротства.

Анализ платежеспособности ОАО «Х» также подтверждает вывод, сделанный выше. Коэффициент текущей ликвидности за 9 месяцев 2000 г. снизился до уровня 0,81, т. е. 81% кредиторской задолженности может быть погашено за счет оборот­ных активов. За счет денежных средств и дебиторской задолженности на 1 января 2000 г. предприятие могло погасить 68% долгов, а на 1 октября 2000 г. — только 48%.

За счет денежных средств организация не сможет оплатить кредиторскую за­долженность, на что указывает коэффициент абсолютной ликвидности, значение которого равно нулю.

Рентабельность ОАО «Х» находится на низком уровне. Если в 1998-1999 гг. рентабельность продаж по основной деятельности сохранялась на одном уровне

(примерно 7,5% прибыли реализуемых услуг приходилось на 1 руб. выручки), то на 1 октября 2000 г. основная деятельность приносит убытки.

Следует отметить, что на снижение рентабельности повлияли такие факторы, как значительное увеличение операционных расходов (в состав которых включен налог на имущество) и отвлеченных средств (штрафы, пени перед бюджетом).

2. Область и подходы к оценке предприятия, этапы работы.

В целях объективного и добросовестного проведения оценки был осуществлен ряд независимых исследований и анализов, на основании которых оценщик при­шел к выводу, что при оценке предприятия наиболее приемлем затратный подход. Такой вывод сделан исходя из следующих заключений.

По мнению оценщика, использование сравнительного подхода в расчетах не­возможно, так как в связи с неразвитостью фондового рынка в России отсутствует открытая достоверная информация о предприятиях-аналогах, позволяющая опре­делить стоимость предприятия данным подходом.

Использование доходного подхода, по мнению оценщика, неприемлемо, так как, во-первых, производится оценка действующего предприятия при существую­щем использовании, а по итогам 9 месяцев 2000 г. оно имеет убыток. Во-вторых: прогнозирование будущих денежных потоков очень сложно и условно, так как предприятие не имеет постоянных заказчиков и его доход зависит от заключен­ных договоров на грузоперевозки и ремонт. В-третьих, величина денежных по­токов от производственной деятельности невелика по сравнению со стоимостью его чистых активов, а в этом случае рекомендуют определять ликвидационную стоимость (использовать имущественный подход).

Имущественный подход включает в себя следующие методы:

• метод расчета ликвидационной стоимости;

• метод накопления активов;

• метод чистых активов;

• метод расчета стоимости замещения.

В нашем случае подразумевается не ликвидация, а реорганизация предприятия. Имущество не будет продаваться, а будет передано в уставный капитал дочерним фирмам, поэтому метод расчета ликвидационной стоимости не подходит, так как имущество будет «реализовано» в один день и нет необходимости учитывать за­траты по подготовке и продажи активов.

Метод чистых активов и стоимости замещения использовать не совсем кор­ректно, так как они в малой степени учитывают рыночную ситуацию и основаны в основном на восстановительной стоимости имущества.

Таким образом, в расчетах будет использоваться метод накопления активов.

При определении рыночных улучшений (зданий, сооружений, сетей) приме­нялись три классических подхода — затратный, сравнительный (рыночный), до­ходный. К этому оценщик пришел на основании следующего.

1. Затратный подход позволяет определить остаточную стоимость имущества исходя из затрат на строительство новых аналогичных объектов в текущих ценах за вычетом накопленного совокупного износа. Расчеты по данному подходу не содержат субъективных суждений, опираются на достоверную открытую информацию. Использование затратного подхода осуществимо для предложенного к оценке имущества.

2. При поиске сопоставимых продаж и предложений (сравнительный под­ход) на аналогичные объекты недвижимости использовалась информаци­онная база ООО «Петрозаводская риелторская компания» и других фирм, владеющих сведениями о сделках по купле-продаже в Республике Карелия. Информация по сопоставимым объектам также была получена как из обще­ственных, так и из частных источников и средств массовой информации. Произведенный анализ информации позволил сделать вывод, что сделки купли-продажи по аналогичным объектам осуществлялись, что также дает возможность определить рыночную стоимость имущества сравнительным подходом.

