7.5. Особые формы кредитных отношений: ипотека, лизинг, факторинг
Ипотека (от греч. ЬуроШеке - залог, заклад) - это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды.
В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека - это особая форма обеспечения кредита.
Особенности ипотечного кредитования: • ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей: либо земельный участок - при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);
• долгосрочный характер ипотечного кредита (20-30 лет);
• заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;
• заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;
• законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;
• развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;
• ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.
Правовые основы ипотечного кредитования в России:
1. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98.
2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98.
3. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотечных ценных бумагах» от 17.11.03.
Ипотечные банки - специализированные банки[41], осуществляющие долгосрочное кредитование на основе залогового земельного права.
Ипотечным банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками.Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма формирования кредитных ресурсов в КБ. В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует, в основном, путем продажи закладных листов и собственного капитала.
Закладные листы - это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспечение надежными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твердый процент.
Закладные листы реализуются ипотечными банками на вторичном рынке инвесторам - другим кредитным институтам (в некоторых странах - любому инвестору). Инвестиции в закладные листы считаются надежным вложением капитала, т.к. кроме стабильного процентного дохода у вкладчика есть защита от риска ипотекой.
Конечно, рыночная стоимость заложенного имущества со временем может упасть, но здесь банки могут при реализации закладных предложить разные варианты хеджирования (снижения риска).
Продав закладные, кредитор пускает вырученные средства на предоставление новых ипотечных кредитов.
Погашение ипотечного кредита связано со сроком и процентом по реализуемым закладным. Если время действия закладных 10 лет, а твердая ставка процента 6,5%, то кредит должен быть выдан по ставке не менее 7% годовых для покрытия расходов по выпуску закладных и выплате процентов инвесторам. Изменение процентной ставки в зависимости от конъюнктуры рынка произойдет через 10 лет, если срок ипотеки более продолжительный. Погашение осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором. Схема ипотечной ссуды приведена на рис. 34.
![]() СРОК - 10 лет СТАВКА % - 12 % в год |
Рис. 34. Схема ипотечной ссуды
|
Динамика остатка задолженности по ссуде
Ипотека в России имеет долгую и сложную историю.
Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились во 2-ой половине XVIII столетия. В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков и развитый рынок закладных. Опыт российских банков получил признание за рубежом. После 1917 г. с ликвидацией института частной собственности исчезло ипотечное кредитование.
В настоящее время банки пытаются возродить ипотеку, используя дореволюционный и современный зарубежный опыт.
Основные проблемы ипотечного кредитования:
1. общие макроэкономические проблемы (инфляция, дефицит долгосрочных кредитных ресурсов, отсутствие массового собственника, обладающего залоговым имуществом и т.д.);
2. слабость институтов оценки недвижимости (они только зарождаются);
3. существующие ипотечные банки в большинстве своем универсальные банки с незначительной долей предоставленных ипотечных кредитов;
4. ограниченность сферы применения ипотеки только жилищным кредитованием на жестких условиях для заемщика: высокие процентные ставки - в среднем 10-13% годовых в рублях, по накопительной схеме, т.е. заемщик накапливает на срочном депозите от 10 до 30% стоимости будущего жилья), квартира находится в залоге до полного погашения ссудной задолженности. В последнее время ставки стали снижаться, а срок кредитования увеличился до 27-30 лет.
Перспективы развития ипотеки в России связаны с принятием специального закона об ипотеке и созданием соответствующих организационных структур, таких как ипотечные активы, развитый рынок закладных, агентства ипотечного кредитования, бюро кредитных историй и др. Такой рынок уже формируется и один из вариантов представлен на рис. 35.
Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их разме
щение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом большой задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.
![]() Реинвестирование выданных |
Передача прав по закладной
Рис. 35. Схема действия рынка закладных |
Выпуск и ~размещение облигаций |
Лизинг (от англ. Ьо 1еаве - арендовать) - комплекс имущественных отношений, складывающихся в связи с передачей имущества во временное пользование (аренду). В соответствии с ФЗ РФ «О финансовой аренде (лизинге) от 29.01.02 №10 ФЗ, лизинг определен как «совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга. Лизинговая деятельность - это вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг» на основании договора с физическим или юридическим лицом за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях с правом выкупа имущества лизингополучателем. В соответствии с банковским законодательством лизинг считается финансовой услугой банка.
Срок лизингового договора определяется нормальным сроком службы объекта лизинга, при условии, что он превышает три года. Лизинг относится к долгосрочной аренде (краткосрочный лизинг называется рейтинг, а среднесрочный - хайринг).
Из этих преимуществ лизинга проистекают его функции: • стимулирование инвестиций в основной капитал. Лизинг, по сути, является особой формой инвестиционного кредитования;
• стимулирование научно-технического прогресса (объектом аренды чаще всего является новое высокотехнологичное оборудование).
Виды и формы лизинга:
По степени окупаемости и условиям амортизации различают оперативный и финансовый лизинг.
Оперативный лизинг предполагает более короткий срок аренды, чем нормативный срок службы арендуемого имущества и возможность его повторной сдачи в аренду. По сути это обычная аренда (прокат).
Финансовый лизинг - это вид предпринимательской деятельности, направленной на инвестирование денежных средств в основной капитал производственного назначения.
При финансовом лизинге лизингополучатель наделяется правами, свойственными собственнику, и по истечении срока договора может выкупить имущество в собственность.
По объекту лизинговой сделки различают лизинг недвижимого имущества, лизинг движимого имущества и лизинг имущества, бывшего в эксплуатации.
Основными формами лизинга являются внутренний и международный лизинг.
Схема лизинговой сделки
Рис. 36. Схема розничной сделки |
1. Договор купли/продажи с поставщиком.
2. Договор лизинга.
3. Поставка объекта лизинга, оформление протокола приемки объекта.
4. Лизинговые платежи.
5. Передача документов на право собственности объектом лизинга.
![]() Рис. 37. Структура лизингового платежа |
Еще по теме 7.5. Особые формы кредитных отношений: ипотека, лизинг, факторинг:
- 3.4.3. Государственное управление финансово-кредитными отношениями и банковской деятельностью
- Глава 14. Международные валютно-финансовые и кредитные отношения в системе мирохозяйственных связей
- 8.1. КРЕДИТНЫЕ ОТНОШЕНИЯ
- 20.2. Формы кредита. Новые формы кредитных отношений
- Кредитные отношения.
- 3. Форма кредитного договора
- 31. Лизинг как особая форма арендных отношений
- § 3. Преступления в сфере кредитных отношений
- Особые формы финансирования инвестиций
- Особые формы финансирования инвестиционных проектов (,лизинг и форфейтинг)
- 23.1. Кредитные отношения и система управления заемной деятельностью РФ
- 1.1.3. Кредитные отношения с участием посредника
- 12.2. ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ И ФОРМЕ КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА
- 7.5. Особые формы кредитных отношений: ипотека, лизинг, факторинг
- 8.6.Международные кредитные отношения
- Необходимость и сущность кредита. Субъекты кредитных отношений