3. Доход считается полученным из размещения в недвижимость доходного биз­неса или аналогичен доходу, полученному от сдачи объектов в аренду. Рынок аренды аналогичных объектов в настоящее достаточно развит, поэтому на основании информационной базы ООО «Петрозаводская риелторская ком­пания» с достаточной степенью точности можно определить стоимость арен­ды, величину операционных издержек и т. д., а следовательно, и возможный доход от сдачи оцениваемых объектов в аренду. Таким образом оценщик мог использовать в расчетах доходный подход.

Определение стоимости недвижимости затратным подходом.

1. Расчет стоимости земельного участка.

В настоящее время рынок земельных участков находится в зарождающейся стадии, это связано в основном с несовершенством земельного законодательства. Во всяком случае, данные по сделкам с земельными участками чрезвычайно ред­ки, что не позволяет определить стоимость участка методом сравнения рыночных продаж и методом распределения. Отсутствие данных по доходному использова­нию имущества от размещения в нем бизнеса (производства) по оцениваемому или аналогичному комплексу не позволяет определить стоимость участка мето­дом остатка для земли.

Однако оцениваемый земельный участок арендуется предприятием, что позво­ляет определить его стоимость методом капитализации земельной ренты. Метод капитализации земельной ренты основан на принципе ожидания, т. е. типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или вы­год. Стоимость участка определяется путем капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.

В нашем случае базовая арендная годовая ставка составляет 1,94 руб./м² с уче­том НДС, площадь участка — 58 534 м², коэффициент капитализации земли, реко­мендуемый для расчетов Госкомземом Республики Карелия, — 15%.

Таким образом, стоимость права аренды земельного участка составляет:

[1,94/1,2 х 58 534]/0,15 = 94 630/0,15 = 630 866 руб.

с учетом НДС, или, округленно до тысяч рублей, 631 000 (шестьсот тридцать одна тысяча) рублей.

В основу расчета восстановительной стоимости улучшений положена методи­ка, заключающаяся в переводе стоимости строительства аналогичных объектов из уровня цен по состоянию на 1969 г. в современные цены путем умножения на со­ответствующие коэффициенты, учитывающие динамику удорожания материалов и работ за этот период.

При определении восстановительной стоимости (С_вос) улучшений использова­лись показатели из сборников УПВС (С₆₉), утвержденных Государственным ко­митетом Совета Министров СССР по делам строительства. Применялись индек­сы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства (И_69-84), утвержденные Постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г., индексы изменения цен в строительстве к уровню 1984 г. (И_84-00), опубликованные в меж­региональном информационно-аналитическом бюллетене «КО-ИНВЕСТ», вы­пуск № 3 (32), 2000 г.

Расчет восстановительной стоимости имущества производился по формуле: С = С„„ х К- х V х И„„ .. х И_. „„ х К„„,

вос 69 1 69-84 84-00 ПП'

где С₆₉ — стоимость единичного показателя объекта оценки — руб./м³, руб./м² и т. д.; К — поправочные коэффициенты, учитывающие наличие или отсутствие благо­устройства, сетей или отдельных конструктивных элементов; V — строительная характеристика объекта оценки — объем, площадь, протяженность и т. д.; И_69-84 — индекс изменения стоимости СМР с цен 1969 г. в цены 1984 г., (1,24 = 1,16 х 1,07, где 1,16 — индекс для авторемонтных предприятий, 1,07 — территориальный коэф­фициент для Республики Карелия); И_84-00 — индекс изменения цен на СМР с 1984 по 2000 г., зависит от конструктивной системы здания: так, для зданий группы КС-1 (ограждающие конструкции из кирпича, несущие из железобетона) коэф­фициент равен 17,107; К_ПП — коэффициент, учитывающий прибыль предприни­мателя, вознаграждение предпринимателя-застройщика, которое он намеривается получить за свою деятельность (в нашем случае прибыль предпринимателя опре­делена методом опроса и равна 15%, ^ К_ПП = 1,15).

Пример расчета восстановительной стоимости для здания контрольно- пропускного пункта (КПП):

С = 26,2 х 129 х 1,24 х 17,107 х 1,15 = 82 500 руб.

вос

По аналогичной схеме произведен расчет и по остальным объектам. Результаты расчета восстановительной стоимости имущества сведены в табл. 10.25.

Таким образом, общая восстановительная стоимость улучшений предприятия по состоянию на дату оценки составляет: 37 464 000 руб.

Совокупный износ имущества определялся по формуле:

И = 1 - (1 -И.) х (1 - И. ) х (1 - И );

сов ⁴ физ^{7 4} функ^{7 4} внеш^/7

где И — физический износ; И — функциональный износ; И — внешний

физ функ внеш

износ.

Физический износ имущества определялся с экспертным методом, суть кото­рого заключается в определении процента износа отдельных конструктивных эле­ментов объекта оценки по формуле:

И, = ХУ. х ПИ. /100,

физ г г ' ⁷

где У. — удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости, %; ПИ_г — процент износа г-го конструктивного элемента.

Пример расчета износа здания КПП приведен в табл. 10.26.

Таким образом, физический износ здания КПП составляет 32%.

По аналогичной схеме произведен расчет и по остальным объектам. Результаты расчета восстановительной стоимости имущества сведены в табл. 10.25.

Результаты расчета функционального износа отдельно по каждому элементу комплекса, в зависимости от того вида функционального износа, который ему присущ, также сведены в табл. 10.25.

Внешний износ определялся по формуле:

И_внеш = потери в арендной плате х валовой рентный мультипликатор.

В нашем случае внешний износ рассчитывается в целом, для всех улучшений предприятия. Так как предприятие находится в удалении от основных транспорт­ных сообщений, ставки платежей за сдаваемые в аренду помещения ниже, чем на

аналогичные объекты, расположенные вблизи автодорог. В среднем эта величина составляет 10%, поэтому в расчетах принято И_внеш = 10% Пример расчета совокупного износа для здания КПП:

И_сов = 1 - (1 - 0,32) х (1 - 0,15) х (1 - 0,1) = 48%.

По аналогичной схеме произведен расчет и по остальным объектам, результаты расчета восстановительной стоимости имущества сведены в табл 10.25. Остаточная стоимость имущества рассчитывается по формуле:

С = С (1 - И /100);

ост вос ^ сов ^{7 7 7}

для здания КПП составит (округленно до тысяч рублей):

С = 82 500 х 0,52 = 43 000 руб.

ост. ^{7 1}

Расчет остаточной стоимости улучшений сведен в табл. 10.25 и общая остаточ­ная стоимость по состоянию на дату оценки составляет 142 721 000 руб.

Итоговая стоимость имущества, определенная затратным подходом, определя­ется по формуле:

С = С + С = 14 721 000 + 631 000 = 15 352 000 руб.

затр. ост. з.у. ¹

Таким образом, стоимость имущества предприятия, рассчитанная затратным под­ходом, по состоянию на 10 октября 2000 г. без учета НДС составляет 15 352 000 руб. 2. Расчет стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Произведенный анализ полученной информации и основанные на этом коррек­тировки и расчеты позволили прийти к следующему заключению:

• рыночная стоимость 1 м² общей площади аналогичных производственных объектов площадью до 2000 м², по состоянию на дату оценки, округленно со­ставляет 420 руб. без учета НДС;

• рыночная стоимость по производственным объектам площадью более 2000 м² составляет 380 руб. без учета НДС;

• рыночная стоимость 1 м² общей площади административных зданий состав­ляет 1000 руб. без учета НДС.

Пример расчета стоимости 1 м² здания СТОА приведен ниже в табл. 10.27, по аналогичной схеме производился расчет и по остальным объектам оценки. Итого­вые результаты расчета приведены в табл. 10.28.

Таблица 10.27. Расчет стоимости 1 м² здания СТОА по объектам

Для расчета здания СТОА были подобраны аналоги, имеющие похожее состо­яние, конструкции, месторасположение, что позволило не учитывать поправки, рассчитываемые методом парных продаж.

Таким образом, стоимость здания СТОА, определенная сравнительным подхо­дом, по состоянию на дату оценки составляет:

С = 2582 х 380 = 981 160 руб.

срав ¹

Стоимость улучшений, определенная сравнительным подходом, — 7 554 000 (семь миллионов пятьсот пятьдесят четыре тысячи) руб.

Итоговая стоимость имущества, определенная сравнительным подходом опре­деляется по формуле:

С = С + С = 7 554 000 + 631 000 = 8 185 000 руб.

срав ср з.у 1 ^

Таким образом, стоимость недвижимости предприятия, рассчитанная сравни­тельным подходом, по состоянию на 10 октября 2000 г. без учета НДС составляет 8 185 000 руб.

3. Расчет стоимости недвижимости доходным подходом.

В данном случае для оцениваемого имущества рассматривался вариант получе­ния дохода от сдачи зданий в аренду как складские, производственные и админи­стративные площади.

Так как в нашем случае расчет будет вестись от сдачи имущества в аренду, т. е. доходы и расходы достаточно стабильны и предсказуемы, при расчете стоимости имущества доходным методом будет использоваться метод прямой капитализации.

В связи с тем что оценщик не располагает информацией о цене аренды и о рас­ходах на содержание данных зданий, в расчетах использовалась информация, пре­доставленная ООО «Петрозаводская риелторская компания», а также данные о фактических доходах и издержках по содержанию аналогичных объектов, предо­ставленные собственниками и арендаторами коммерческой недвижимости.

На основании имеющихся данных, произведенных исследований и расчетов были определены следующие арендные ставки, характерные для объектов оценки:

• производственные здания — 15 руб./м²;

• складские здания — 10 руб./м²;

• административные здания — 50 руб./м².

Оцениваются предполагаемые потери от неполной загрузки объекта недвижи­мости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который рассчитывается по формуле:

ДВД = ПВД - потери.

Так как в нашем случае подразумевается 100%-ная загрузка площадей, потери от неполной загрузки помещений равны нулю, но так как возможна несвоевре­менная оплата арендных платежей, величина потерь при сборе платежей принята оценщиком в размере 5% от ПВД.

Определяется прогнозируемый чистый операционный доход ЧОД.

Рассчитываются предполагаемые издержки от эксплуатации оцениваемой не­движимости, которые называются операционными расходами. Величина данных издержек в нашем случае составляет в среднем 30% от ПВД. ЧОД можно рассчи­тать по формуле:

ЧОД = ДВД - ОР.

Рассчитывается коэффициент капитализации К_кап.

Коэффициент капитализации был рассчитан методом кумулятивного построе­ния. Расчетная величина коэффициента капитализации для производственных зданий составила 28%, для складских и административных — 25%.

Определяется стоимость имущества путем капитализации чистого операцион­ного дохода в первый год эксплуатации с применением соответствующего коэф­фициента капитализации. Это может быть представлено в виде формулы:

С = ЧОД/К .

дох кап

Расчеты сведены в табл. 10.29.

По аналогичной схеме произведен расчет стоимости доходным подходом и по остальным объектам оценки (табл. 10.30).

Итоговая стоимость имущества, определенная сравнительным подходом, вы­числяется по формуле:

С = С + С = 7 165 000 + 631 000 = 7 796 000 руб.

дох дох.ул з.у ¹ ^

Таким образом, итоговая стоимость недвижимости предприятия, рассчитанная доходным подходом, по состоянию на 10 октября 2000 г. без учета НДС составляет: 7 796 000 руб.

4. Итоговое заключение о рыночной стоимости недвижимости.

Стоимость, недвижимости предприятия определенная затратным подходом, без учета НДС, составляет 15 352 000 руб.

Стоимость недвижимого имущества предприятия, определенная сравнитель­ным подходом, составляет 8 185 000 руб.

Стоимость недвижимого имущества предприятия, оцененная доходным подхо­дом, сочтавляет 7 796 000 руб.

Согласование результатов

Анализ применения каждого подходов для оценки предприятия позволяет сде­лать следующие выводы:

• затратный подход не является основным в определении рыночной стоимости имущества, и его весовой коэффициент, влияющий на итоговую величину, принят в размере 0,2;

• результаты, полученные сравнительным и доходным подходами, являются более предпочтительными, так как расчеты основываются на рыночной ин­формации, полученной непосредственно от владельцев недвижимости, либо от риелторских компаний.

По мнению оценщика, данные подходы в одинаковой степени влияют на итого­вый результат, и их весовые коэффициенты — 0,4 (каждый).

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характе­ристик, которые при дальнейшем сопоставлении позволяют установить оконча­тельную рыночную стоимость недвижимости предприятия.

Окончательная стоимость рассчитывается как сумма произведений результатов оценки объекта по каждому подходу на соответствующие весовые коэффициенты, таким образом, итоговая величина рыночной недвижимости предприятия по со­стоянию на 10 октября 2000 г. без учета НДС составит:

С = 15 352 000 х 0,2 + 8 185 000 х 0,4 + 7 796 000 х 0,4 = 9 462 800 руб.

итог ^{7 7 7 1}

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения анализа и расчетов, оценщик пришел к выводу, что рыноч­ная стоимость недвижимого имущества предприятия по состоянию на 10 октя­бря 2000 г. без учета НДС округленно до тысяч рублей составляет 9 463 000 руб.

5. Определение рыночной стоимости оборудования.

При определении рыночной стоимости оборудования, автотранспорта, машин и механизмов предприятия использовались затратный и сравнительный подходы. К такому выводу оценщик пришел на основании следующих выводов.

Доходный подход в оценке не применялся, так как доходы дает конкретная производственная деятельность, а не единицы средства труда. Определить же сто­имость движимого имущества путем выделения из общего дохода предприятия не представляется возможным, так как на рассматриваемую дату оценки пред­приятие убыточное.

При затратном подходе стоимость оборудования определяется как сумма пря­мых и косвенных затрат на воссоздание точной копии оцениваемого объекта в те­кущих ценах. С этой позиции в стоимость оборудования включались следующие затраты:

• стоимость приобретения (создания) оборудования с учетом таможенных та­рифов и косвенных (акцизы, НДС и т. п.) налогов;

• транспортно-заготовительные расходы;

• все виды прямых затрат, связанных с установкой оборудования, его налад­кой, включением в действующую производственно-технологическую систе­му и запуском в промышленную эксплуатацию;

• удельные косвенные издержки на выполнение связанных с приобретением, установкой и запуском оборудования в эксплуатацию инженерно-конструк­торских и технологических работ.

С учетом перечисленных издержек рассчитывается восстановительная стои­мость, или стоимость замещения нового оборудования. Далее, восстановительная стоимость корректируется на накопленный совокупный износ и определяется остаточная стоимость оцениваемого объекта по затратному подходу.

Стоит заметить, что затраты на воссоздание объекта не всегда определяют его рыночную стоимость и, как правило, стоимость, полученная затратным подходом не совпадает с рыночной. Однако применение данного подхода при оценке уста­ревшего или уникального оборудования является оправданным и зачастую един­ственно возможным.

Сравнительный подход. Основывается на принципе эффективно функциони­рующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичное оборудо­вание, принимая при этом независимые и рациональные решения. Использование этого подхода возможно только при наличии хорошо функционирующего рынка и информации о цене предложений или сделках купли-продажи на сегменте рын­ка, к которому относится оцениваемое оборудование. Основной используемый принцип — сопоставление, которое проводится:

• с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

• с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесени­ем корректирующих поправок при отсутствии точного аналога.

Данным подходом определялась рыночная стоимость движимого имущества имеющего аналоги на вторичном рынке. Это автотранспорт, некоторые станки, офисная техника и т. д. (табл. 10.31).

Итоговая рыночная стоимость движимого имущества предприятия, опреде­ленная затратным и сравнительным подходами по состоянию на 10 октября 2000 г. без учета НДС составляет 1 160 000 руб.

6. Определение рыночной стоимости нематериальных активов, запасов, за­долженностей.

6.1. Нематериальные активы.

На дату оценки предприятие имело лицензию на осуществление грузоперево­зок, что и отражено в бухгалтерском балансе. Для определения стоимости НМА использовался затратный подход, а именно стоимость затрат на приобретение аналогичной лицензии, что на дату оценки составляло 8000 руб. без учета НДС.

6.2. Незавершенное строительство.

Объектом незавершенного строительства, числящимся на балансе, являются строящиеся сети водопровода. Затраты, осуществляемые на строительство, отра­жают рыночную стоимость строительства, поэтому корректировка данной статьи баланса не производится.

6.3. Запасы.

Запасы (сырье, материалы, затраты в незавершенном производстве и т. п.), кор­ректировка данных статей баланса не производилась, так как метод учета их на предприятии отражает их рыночную стоимость.

6.4. Денежные средства, дебиторская и кредиторская задолженность.

Корректировка по данным статьям не производилась, так как кредиторская за­долженность — это платежи в бюджет, а они обязательны. Дебиторская задолжен­ность у предприятия только краткосрочная (менее 12 месяцев), крупных должни­ков нет — суммы долга небольшие, вероятность возвращения долга - 100%.

Результаты расчета сведены в табл. 10.32.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения анализа и расчетов, оценщик пришел к выводу, что рыноч­ная стоимость предприятия, определенная имущественным подходом, по состоя­нию на 10 октября 2000 г. без учета НДС составляет 9 432 000 руб.

Данная величина представляет собой рыночную стоимость собственного капи­тала предприятия, то, что может остаться у предприятия после погашения всех задолженностей.

На данном этапе расчетов провести детальный анализ и прогнозировать кон­кретные цифры достаточно сложно, но можно сделать следующие предваритель­ные выводы.

Рыночная стоимость основных фондов предприятия меньше в 2,15 раза по сравнению с их остаточной стоимостью, вследствие чего уменьшится величина

налога на имущество, амортизационные отчисления — приблизительно в 2 раза и, в свою очередь, снизится себестоимость оказываемых услуг, тем самым будут решены основные задачи. Но чтобы это произошло, необходимо передать имуще­ство по его рыночной стоимости своим дочерним фирмам.

Дальнейшее развитие предприятия зависит от политики, выбранной и разрабо­танной менеджерами и экономистами предприятия, от вариантов создания и эта­пов развития дочерних фирм.

Один из возможных вариантов разукрупнения (реорганизации) предприятия, по мнению оценщика, может происходить следующим образом.

На базе существующих «бизнес-линий» ОАО «Х» решено создать три дочер­ние фирмы, при этом в качестве вклада в уставный капитал использовать толь­ко недвижимое имущество, так как его рыночная стоимость меньше остаточной приблизительно в 2 раза. Рыночная стоимость сетей и оборудования больше, чем его остаточная стоимость, поэтому его лучше сдавать в аренду дочерним фирмам, а получаемый доход направлять на погашение задолженностей существующих у ОАО «Х» и текущих платежей. С другой стороны, сети и оборудование в руках головной фирмы — это один из рычагов влияния на дочерние фирмы.

Таким образом, в предлагаемом к рассмотрению варианте на недвижимом иму­ществе автобазы можно создать ООО «Грузоперевозка», на недвижимости трак­торного и автотранспортного цехов — ООО «Ремонт», на недвижимости станции технического обслуживания ремонта автомобилей — ООО «СТОА».

Дочерние общества будут заинтересованы в своевременном перечислении ча­сти доходов и арендных платежей головной фирме, так как в случае несостоятель­ности ОАО «Х» возникнут следующие негативные моменты: 1) продажа арендуе­мого дочерними фирмами оборудования конкурсным управляющим; 2) продажа доли в уставном капитале (может сменится учредитель); 3) как следствие — нару­шится сам процесс взаимосвязи хозяйственных отношений между фирмами.

Для передачи имущества дочерним фирмам необходимо произвести корректи­ровку рыночной стоимости предприятия, чтобы определить пообъектную рыноч­ную стоимость каждого передаваемого объекта. Это можно сделать несколькими способами:

• пропорционально доходу, приносимому «бизнес-линиями» при существую­щем использовании. То есть в настоящее время доход, приносимый автоба­зой, составляет 35% от суммы всех доходов предприятия, тракторного и ав­томобильного цеха — 42%, СТОА — 23%. Однако такой подход, по мнению оценщика, не очень корректен, так как после изменения некоторых факторов (стоимости услуг, удорожания бензина и т. д.) данное пропорциональное со­отношение в общей доходности может измениться в любую сторону;

• наиболее приемлемый вариант — передача недвижимого имущества в устав­ной капитал пропорционально вкладу объекта в итоговую рыночную стои­мость.

Так, к примеру, стоимость здания цеха-мойки в итоговой рыночной стоимости недвижимости составляет:

404 000 х 0,2 + 180 000 х 0,4 + 150 000 х 0,4 = 213 000 руб., или 2,25%.

Тогда в стоимости, определенной методом чистых активов, его стоимость со­ставит:

9 432 000 х 0,0225 = 236 000 руб.

По аналогичной схеме определяется стоимость всего передаваемого имуще­ства.